WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA - administrowanie i zarządzanie nieruchomościami, wzory uchwał i umów http://www.zarzadca.pl/component/content/featured Thu, 15 Aug 2019 08:49:21 +0000 Joomla! - Open Source Content Management pl-pl Ustawa deweloperska nie uchroni nabywcy http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/obrot-nieruchomosciami/3193-ustawa-deweloperska-umowa-deweloperska-deweloper-nieruchomosci-ustawa-deweloperska-nie-uchroni-nabywcy http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/obrot-nieruchomosciami/3193-ustawa-deweloperska-umowa-deweloperska-deweloper-nieruchomosci-ustawa-deweloperska-nie-uchroni-nabywcy

 

 

 

Od kilku lat obowiązuje ustawa deweloperska, dlatego klienci deweloperów mają ułudne poczucie bezpieczeństwa i  bezpodstawnie przyjmują,  że obowiązujące od 2012 roku  przepisy należycie zabezpieczają ich  interesy.  Tak jednak nie jest.  Rzeczywiście, w ostatnich latach nie słyszy się  już o przejmowaniu inwestycji przez wierzycieli, jak się zdarzało w przeszłości, gdy  niedoszli nabywcy mieszkań zostawali bez mieszkań, ale  z kredytami na całe życie. Jednak to  w dużej mierze zasługa świetnej  koniunktury na rynku nieruchomości,  a nie ingerencji ustawodawcy, parasol ochronny ustawy  jest bowiem  nieco dziurawy, co zresztą było dość oczywiste już w  momencie  jej uchwalania, ale  tak  się czasami dzieje, gdy polityce za bardzo po drodze z  biznesem.

 

 

Obecnie mamy tanie kredyty i  duży popyt -   czyli raj dla deweloperów , wystarczyłoby jednak podwyższenie stóp procentowych,   kolejny kryzys, a wtedy okazałoby się, że ustawa ma niedoróbki, które przekładają się na brak należytej ochrony nabywców w razie upadłości dewelopera w sytuacji,  gdy ten wyda ich pieniądze i nie ukończy budowy. 

 

Należy mieć na uwadze, że przeszło 80 procent deweloperów korzysta z możliwości prowadzenia rozliczeń finansowych przez rachunki bankowe bez jakichkolwiek gwarancji bankowych czy ubezpieczeniowych. Takie są po prostu tańsze i choć nie chronią należycie konsumentów, to jednak powszechne, ponieważ przerzucanie ryzyka transakcji na konsumenta jest  już w praktyce obrotu standardem.

 

Kolejnym problemem jest to, że zawierane są też umowy, które w ogóle nie podlegają przepisom ustawy deweloperskiej, ponieważ nie mają statusu umów przedwstępnych, czy deweloperskich – tzw. umowy rezerwacyjne. Ponadto, ustawa nie obejmuje swym zakresem garaży, miejsc postojowych. Nie chroni też w żaden sposób nabywców mieszkań w budynku, w którym budowa została zakończona – czyli już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.  Nie dotyczy też inwestycji, które trwają etapowo i zostały rozpoczęte przed wejściem w życie tych przepisów, czyli przed 2012 rokiem (takie inwestycje nadal są prowadzone).

 

 

 

  

Obecnie  trwają prace nad nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego   lub domu jednorodzinnego i projekt wygląda obiecująco. Poprawki, o ile wejdą w życie, rzeczywiście podniosą bezpieczeństwo transakcji. Do tego czasu konsument musi jednak radzić sobie sam i patrzeć uważnie na ręce deweloperowi.

 

Na co zatem należy zwrócić uwagę kupując mieszkanie u dewelopera?   W szczególności na  to, co popisujemy.

Rynek nieruchomości jest rozgrzany, w pierwszej kolejności sprzedają się najlepsze lokalizacje, dlatego klienci często, gdy nie mają środków, albo nawet jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę przez dewelopera próbują zarezerwować sobie wypatrzone mieszkanie i zawierają umowy – zwane ze względu na okoliczności - rezerwacyjnymi.

Należy jednak pamiętać, że  żaden przepis prawa nie reguluje takiego rodzaju umowy, w przepisach nie istnieje pojęcie „umowy rezerwacyjnej”, obowiązują zatem regulacje ogólne kodeksu cywilnego.

O ile zatem w przypadku umowy deweloperskiej ustawa wyraźnie stanowi, że postanowienia mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne i w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy, to w umowie rezerwacyjnej konsument musi należycie zadbać o swoje interesy.

Zawiera się ją   w celu  zabezpieczenia prawa do nabycia wskazanej nieruchomości po ustalonej cenie, jednak często deweloperzy zamiast umowy podsuwają do podpisu … jednostronne oświadczenie zainteresowanego, że nabędzie daną nieruchomość . Deweloper się do niczego  nie zobowiązuje, ale pobiera  tzw. opłatę rezerwacyjnej , która niekiedy wynosi nawet 20 procent wartości mieszkania, pełni ona rolę kaucji, która przepada, jeżeli klient w terminie nie zawrze umowy.

Deweloper otrzymuje więc pieniądze, nie ma jakiś szczególnych obowiązków, co najwyżej można go oskarżyć o nieetyczne działanie, gdy nie sprzeda „zarezerwowanego” mieszkania.

 

W dodatku dowolnie obraca pieniędzmi klienta, które nie wpływają na rachunek powierniczy, jak ma to miejsce w przypadku wpłat dokonywanych w wykonaniu umowy deweloperskiej.

 

Zawierając umowę rezerwacyjną należy zatem zadbać o to, aby to rzeczywiście była umowa określając  w niej również i obowiązki dewelopera, jak zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej. Nie warto też wpłacać tak wysokiej opłaty rezerwacyjnej, ponieważ można ją po prostu stracić, gdy np. deweloper upadnie.

Oczywiście deweloper może nie zgodzić się na zawarcie tak skonstruowanej umowy – w takiej sytuacji, jeżeli rzeczywiście zależy nam na rezerwacji – opłata powinna być jak najniższa.

 

Na szczęście w projekcie ustawy deweloperskiej znalazło się miejsce dla tego rodzaju umowy, nowe przepisy uregulują wzajemne prawa i obowiązki stron, określą maksymalną wysokość opłaty.

 

Najlepszą ochronę daje konsumentowi umowa deweloperska, ponieważ rzeczywiście zobowiązuje dewelopera do wybudowania lokalu i przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, zawiera się ją w formie aktu notarialnego, a wynikające z niej roszczenie  podlega wpisowi do księgi wieczystej.

 

Ponadto, wpłacane przez nabywcę pieniądze mają trafić na rachunek powierniczy, czyli taki którym dysponuje bank. Deweloper nie może nim swobodnie dysponować, jednak nawet taki sposób rozliczeń nie zabezpiecza konsumenta przed utratą pieniędzy, jeżeli deweloper zdecyduje się na rachunek otwarty bez gwarancji. Jeżeli  je wyda, nie ukończył jeszcze budowy i zbankrutuje – klient nie odzyska pieniędzy.

Niektóre inwestycje rozliczane są za pośrednictwem rachunku zamkniętego, gdy deweloper otrzymuje pieniądze klienta dopiero po tym jak przeniesie własność wybudowanego mieszkania na nabywcę. To oczywiście najbezpieczniejszy sposób rozliczeń, jednak tak realizowanych jest jedynie 11 procent transakcji.

Celem nowelizacji jest zabezpieczenie interesów tych pozostałych klientów  i w tym celu planuje się  utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ustawa obejmie też  ochroną osoby, które zdecydują się na zakup już po zakończeniu inwestycji - obecnie stosuje się ją do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.

 

 

 Anna Kondrasiuk

Zarządca Portal Informacyjny

]]>
zarzadca@zarzadca.pl (Super User) Wyróżnione Obrót nieruchomościami Nieruchomości Thu, 08 Aug 2019 17:44:11 +0000
Co należy sprawdzić przed ponownym dociepleniem? http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/rynek-nieruchomosci/3191-co-nalezy-sprawdzic-przed-ponownym-dociepleniem http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/rynek-nieruchomosci/3191-co-nalezy-sprawdzic-przed-ponownym-dociepleniem

 

 

Bolix Double Therm - co należy sprawdzić przed dociepleniem ?

 

Kluczową kwestią dla zaplanowania jakiejkolwiek renowacji ocieplenia, w szczególności podwójnego ocieplenia, jest wykonanie oceny technicznej stanu ocieplenia istniejącego oraz ścian, do których jest zamocowane. Takiej oceny powinien dokonać uprawniony ekspert budowlany. Celem podstawowym takiego działania powinno być stwierdzenie, czy ocieplenie istniejące i ściana mogą służyć jako stabilne podłoże pod nowe ocieplenie, lub określenie sposobu przygotowania ocieplania istniejącego do ponownego ocieplenia.

 


Opinia powinna również obejmować reprezentatywny dla całej elewacji opis stanu ocieplenia zbudowany w oparciu o ocenę wizualną, tzw. badania odkrywkowe przekroju ocieplenia w kilku miejscach elewacji podparte laboratoryjną oceną niektórych właściwości warstw starego ocieplenia.

 


Do najważniejszych kwestii dotyczących ocieplenia istniejącego należą:
• analiza istniejącej dokumentacji: projekt, rodzaj ocieplenia, klasyfikacja ogniowej ocieplenia istniejącego, dziennik budowy,
• ustalenie rodzaju ścian zewnętrznych (podłoża) i tego, czy wymagają wzmocnienia (dotyczy szczególnie trójwarstwowych ścian prefabrykowanych, tzw. wielka płyta),
• określenie stanu i grubości warstw nienośnych znajdujących się na powierzchni ścian (tynki, farby, inne okładziny),
• określenie sposobu zamocowania ocieplenia do podłoża (powierzchni efektywnej powierzchni sklejenia, rozmieszczenia kleju, liczby i rodzaju łączników mechanicznych oraz skuteczności ich mocowania),
• ocena warstw zewnętrznych ocieplenia (przyczepności poszczególnych warstw do siebie i do termoizolacji),
• stwierdzenie, czy na powierzchni ocieplenia występuje skażenie mikrobiologiczne (algi, grzyby),
• ustalenie grubości oraz rodzaju warstw podłoża i ocieplenia w szczególności termoizolacji na ścianie i w innych miejscach (ościeża okienne, loggie, cokołu itp.),
• sprawdzenie wytrzymałości na rozrywanie termoizolacji siłą prostopadłą do powierzchni płyty.

 


W przypadku, kiedy istniejące ocieplenie zostanie zakwalifikowane jako właściwe podłoże do ponownego ocieplenia przez eksperta budowlanego, powinien być wykonany projekt nowego ocieplenia, opisujący również sposób przygotowania podłoża (ocieplenia istniejącego). Z uwagi na instalowanie kolejnych warstw na ścianie projektant powinien zwrócić szczególną uwagę na obliczenia cieplno-wilgotnościowe oraz sposób zamocowania mechanicznego nowego ocieplenia i traktować to mocowanie jako podstawowe.

 


Jeśli ocieplenie istniejące wymaga gruntownego przygotowania, to warto również poddać taki zakres robót ocenie kosztowej i porównać z ewentualnym demontażem ocieplenia przed podjęciem decyzji o ponownym ociepleniu, aby mieć pewność, że wykonuje się rzecz uzasadnioną ekonomicznie.
W przypadku bardzo złego stanu ocieplenia, szczególnie w razie samoistnego odspojenia ocieplenia od ściany, istnieje zagrożenie przemieszczenia ocieplenia względem ściany. Wykonanie ponownego ocieplenie na takim podłożu może być niebezpieczne. Dodatkowe domocowywanie odspojonego ocieplenia łącznikami mechanicznymi, połączone z iniekcyjnym uzupełnieniem brakującej ilości substancji klejącej w celu równomiernego podparcia płyt staje się kosztowne oraz może powodować podczas mocowania nowego ocieplenia uszkodzenie wcześniej osadzonych łączników lub podłoża w obszarze ich bezpośredniego oddziaływania. W związku z tym zawsze oprócz ocen technicznych konieczne jest również wykonanie analizy ekonomicznej przyjętych rozwiązań w celu uzasadnienia ich wyboru.

 

Dowiedz się więcej i poznaj nasze produkty https://bolix.pl/pl/system/bolix-double-therm/16

 

 

 

 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
BO LICZY SIĘ JAKOŚĆ.
 

Bolix S.A.
ul. Stolarska 8
34-300 Żywiec
tel na infolinię: + 48 801 650 222
e-mail do Działu Technicznej Obsługi Klienta: dtok@bolix.pl

 

 

 Bolix Double Therm - Co należy sprawdzić przed ponownym dociepleniem

 

 

 

 

]]>
zarzadca@zarzadca.pl (Super User) Wyróżnione Rynek nieruchomości Nieruchomości Fri, 02 Aug 2019 07:11:11 +0000
Montaż wodomierzy we wspólnocie mieszkaniowej http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3060-porada-prawna-montaz-wodomierzy-we-wspolnocie-mieszkaniowej http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/zarzadzanie-nieruchomosciami/3060-porada-prawna-montaz-wodomierzy-we-wspolnocie-mieszkaniowej

 

]]>
portal@zarzadca.pl (Zarzadca.pl) Wyróżnione Zarządzanie nieruchomościami Nieruchomości Fri, 02 Aug 2019 03:30:11 +0000
Wspólnota Mieszkaniowa - jak ją zorganizować ? http://www.zarzadca.pl/komentarze/179-wspolnota-mieszkaniowa-jak-ja-zorganizowac http://www.zarzadca.pl/komentarze/179-wspolnota-mieszkaniowa-jak-ja-zorganizowac

 

]]>
portal@zarzadca.pl (Zarzadca.pl) Wyróżnione Komentarze Orzecznictwo, interpretacje, opinie Wed, 24 Jul 2019 02:50:00 +0000
Z rynku cesji - jak dobrze zarobić na deweloperze http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/rynek-nieruchomosci/3093-prawo-cesja-praw-deweloper-z-rynku-cesji-jak-dobrze-zarobic-na-deweloperze http://www.zarzadca.pl/nieruchomosci/rynek-nieruchomosci/3093-prawo-cesja-praw-deweloper-z-rynku-cesji-jak-dobrze-zarobic-na-deweloperze

 

 

]]>
portal@zarzadca.pl (Zarzadca.pl) Wyróżnione Rynek nieruchomości Nieruchomości Fri, 19 Jul 2019 13:45:11 +0000
I C 132/17 zgoda na alkohol http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3190-prawo-orzecznictwo-zgoda-na-alkohol-uchwala-negatywna-wspolnota-mieszkaniowa-nieruchomosci-i-c-132-17-zgoda-na-alkohol http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3190-prawo-orzecznictwo-zgoda-na-alkohol-uchwala-negatywna-wspolnota-mieszkaniowa-nieruchomosci-i-c-132-17-zgoda-na-alkohol

 

 

]]>
portal@zarzadca.pl (Zarzadca.pl) Wyróżnione Orzecznictwo Prawo Fri, 12 Jul 2019 09:06:11 +0000
I ACa 1351/17 pozwolenie na alkohol http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3188-prawo-orzecznictwo-ustawa-o-wychowaniu-w-trzezwosci-pozwolenie-na-alkohol-zgoda-wspolnoty-mieszkaniowej-i-aca-1351-17-pozwolenie-na-alkohol http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3188-prawo-orzecznictwo-ustawa-o-wychowaniu-w-trzezwosci-pozwolenie-na-alkohol-zgoda-wspolnoty-mieszkaniowej-i-aca-1351-17-pozwolenie-na-alkohol

 

 

]]>
portal@zarzadca.pl (Zarzadca.pl) Wyróżnione Orzecznictwo Prawo Fri, 05 Jul 2019 11:22:11 +0000
Uchwała w sprawie zgody na sprzedaż napojów alkoholowych http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/uchwaly/3186-prawo-wzory-uchwal-wzor-uchwaly-zgoda-na-alkohol-wspolnota-mieszkaniowa-ustawa-o-wychowaniu-w-trzezwosci-zgoda-wspolnoty-na-sprzedaz-alkoholu http://www.zarzadca.pl/wzory-uchwal-i-umow/uchwaly/3186-prawo-wzory-uchwal-wzor-uchwaly-zgoda-na-alkohol-wspolnota-mieszkaniowa-ustawa-o-wychowaniu-w-trzezwosci-zgoda-wspolnoty-na-sprzedaz-alkoholu

 

]]>
portal@zarzadca.pl (Zarzadca.pl) Wyróżnione Uchwały Wzory uchwał i umów Wed, 03 Jul 2019 15:10:11 +0000
V ACa 1185/17 zgoda na sprzedaż alkoholu http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3179-prawo-ustawa-o-wychowaniu-w-trzezwosci-orzecznictwo-v-aca-1185-17-zgoda-na-sprzedaz-alkoholu http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3179-prawo-ustawa-o-wychowaniu-w-trzezwosci-orzecznictwo-v-aca-1185-17-zgoda-na-sprzedaz-alkoholu

 

 

]]>
portal@zarzadca.pl (Zarzadca.pl) Wyróżnione Orzecznictwo Prawo Tue, 02 Jul 2019 05:00:11 +0000