17 października (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA ABC wspólnotyUchwała właścicieli lokali

Uchwała właścicieli lokali

 

ABC wspólnoty mieszkaniowej

Uchwała właścicieli lokali - jako wielostronna czynność prawna - wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów (art. 56 k.c.) – tak  Sąd Najwyższy w uzasadnieniu  uchwały z dnia 19 maja 2006 roku (sygn. akt: III CZP 28/06)

 


Uchwała nieistniejąca – taka uchwała, która z uwagi na brak wymaganej większości nie zapadła, nie jest wiążąca dla właścicieli, nie wywołuje skutków prawnych. Uzasadniając wyrok z dnia 14 marca 2012 roku (sygn. akt: I Aca 88/12, niepubl.) Sąd Apelacyjny w Lublinie wskazał, że przesłanką konieczną do uwględnienia powództwa o uchylenie uchwały jest nie tylko zachowanie teminu do jego wniesienia, ale również i ustalenie, że uchwała o określonej treści została podjęta, dopiero  potem należy zbadać czy zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa lub umowę właścicieli lokali, zasady zarządzania nieruchomością wspólną lub interes właściciela. A zatem o niezgodności z prawem czy też interesem właściciela uchwały można orzekać tylko wtedy, kiedy uchwała istnieje, a nie o tym czego nie ma - skonstatował lubliński Sąd Apelacyjny, nie można bowiem uchylać uchwały nieistniejącej  (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. I CK 336/05, Lex nr 424423).

 

 

Tryb uchwał właścicieli

Art. 23 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku:

1) Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2) Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

3) O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

 

Wedle ugruntowanego już orzecznictwa (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu (I ACa 589/2006) zarzuty formalne mogą być podstawą uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko w sytuacji kiedy zostanie wykazane, że wadliwość mogła mieć lub miała wpływ na treść uchwały.

 

 

Indywidualne zbieranie głosów

Przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają regulacji w jaki sposób należy przeprowadzić głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów, dlatego kwestia ta leży w gestii samej wspólnoty mieszkaniowej, dopuszczalne jest zarówno pozostawianie właścicielom kart do głosowania w skrzynkach pocztowych, jak również zbieranie podpisów pod treścią uchwał – wynika z wyroku Sąd Apelacyjnego w Lublinie z dnia 10 stycznia 2012 r., sygn. akt: I ACa 603/11 (niepubl.). Odpowiedź jak „odebrać” głos, czyli w jaki sposób przyjąć te oświadczenia woli możemy znaleźć w art. 60 kodeksu cywilnego: „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).” Z drugiej strony wspólnota mieszkaniowa musi również złożyć oświadczenie woli, którego adresatem są właściciele lokali o tym, że takie głosowanie przeprowadza, tutaj również zastosowanie ma cytowany powyżej przepis.

Głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów może być przeprowadzane nad wszystkimi uchwałami, również w sprawach, które są przedmiotem obrad na obligatoryjnym corocznym zebraniu właścicieli lokali - orzekł lubelski Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 3 kwietnia 2012 roku po rozpoznaniu sprawy o sygn. akt: I Aca 131/12 (niepubl.)

 

 

Zaskarżenie uchwały

Art. 25 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku:

1) Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a) Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2) Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

 

Uzasadniając wyrok  z dnia 26 czerwca 2008 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. akt: I ACa 1382/07 ) wskazał, że: „ zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy ustawowymi podstawami zaskarżenia uchwały do Sądu są: niezgodność z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób interesów właściciela. Oznacza to, iż postawy tej nie mogą stanowić wady oświadczenia woli złożonego przez właściciela lokalu, np. w postaci błędu”.

 

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#14 www.zarzadca.eu: Egzo 2013-07-05 09:27
[cite]KubaP[/ci te]Czym innym jest skuteczność, a czym innym jest poprawnie wystawiony dokument jakim są uchwały właścicieli lokali.
(...) oto mamy dokument skuteczny ale "niepoprawnie wystawiony" :) Jaki jest skutek panie biurokrato tego, że dokument jest skuteczny ale "niepoprawnie wystawiony" ? :bigsmile:

Cytat:
Podpisy członków Zarządu to nie tylko znak na dokumencie , ale przede wszystkim potwierdzenie prawdy danych na nim się znajdujących

Masło maślane: dokument jest skuteczny ale rzekomo bez podpisów zarządu nie ma ten dokument atrybutu prawdziwości, bo przecież "dane nie zostały potwierdzone" - no, ale jest skuteczny, bo tak mówi orzecznictwo. :bigsmile:

Cytat:
KubaP: ilość podpisów ma drugorzędne znaczenia.
jasnobol: Nie ma żadnego znaczenia.
KubaP: ma ...np. w Sądzie ...

Nie ma żadnego znaczenia, o czym mówi właśnie wyrok sądu.

Ten absurdalny wywód KubyP pokazuje jak dalece nie rozumie on zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
Cytuj
#13 www.zarzadca.eu: KubaP 2013-07-05 05:18
[cite] Zarządca:[/cite ]Skuteczność uchwał nie jest uzależniona od tego czy podpisali je członkowie zarządu.

Czy m innym jest skuteczność, a czym innym jest poprawnie wystawiony dokument jakim są uchwały właścicieli lokali.
Podpis y członków Zarządu to nie tylko znak na dokumencie , ale przede wszystkim potwierdzenie prawdy danych na nim się znajdujących (np.: tekstu / treści uchwały , wyniku głosowania , metody głosowania).

O tym czy dokument jest skuteczny , w przypadku wątpliwości, decyduje Sąd.
Cytuj
#12 www.zarzadca.eu: GRZECH 2013-07-04 22:36
Cytat:
Skuteczność uchwał nie jest uzależniona od tego czy podpisali je członkowie zarządu.

Prawda, prawda i tylko prawda :)

Wiem że żyjemy w Państwie pieczątek i innych górnolotnych myśli.
Jeżeli macie regulamin zebrań to mogą z niego wynikać informacje kto podpisuje protokół i uchwały.
Cytuj
#11 www.zarzadca.eu: Zarządca 2013-07-04 17:25
Skuteczność uchwał nie jest uzależniona od tego czy podpisali je członkowie zarządu.

Pom ocne orzecznictwo:

z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt: I ACa 497/12:

"Twi erdzenie powoda o rzekomym uchybieniu polegającym na braku podpisów członków zarządu pod uchwałą nie uwzględnia, że uchwały wspólnot mieszkaniowych nie są podejmowane przez zarząd, ale przez członków wspólnoty w głosowaniu większościowym i mają charakter wiążący dla zarządu. Skuteczność uchwał nie może więc być uzależniona od podpisów członków zarządu."

Tr eść orzeczenia na stronie czasopisma Zarządca Portal Infromacyjny:

http://www.zarzadca.pl/orzecznictwo-sadowe/1864-i-aca-49712-statut-wspolnoty-mieszkaniowej
Cytuj
#10 www.zarzadca.eu: KubaP 2013-07-04 17:06
[cite] jansobol:[/cite ]Jakie?
Przypominam, że chodzi o podpis na uchwale, a nie na karcie do głosowania. pójdziesz do Sądu, jak ktoś zaskarży uchwały to się dowiesz ...
Cytuj
#9 www.zarzadca.eu: jansobol 2013-07-04 12:31
Jakie? Przypominam, że chodzi o podpis na uchwale, a nie na karcie do głosowania.
Cytuj
#8 www.zarzadca.eu: KubaP 2013-07-04 08:57
[cite] jansobol:[/cite ]Cytat:
ilość podpisów ma drugorzędne znaczenia
Nie ma żadnego znaczenia. ma ...np. w Sądzie ...:wink:
Cytuj
#7 www.zarzadca.eu: jansobol 2013-07-04 08:47
Cytat:
ilość podpisów ma drugorzędne znaczenia
Nie ma żadnego znaczenia.
Cytuj
#6 www.zarzadca.eu: KubaP 2013-07-04 06:19
[cite] kiga75:[/cite]w itam , dopisze do tematu :
czy ważna jest uchwała w drodze indywidualnego zbierania głosów, jeżeli pod uchwała podpisał sie tylko jeden członek zarządu (w zarządzie są 2 osoby)
ilość podpisów ma drugorzędne znaczenia , to jest tylko wada techniczna która zawsze można osunąć.

[cite] kiga75:[/cite]i jeszcze jedne co z głosami skreślonymy?
tzn najpierw ktoś oddał głos np. za a potem się rozmyślił ipodpisał się prezciw .
czy taki głos jest ważny? Uważam, że taka karat do głosowana ma znamiona machlojenia - mataczenia, ja takich głosów nie zaliczam ani ZA ani PRZECIW.
Takie sytuacje mają miejsce, gdy głosy są zbierane na jednej zbiorczej karcie do głosowania , lepiej stosować indywidualne karty do głosowania
Cytuj
#5 www.zarzadca.eu: Zarządca 2013-07-03 16:38
[cite] kiga75:[/cite]w itam , dopisze do tematu :
czy ważna jest uchwała w drodze indywidualnego zbierania głosów, jeżeli pod uchwała podpisał sie tylko jeden członek zarządu (w zarządzie są 2 osoby)

o tym czy uchwała jest ważna decyduje to czy, po pierwsze: głosowała większość uprawnionych i po drugie: czy treść tej uchwały nie wykracza poza zarząd rzeczą wspólną.
Podpi sy członków zarządu nie mają żadnego znaczenia.



[cite] kiga75:[/cite]i jeszcze jedne co z głosami skreślonymy? tzn najpierw ktoś oddał głos np. za a potem się rozmyślił ipodpisał się prezciw . czy taki głos jest ważny?
Art. 61 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że:

" Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej."

Trzeba byłoby więc teraz przesłuchać taką osobę jaki głos oddała najpierw - jeżeli za uchwałą - to wycofanie nie ma znaczenia, chyba, że zachodzą wady osiadczeń woli.


Odda nie głosu za uchwałą jest oświadczeniem woli, z którym prawo wiąże określone skutki prawne. Nieskuteczne jest więc „wycofanie” głosu, czy poparcia. Uchylenie się od skutków tak wyrażonego oświadczenia woli możliwe jest jedynie w oparciu o przepisy o wadach oświadczeń woli (art. 82-88 kc) wynika z orzeczenia katowickiego Sądu Apelacyjnego z dnia 19 października 2012 roku (sygn. akt V ACa 437/12).
Więcej na ten temat w artykule "Wycofanie głosu tylko z powodu wad oświadczeń woli" na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1833-wycofanie-glosu-tylko-z-powodu-wad-oswiadczen-woli
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl