18 maja (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA ABC wspólnotyZarząd nieruchomością wspólną - definicja

Zarząd nieruchomością wspólną - definicja

 

 

 ABC wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd nieruchomością wspólną

 

Pojęcie zarządu nie zostało zdefiniowane w przepisach kodeksu cywilnego,  terminu tego nie określa również ustawa  o własności lokali.

Przyjmuje się, że zarząd nieruchomością wspólną obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dokonywanych w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

 

 

Wspólnota mieszkaniowa gospodaruje nieruchomością wspólną

 

W orzecznictwie podkreśla się, że zakres tych czynności ograniczony jest wyłącznie do rzeczy wspólnej, wspólnota mieszkaniowa gospodaruje wyłącznie nieruchomością wspólną.Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r (sygn. V CSK 143/08) orzekł, że użytkowanie cudzej nieruchomości nie stanowi przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo własności. Wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnień, aby zajmować sąsiednie nieruchomości i zagospodarowywać je.  Uchwała, upoważaniająca zarząd do takich działań, jako bezskuteczna,  nie będzie miała mocy prawnej. Gdy grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, wspólnota mieszkaniowa może, na podstawie art. 32 a ustawy o własności lokali, nabyć przyległe nieruchomości gruntowe umożliwiające spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych.

Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w  tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali" (tak SN w uzasadnieniu wyroku z dnia 8.10.2008 r., sygn. akt: VCSK 143/08).

Właściciele lokali podejmują decyzje w formie uchwał, ale tylko w granicach wyznaczonych prawem, a w szczególności ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Określa ona precyzyjnie prawa i obowiązki członków wspólnoty i zakres zarządu nieruchomością wspólną i tylko w zakresie określonym przepisami tej ustawy wspólnota może podejmować uchwały wiążące wszystkich jej członków (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie uzasadniając wyrok z dnia 22 lutego 2001 r., sygn. akt: I ACa 1309/00)

 

 

Czynności sprzeczne z prawem nie stanowią czynności zarządu

Za czynności zarządu nie można uważać czynności sprzecznych z prawem, a jedynie takie, które mają charakter działań dozwolonych (por. Własność lokali, R. Strzelczyk, A. Turlej, Warszawa 2007, s. 380).

Za czyny naruszające prawo wspólnota mieszkaniowa odpowiedzialności ponieść nie może, ponieważ stosownie do brzmienia art. 38 kodeksu cywilnego, który ma tutaj zastosowanie, jej działalność opiera się na ustawie, zatem działanie bezprawne nie mieści się w jej kompetencjach orzekł Sąd Okręgowy w Gdańsku III Wydział Cywilny Odwoławczy uzasadniając wyrok z dnia 28 października 2010 roku, sygn. akt: III Ca 389/10.

 

 

Podział czynności zarządu nieruchomością wspólną

Przepisy nie zawierają definicji czynności zwykłego zarządu oraz przekraczających zarząd zwykły, określenie to zostało pozostawione orzecznictwu, ponieważ nie jest możliwe przyjęcie jednolitego kryterium dla ich rozgraniczenia, kryterium można ustalić tylko w konkretnych okolicznościach faktycznych, identyczna czynność może, w zależności od tych okoliczności , przekraczać zwykły zarząd lub nie (por. Komentarz do kodeksu cywilnego, S. Rudnicki, LexisNexis, 2003, s. 264.

 

W ustawie o własności w art. 22 ust. 3 wymieniono przykładowe czynności przekraczające zarząd zwykły nieruchomością, są to:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Ponadto, zgodnie z ust. 4 art. 22  "połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale."

 

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog

Komentarze  

#5 www.zarzadca.eu: koziorozka 2014-02-18 13:35
To jest spółdzielnia czy wspólnota?
Na jakiej podstawie ZUM zarządza waszym budynkiem? Powinnaś dotrzeć do umowy i sprawdzić czy to jest zarząd czy administrowanie . Tu jest podpowiedź o różnicy: http://www.zarzadca.eu/wiki/zarzad
Tak czy owak - jeżeli w twojej nieruchomości jest 6 lokali, to wszystko możecie zmienić pod warunkiem, że zgodzą się na to wszyscy właściciele. Zmiana administratora (nie zarządcy) jest prostsza
Cytuj
#4 Wioletta 2014-02-18 11:00
Witam.mam pytanie odnośnie małej wspólnoty.Wspól nota znajduje się w 6 rodzinnej kamienicy.Zarzą dcą jest Zakład Usług Mieszkaniowych. Czy można wystąpić ze spółdzielni i zarządzać wspólnotą samemu jako mieszkańcy.Mamy dużo zażaleń odnośnie spółdzielni .
Z poważaniem
Wioletta
Cytuj
#3 www.zarzadca.eu: KubaP 2013-07-01 12:18
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/c ite]Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zmienić ważność podjętej uchwały swoją tzw. indywidualna decyzją?

Wspólnota podjęła uchwałę w sprawie rozliczenia niedoborów wody wykazanych pomiędzy licznikiem głównym na bloku a indywidualnymi licznikami w mieszkaniach, na podstawie regulaminu rozliczania wody.
Natomiast Zarząd w późniejszym toku przyjął metodę rozliczania sobie tylko znaną pomijając uchwałę i tym samym regulamin.
Uch wały Zarządu WM nie mogą zmieniać Regulaminów przyjętych uchwałą właścicieli lokali. Nie mogą też zmieniać uchwał właścicieli lokali.
Cytuj
#2 www.zarzadca.eu: koziorozka 2013-06-30 19:47
Regulamin jest uchwałą a uchwała to we wspólnocie najważniejsze prawo. Uchwałę można zmienić tylko następną uchwałą, zarząd nie ma prawa samodzielnie zmieniać jej postanowień.
W praktyce, to administrator rozlicza wodę. Pytałaś go (ją) dlaczego nie stosuje uchwalonej metody?
Cytuj
#1 Agata 2013-06-30 19:43
Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej może zmienić ważność podjętej uchwały swoją tzw. indywidualna decyzją?
Wspólnota podjęła uchwałę w sprawie rozliczenia niedoborów wody wykazanych pomiędzy licznikiem głównym na bloku a indywidualnymi licznikami w mieszkaniach, na podstawie regulaminu rozliczania wody. Natomiast zarząd w późniejszym toku przyjął metodę rozliczania sobie tylko znaną pomijając uchwałę i tym samym regulamin.
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl