13 listopada (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA ABC wspólnotySposób zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

Sposób zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

 

ABC wspólnoty mieszkaniowej

Sposób zarządu we wspólnocie mieszkaniowej

 

 

Pojęcie sposobu zarządu nie zostało zdefiniowane, choć występuje w ustawie o własności lokali.

Oznacza zasady, na jakich odbywa się gospodarowanie nieruchomością wspólną, która powstaje z chwilą wyodrębnienia własności lokali na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel. Ich żródłem może być umowa właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, a w razie jej braku – ustawa.

 

W tym pierwszym przypadku możemy mówić o umownym sposobie zarządu, natomiast w drugim o ustawowym.

 

W ramach ustawowego sposobu zarządu możemy wyróżnić dwa jego modele: określony w ustawie o własności lokali, odnoszący się do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych oraz uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności.

 

Art. 19 ustawy o własności lokali stanowi, że „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”.

 

 

Mimo, że przepisy konstytuują pewien sposób zarządzania rzeczą wspólną, to ustawodawca pozostawił właścicielom lokali swobodę jego kształtowania, znajduje to wyraz w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, który to przepis stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 WłLokU).”

 

Modyfikacja ustawowego sposobu zarządu wymaga zatem zawsze zawarcia umowy, której stroną, co wymaga podkreślenia, są właściciele lokali. Umowny zarząd nieruchmością wspólną można wprowadzić także jeszcze na etapie wyodrębniania lokali, gdyż art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotyczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek względem kolejnego nabywcy lokalu.

 

Określenie sposobu zarządu winno nastąić w formie aktu notarialnego, uzasadniając wyrok z dnia 29 czerwca 2010 r (sygn. akt: I Aca 264/10, niepubl.)   Sąd Apelacyjny w Katowicach wypowiadając się w kwestii umownego okreslenia sposobu zarządu skonstatował, iż : „zarówno umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali), jak i umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy powinny być sporządzone w formie aktu notarialnego. Umowy te ze swej istoty muszą zawierać zgodne oświadczenie woli właścicieli lokali, bowiem brak takiej zgodności prowadzi w konsekwencji do odmowy sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego.” Niedochowanie zastrzeżonej formy powoduje bezskuteczność dokonanych czynności, innymi słowy nie dojdzie do określenia sposobu zarządu i zarząd będzie sprawowany według reguł wynikających z ustawy o własności lokali (duża wspólnota mieszkaniowa) czy kodeksu cywilnego (mała wspólnota mieszkaniowa).

 

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl