23 lutego (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA ABC wspólnotyCzynności zwykłego zarządu i przekraczające zarząd zwykły

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zarząd zwykły

 

 ABC wspólnoty mieszkaniowej

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zarząd zwykły

 

 

Zakwalifikowanie danej czynności zarządu może być niekiedy dość utrudnione, ponieważ przepisy tej kwestii nie normują, jedynie w ustawie o własności lokali w art. 22 ust. 3 wymieniono przykładowe czynności, które przekraczają zarząd zwykły.

Poza powyższym wyjątkiem, nie doszło do ustalenia tych pojęć, które co do zasady są względne, gdyż w pewnych okolicznościach dana czynność może przekraczać zarząd zwykły a w innych nie.

 

 

Czynności zwykłego zarządu

W piśmiennictwie przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się „załatwianie spraw związanych z normalną ekploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.” (por.: Komentarz do kodeksu cywilnego, wydanie 5, Stanisław Rudnicki, s. 265).

 

Jeżeli zarząd nieruchomością wspólną odbywa się na zasadach określonych w ustawie o własności lokali – co zwykle dotyczy to tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych ( wspólnot, w których liczba lokali jest większa niż siedem) – decyzje zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali). Natomiast w mniejszych wspólnotach mieszkaniowych –zarządzanych według reguł wynikających z przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności – zgodę na dokonanie takiej czynności muszą wyrazić właściciele lokali, których udziały w nieruchomości wspólnej łącznie wynoszą co najmniej połowę (art. 199 kodeksu cywilnego).

 

 

 

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

W literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, że każde rozporządzenie rzeczą wspólną przekracza zarząd zwykły, np. zbycie nieruchomości wspólnej, jej przebudowa, czy obciążenie zastawem, hipoteką. Również do tej kategorii zalicza się również podział rzeczy wspólnej do korzystania.

Dodatkowo w ustawie o własności lokali w art. 22 ust. 3 wymieniono następujące czynności, jako przekraczające zakres zwykłego zarządu:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 4 czynnością przekraczająca zarząd zwykły jest „połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu”.

 

Wyliczenie powyższe nie jest wyczerpujące.

 

W dużej wspólnocie decyzje dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu podejmują właściciele większością głosów w formie uchwały (art. 22 ust. 3 uwl), natomiast w małej –konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali (art. 199 kodeksu cywilnego).

 

 

Czynności zwykłego zarządu i przekraczające zarząd zwykły

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog

Komentarze  

#31 www.zarzadca.eu: blazejh 2016-11-24 10:01
Zarządca sam niczego nie postawi bez spytania właścicieli lokali o zdanie.
To wszystko są czynności przekraczające zakres czynności zwykłego zarządu.
Jeśli droga jest przedmiotem zwykłej współwłasności ułamkowej, to również zgody współwłaściciel a.

Jeśli grunt jest wasz, to prędzej Strefa Ruchu niż Strefa Zamieszkania, ale to uzgodnicie z Miastem.
Cytuj
#30 Łukasz 2016-11-23 23:35
droga wewnętrzna będąca współwłasnością WM i dewelopera jest drogą wewnętrzną bez specjlanego reżimu.
Mieszkańców (co poniektórych przynajmniej) interesowałoby nadanie tej drodze statusu strefy zamieszkania. Czy jest to czynność wykraczająca poza ZZ? bo tak sugeruje Zarządca. I drugie pytanie... w chwili obecnej Zarządca nie chce też wprowadzenia żadnych oznaczeń - zakaz parkowania na chodnikach (które to chodniki w całości zajęte zostały na parkingi) twierdząc, że jakakolwiek ingerencja w teren będący współwłasnością (ustawienie znaku) wykracza poza zwyly zarząd i że n ato tez konieczna jest uchwała Wspólnoty.
Pozdrawiam,
Łukasz K.
Cytuj
#29 www.zarzadca.eu: KubaP 2014-09-10 09:42
[cite] kmaski:[/cite][ cite] KubaP:[/cite][c ite]kmaski:[/ci te]Np. te z art. 22 ust. 3 UWL. Dobrze Cię [gecon] zrozumiałem? uważam, że [color=#f00]nie zrozumiałeś,[/c olor]
To powtórzę rozumowanie gecona:
Czynności określone w art. 22 ust. 3 UWL w jednej WM będą czynnościami ZZ, a w innej WM ponad ZZ. Zgadzasz się z tym? Bo ja nie.
Żadną uchwałą, żadnej WM nie można uchylić obowiązywania ustawy.
A co to komu przeszkadza ? mnie nie przeszkadza to .... że prawo wewnętrzne w jednej wspólnocie różni się od prawa wewnętrznego w drugiej wspólnocie , ustawa tylko kierunkuje jaki charakter powinny mieć czynności
nie dwóch takich samych wspólnot , więc nie musi być też takiego samego wewnętrznego prawa.

a kto tu chce cokolwiek uchylać, jest wprost przeciwnie, na podstawie słowa "w szczególności " z art. 22.3 UoWL, wspólnoty dopasowują katalog "czynności wykraczających poza zwykły zarząd" rozpoczęty w ustawie o te czynności, które obowiązują tylko w danej wspólnocie . Jak się to komuś nie podoba to niech zaskarży takie rozszerzenie do Sądu, a Sąd rozstrzygnie ... i będzie kwita .


Cytat:
O tym, czy dana czynność to ZZ, czy to czynność ponad-ZZ nie decyduje czyjeś "ty nie masz racji, bo ja uważam" tylko racjonalne wskazanie cech, które przesądzą, że czynność jest przekroczeniem ZZ.
o tym decyduje uchwała właścicieli lokali, (...)
Rozumiem, że Członkowie zarządu boja się tych czynności, które w pewnym stopniu ograniczają ich decyzyjność, ale są zabezpieczeniem dla ogółu właścicieli lokali tworzących daną WM przed nieodwracalnymi czynnościami, które chciałby im zafundować Zarząd WM.( Zarządy WM w większości są amatorskie)

Cytat:
Kod:art.22. 3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Cytuj
#28 www.zarzadca.eu: gecon 2014-09-09 22:19
Cytat:
Gość Zarządca.pl: Zgodnie z obowiązującą linią orzecznictwa także w dużej wspólnocie na podjęcie czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli.
Przykładowo wyrok SA w Warszawie I ACa 239/13

(...)
Fachowy portal powinien weryfikować takie błędne teorie.
Przytoczony wyrok dotyczył zupełnie innej sprawy a zgoda wszystkich (współwłaścicieli lokalu a nie wspólnoty) - czyli jednolite stanowisko w głosowaniu uchwał - w dużej wspólnocie jest wymagana w przypadku współwłasności lokalu, czyli nie może każdy ze współwłaścicieli lokalu głosować sobie jak chce lecz muszą wszyscy z danego lokalu uzgodnić jednolite zdanie w danej głosowanej sprawie.

Nowy doklejony: 09.09.14 22:23
Cytat:
Gość Zarządca.plMarcin78: Chcemy wybudować wjazd z naszej drogi na drogę publiczną.

Ten wyjazd na czyim terenie byłby budowany - waszej wspólnoty (NW) czy zarządu drogi?
Cytuj
#27 Marcin78 2014-09-09 21:12
Witam,

Mam pytanie: Jesteśmy współwłaściciel ami drogi prywatnej przylegającej do drogi publicznej. Chcemy wybudować wjazd z naszej drogi na drogę publiczną. Jeden z współwłaściciel i nie chce się zgodzić. Czy możemy podjąć taką decyzję większością głosów ?
Dziękuję za pomoc
Cytuj
#26 gość 2014-08-25 22:59
Podane w artykule informacje są błędne. Zgodnie z obowiązującą linią orzecznictwa także w dużej wspólnocie na podjęcie czynności przekraczającyc h zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli.
Przykładowo wyrok SA w Warszawie I ACa 239/13
Cytuj
#25 www.zarzadca.eu: kmaski 2014-07-19 13:03
[cite] KubaP:[/cite][c ite]kmaski:[/ci te]Np. te z art. 22 ust. 3 UWL. Dobrze Cię [gecon] zrozumiałem? uważam, że nie zrozumiałeś,
T o powtórzę rozumowanie [cite]gecona[/c ite]: Czynności określone w art. 22 ust. 3 UWL w jednej WM będą czynnościami ZZ, a w innej WM ponad ZZ. Zgadzasz się z tym? Bo ja nie. Żadną uchwałą, żadnej WM nie można uchylić obowiązywania ustawy.
Cytat:
bo się ograniczasz tylko do tych przykładów wymienionych w tym paragrafie ....

Tak mnie zrozumiałeś? Serio? To już chyba jasne, że chciałem, aby [cite]gecon[/cite] napisał, że ...
Poza tym, tam jest "np."
zapominasz, że :
art. 22 ust. 3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu [color=#f00]są w szczególności:[/color]
co oznacza, że jest to katalog otwarty
I to w samej ustawie.
Cytat:
i Wspólnota na mocy uchwały właścicielei lokali może go rozszerzać np.: o wybór uchwałą właścicielei lokali Administratora. Takie rozszerzenie obowiązuje tylko w danej wspólnocie, która to dokonała.

Komu się to nie podoba, może zaskarżyć do Sądu to rozszerzenie, a Sąd oceni czy jest to zgodne z prawem.

Zgoda. Zgoda. Zgoda. Jeśli to roszerzenie nie prowadzi do paraliżu działań zarządu, sąd nie uchyli uchwały. Zgoda.
Zgoda tak długo, jak długo mówimy o rozszerzeniu tej listy. I zgoda też dlatego, że ustawa nie odbiera WM kompetencji (przez np. zapis: Uznanie innych czynności za czynności przekraczające zwykły zarząd jest niedpuszczalne.) do rozszerzenia tej listy. Ale jeśli uchwałą WM chciałaby zawęzić tą listę, to sąd uzna nieważność uchwały.

Nie ma katalogu czynności tzw "zwykłego zarządu.".
W piśmiennictwie przyjmuje się że są to takie czynności, które nie są wymionie w katalogu "czynności przekraczającyc h zakres zwykłego zarządu"...
ale, że katalog "czynności przekraczającyc h zakres zwykłego zarządu" jest katalogiem [color=#f00]otwartym[/color] to [color=#00f]trudno ustalić, gdzie przebiega granica [/color]między tymi światami : "zwykłego zarządu i jego przekroczenia"
Nie całkiem. Jest z tym pewien problem, ale po pierwsze, obowiązuje domniemanie, że czyność zarządcza jest czynnościa ZZ, co oznacza, że aby włączyć czynność do katalogu czynności przekraczającyc h ZZ muszą istnieć jakieś powody, bardziej lub mniej istotne. W sytuacjach spornych wymaga dowodu, że czynność nastąpiła z przekroczeniem ZZ.
Nie jest tak, że nie wiadomo, gdzie przebiega granica między ZZ/ponad-ZZ. Piśmiennictwo (i orzecznictwo) z problemem granicy sobie poradziło. Trudność może (i sprawia) sprawiać wskazanie, takich cech danej czynności, że będzie łatwe określenie czy to ZZ, czy to "ponad-ZZ".
@gecon
O tym, czy dana czynność to ZZ, czy to czynność ponad-ZZ nie decyduje czyjeś "ty nie masz racji, bo ja uważam" tylko racjonalne wskazanie cech, które przesądzą, że czynność jest przekroczeniem ZZ.

[cite] gekon:[/cite]Ty mi nie tłumacz co oznacza jakieś określenie - ja tylko prostowałem twoje nieprawdy:
Mogę Ci nie tłumaczyć, tylko nie przedstawiaj swoich prywatnych poglądów jako prawdy objawionej, nie podlegającej dyskusji. Podawaj argumenty, z którymi można podjąć dyskusję, a wtedy wszyscy zainteresowani będą mogli ocenić kto ma rację.

Na przyszłość bądź łaskaw cytować mnie z nikiem.
Cytat:
Cytat:
To, czy coś przekracza ZZ, czy nie, o tym decydują przepisy prawa.

Cieszę się, ze zrozumiałeś swój błąd:
Cytat:
Owszem, żaden przepis prawa nie określa definicji ZZ

Czyli nie przepisy prawa obligatoryjnie decydują.

Mylisz dwie rzeczy. Czym innym jest prawna definicja ZZ (a tej, jak już wiemy, nie ma), a czymś zupełnie innym katalog czynności z przekroczeniem ZZ. Z katalogu tego można wyprowadzić (mniej lub bardziej przybliżoną) definicję czynności przekraczającyc h ZZ (i przez zaprzeczenie uzyskamy przybliżoną definicję ZZ). Ale katalog takiej definicji nie stanowi, tym bardziej jeśli jest otwarty.
Natom iast umieszczenie danej czynności w katalogu czynności przekraczającyc h ZZ przesądza, że dana czynność jest czynnością przekraczającą ZZ. Uchwałą WM ustawy nie zmienisz. WM to nie sejm.
Cytuj
#24 www.zarzadca.eu: KubaP 2014-07-19 06:28
[cite]kmaski:[/ cite]Np. te z art. 22 ust. 3 UWL. Dobrze Cię [gecon] zrozumiałem? uważam, że nie zrozumiałeś, bo się ograniczasz tylko do tych przykładów wymienionych w tym paragrafie .... zapominasz, że :
art. 22 ust. 3. Czynnościami przekraczającym i zakres zwykłego zarządu [color= #f00]są w szczególności:[ /color]

co oznacza, że jest to katalog otwarty i Wspólnota na mocy uchwały właścicielei lokali może go rozszerzać np.: o wybór uchwałą właścicielei lokali Administratora. Takie rozszerzenie obowiązuje tylko w danej wspólnocie, która to dokonała.

Ko mu się to nie podoba, może zaskarżyć do Sądu to rozszerzenie, a Sąd oceni czy jest to zgodne z prawem.

Nie ma katalogu czynności tzw "zwykłego zarządu.".
W piśmiennictwie przyjmuje się że są to takie czynności, które nie są wymionie w katalogu "czynności przekraczającyc h zakres zwykłego zarządu"...
ale, że katalog "czynności przekraczającyc h zakres zwykłego zarządu" jest katalogiem [color=#f00]ota rtym[/color] to [color=#00f]tru dno ustalić, gdzie przebiega granica [/color]między tymi światami : "zwykłego zarządu i jego przekroczenia"
Cytuj
#23 www.zarzadca.eu: gecon 2014-07-19 00:20
Ty mi nie tłumacz co oznacza jakieś określenie - ja tylko prostowałem twoje nieprawdy:
Cytat:
To, czy coś przekracza ZZ, czy nie, o tym decydują przepisy prawa.

Cieszę się, ze zrozumiałeś swój błąd:
Cytat:
Owszem, żaden przepis prawa nie określa definicji ZZ

Czyli nie przepisy prawa obligatoryjnie decydują.
Cytat:
Np. te z art. 22 ust. 3 UWL.

W art. 22 ust. 3 wymieniono przykładowe czynności, które przekraczają zarząd zwykły.
Wylicz enie powyższe nie jest wyczerpujące.
Cytuj
#22 www.zarzadca.eu: kmaski 2014-07-18 23:31
[cite] gecon:[/cite]Cytat:
kmaski: To, czy coś przekracza ZZ, czy nie, o tym decydują przepisy prawa.

To nieporozumienie i nieprawda.
Żaden przepis prawa nie określa definicji tych czynności.
Żaden przepis prawa nie określa definicji osoby fizycznej. Czy to znaczy, że nie istniejesz? Żeby zaspokoić Twoją ciekawość. Byli już tacy, co próbowali nie płacić podatku dochodowego. Od osób fizycznych. Płacą. Od osób fizycznych.
A dlaczego nie ma prawnej definicji osoby fizycznej? Bo taka definicja nie jest potrzebna.

Owszem, żaden przepis prawa nie określa definicji ZZ, co nie oznacza, że prawo nie może posługiwać określeniami "zwykły zarząd" i "czynności przekraczające zwykły zarząd". Np. art. 22 ust. 3 UWL
Ten artykuł zawęża pojęcie ZZ na potrzeby ustawy WL. Zapewniam Cię, że każda osoba z odpowiednią wiedzą nie ma najmniejszego problemu z określeniem, czy czynność mieści się w ramach ZZ, czy wykracza poza ZZ.
Cytat:

Wszystko zależy od okoliczności, ta sama czynność w jednej wspólnocie będzie zwykła a w innej przekraczająca zarząd zwykły.

Np. te z art. 22 ust. 3 UWL. Dobrze Cię zrozumiałem?
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl