18 maja (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA ABC wspólnotyObowiązki zarządcy obiektu budowlanego

Obowiązki zarządcy obiektu budowlanego

 

Obowiązki zarządcy obiektu budowlanegoPytanie czytelnika:

jestem członkiem dużej wspólnoty mieszkaniowej,  proszę o informację w zakresie przeprowadzania przeglądów technicznych budynku oraz innych obowiązków wynikających z prawa budowlanego.

 

 

 

Odpowiedź:

 

Prawo budowlane nakłada na właściciela i zarządcę obiektu budowlanego szereg obowiązków w zakresie jego utrzymania  we właściwym stanie technicznym i estetycznym. Nie można dopuścić do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej, należy zapewnić spełnienie wymagań podstawowych dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji,  pożarowego, użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.

Realizacja powyższych wymagań następuje w szczególności przez dokonywanie przeglądów okresowych i usuwanie nieprawidłowości stwierdzonych w wyniku kontroli. 

 

 

 

Kiedy wkracza nadzór budowlany

Jeżeli usterki są na tyle poważne, że mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska a w szczególności katastrofę budowalną, pożar, wybuch, porażenie prądem albo zatrucie gazem – przepis art. 70 ust. 2 prawa budowlanego wprowadza obowiązek informacyjny, tj. w takiej sytuacji kontrolujący winien przesłać kopię protokołu organowi nadzoru budowalnego (powiatowemu lub wojewódzzkiemu inspektorowi nadzoru budowlanego), który w tej szczególnej sytuacji  obowiązany jest działać z urzędu i niezwłocznie po uzyskaniu informacji przeprowadzić kontrolę obiektu.

 

Z kolei właściciel, zarządca lub użytkownik powinien taką wadę usunąć jeszcze w trakcie kontroli, albo niezwłocznie po jej zakończeniu – gdy nie podejmie działań organ może zastosować art. 67 prawa budowlanego i wydać decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu  i uporządkowanie terenu.

 

Usunięcie nieprawidłowości, która mogłaby zagrażać bezpieczeństwu jest obowiązkiem właściciela (zarządcy) obiektu a jej wykonanie podlega kontroli państwa dokonywanej przez upoważnione do tego organy nadzoru budowlanego.

 

 

 

Zarządca obiektu budowlanego – kto to taki?

 

Art. 62 ust. 1  ustawy prawo budowlane stanowi, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane kontroli przez właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego.

Należy jednak pamiętać, że pojęcie „zarządca obiektu budowlanego”  zostało tutaj użyte w innym znaczeniu niż zarządca nieruchomości w ujęciu ustawy o własności lokali czy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest  to podmiot, któremu przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11, czyli ten, kto posiada tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

 

Wykłani tego pojęcia dokonał m.in. NSA w wyroku z dnia 25 lipca 2008 r., sygn. II OSK 1214/07, w którym  wskazał, że pojęcie „zarządca obiektu budowlanego”, o którym mowa w Prawie budowlanym, to nie to samo, co pojęcie „zarządca nieruchomości”, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. „skoro na zarządcę obiektu budowlanego można nałożyć obowiązki przekraczające czynności zwykłego zarządu, podobnie jak na inwestora, właściciela czy użytkownika obiektu budowlanego, to umocowania prawnego dla tego podmiotu należy upatrywać w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, bowiem tylko prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane daje tak szerokie uprawnienia”.

 

Przenosząc te normy do realiów funcjonowania wspólnoty mieszkaniowej przyjąć zatem należy, że to właśnie wspólnota mieszkaniowa jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu prawa budowlanego, ponieważ przysługuje jej prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dlatego to na wspólnocie spoczywa obowiązek dokonywania przeglądów okresowych.

 

 

 

Przeglądy okresowe w lokalach

 

Przeglądy te obejmują m.in. instalacje, które stanowią część składową lokali i wychodzą poza zakres pojęcia nieruchomości wspólnej,  jednak mimo, że wydawałoby się, że zakres zdolności prawnej  wspólnoty mieszkaniowej tam gdzie jest cudza własność się kończy – tak nie jest.  Prawo budowlane obliguje wspólnotę do przeprowadzenia kontroli okresowych również i tych części obiektu -  w konsekwencji,  właściciele lub użytkownicy lokali zobowiązani są do ich udostępnienia.   

 

Jest to  specyficzna sytuacja, można stwierdzić, że wspólnota ingeruje w cudzą własność w ten sposób, że sprawuje funkcję kontrolną w stosunku do właścicieli lokali w zakresie wykorzystywanej przez nich instalacji i osprzętu, jednak żaden przepis ustawy o własności lokali nie wskazuje jednak wprost na takie uprawnienie.

 

Art. 13 ust. 2 uwl stanowi jedynie, że na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

 

Pewien punkt zaczepienia można znaleźć w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych z dnia 16 sierpnia 1999 r. (Dz. U. Nr 74, poz. 836, z późn. zm.).  Par. 17 ust. 2 pkt. 1 stanowi, że w czasie użytkowania instalacji gazowej użytkownik lokalu powinien udostępniać lokal właścicielowi budynku lub dostawcy gazu dla wykonywania ich obowiązków, w pkt. 8 nakazano natomiast użytkownikowi lokalu udostępniać lokal w celu przeprowadzenia przez odpowiednie służby kontroli instalacji i urządzeń gazowych, przewodów i kanałów spalinowych, wentylacyjnych, a także innych instalacji i urządzeń, oraz ściśle wykonywać zalecenia pokontrolne. W par. 18 ust. 2 pkt. 1 postanowiono, że w czasie użytkowania instalacji elektrycznej w lokalu użytkownik lokalu powinien udostępniać lokal dla wykonania obowiązków obciążających właściciela budynku oraz dostawcę energii elektrycznej. Wydaje się, że w sytuacji odmowy udostępnienia lokalu istnieje możliwość stosowania sankcji karnych przewidzianych w ustawy Prawo budowalane wobec opornego właściciela, jednak w praktyce, ponieważ kwestie te nie są jednoznacznie uregulowane, wspólnocie mieszkaniowej pozostaje jedynie droga sądowa o wydanie przez sąd odpowiedniego nakazu.Jak widać sytuacja ta wymaga interewncji ustawodawcy, skoro wspólnota ma określone obowiązki, należy jej też zapewnić instrumenty do ich realizacji.

 

 

Obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego

 

Zgodnie z art. 61 pkt 1 prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych oraz sprawności technicznej, zapewniając w szczególności spełnienie tzw. wymagań podstawowych dotyczących: bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami, oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród.

 

 

Ponadto, nowelizacja tej ustawy z 2007 roku  (Dz. U. z 2007 r.  Nr 99, poz. 665) dodała m.in. pkt. 2 w przepisie art. 61 poprzez nałożenie  dodatkowych obowiązków „właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Jak widać wspólnota mieszkaniowa odpowiada nie tylko za sprawność i estetykę obiektu, ale również i bezpieczeństwo jego użytkowania w razie oddziaływania czynników zewnętrznych.

W 2007 roku wprowadzono ponadto nowe uregulowania dotyczące obiektów o powierzchni dachu powyżej 1000 m2 - zmiana została dokonana w związku z katastrofą budowlaną na terenie Międzynarodowych Targach Poznańskich w celu zwiększenia bezpieczeństwa budynków wielopowierzchniowych.  Budynki o powierzchni dachu większej niż 1 tys. m² mają być kontrolowane dwukrotnie w ciągu roku – przed okresem zimowym i po jego zakończeniu. 

 

 

Obowiązki nałożone na właścicieli i zarządców obiektów budowlanych są następujące:

- utrzymanie i użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem - przeznaczenie obiektu może wynikać z jego  charakteru (np. budynek mieszkalny), z przepisów (np. plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego), decyzji administracyjnej (wpis do rejestru zabytków),

 

 

- respektowanie wymogów ochrony środowiska – kwestię te regulują przepisy Prawa o ochronie środowiska oraz ustawy o ochronie przyrody – np. składanie deklaracji pozwalających na ustalenie opłaty środowiskowej, uiszczanie tej opłaty. Należy pamiętać, że każda wspólnota mieszkaniowa, w nieruchomości której zainstalowano ogrzewanie zasilane z lokalnej kotłowni ma obowiązek sprawozdawczy -  dwa razy w roku, w okresach półrocznych samodzielnie, bez wezwania organu, należy składać marszałkowi województwa wykaz zawierający dane o mocy urządzeń i wielkości zużycia surowca używanego do produkcji ciepła, czyli gazu, oleju, węgla w danym okresie rozliczeniowym.  Deklarację składamy  bez względu na  ilość zużytego paliwa,  podobnie jak w przypadku corocznego pit-u, w którym podajemy fiskusowi informacje o naszych dochodach. Zresztą z pitem deklaracja środowiskowa ma wiele wspólnego – w obu przypadkach wobec opornych zastosowanie mają przepisy ordynacji podatkowej., niezależnie od wielkości zużycia, obowiązana jest dwa razy w roku, w okresach półrocznych samodzielnie, bez wezwania organu, składać marszałkowi województwa wykaz zawierający informacje i dane wykorzystane do ustalenia wysokości opłaty środowiskowej,

 

 

 

- utrzymanie obiektu we właściwym stanie technicznym – chodzi o taki stan, który jest zgodny z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej, WSA w Łodzi w orzeczniu z dnia 29 stycznia 2008 roku II SA/Łd 1045/07 orzekł, że co prawda brak definicji jaki stan techniczny należy uznać za nieodpowiedni, jednak  należy przez to rozumieć stan który jest następstwem nadmiernego zużycia technicznego obiektu, wynikiem zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania albo też skutkiem naruszenia przepisów techniczno – budowlanych,

 

 

- utrzymanie obiektu we właściwym stanie estetycznym -  również i w tym przypadku brak definicji pojęcia właściwego stanu estetycznego -   w  przypadku budynków wpisanych jednostkowo do rejestru zabytków sprawa jest o tyle prosta, że o ich estetykę dba konserwator zabytków. W wyroku z dnia 5 czerwca 2002 roku (sygn. akt: SA/Rz 77/02) NSA stwierdził, że „ przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka /art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - t.j. Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126/. W razie stwierdzenia, iż istotnie estetyka budynku odbiega od obowiązujących w ocenie organu standardów i powoduje oszpecenie otoczenia organ ten władny jest w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego nałożyć decyzją na właściciela lub zarządcę obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.”

 

- dokonywanie przeglądów - w celu utrzymania obiektu w należytym stanie i zapewnienia bezpieczeństwa jego użytkowania,  rodzaje , zakres i terminy przeglądów określa art. 62 prawa budowlanego,

 

 

- prowadzenie książki obiektu budowlanego – zgodnie z art. 64  prawa budowlanego - należy ją prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem (którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2)  Jest to dokument przeznaczony   do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Z  obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego wyłączeni są właściciele i zarządcy (art. 64 ust. 2) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego, a także wymienionych w art. 29 ust. 1 oraz  dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą książkę drogi lub książkę obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych. Sposób prowadzenia książki obiektu budowlanego określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 roku w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1134).

 

 

 

Obowiązkowe przeglądy obiektu budowlanego

 Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma określony w art. 62  ustawy prawo budowlane obowiązek  przeprowadzenia następujących kontroli:

 

 

 

 

 

1) kontrole dokonywane co najmniej raz w roku:

 

 

 

- kontrola stanu technicznego – dokonywana co najmniej raz w roku, dokumentowana protokołem, jej przedmiotem   jest  nie tylko stan techncizny, ale również sprawdzenie wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli; polega na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne  oraz niszczące działania czynników występujących poczas użytkowania obiektu,

 

 

Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego może być dokonywana przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności potwierdzone w decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych lub o stwierdzeniu posiadania przygotowania zawodowego do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w  budownictwie określającej każdorazowo zakres prac projektowych lub robót budowlanych w danej specjalności, do których uprawniona jest dana osoba. Zakres uprawnień budowlanych należy odczytywać zgodnie z treścią decyzji o ich nadaniu. Obecnie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. z 2001 r. Nr 5, poz. 42 z późn. zm.), w sprawie tej należy zwracać się do właściwej izby samorządu zawodowego. Jeżeli osoba nabyła uprawniania lub stwierdzono jej przygotowanie przed wejściem w życie ustawy Prawo budowlane, tj. przed 1 stycznia 1995 roku – to zastosowanie mają przepisy przejściowe – nie ulega  zmianie zakres uprawnień budowlanych nabytych pod rządami poprzednio obowiązujących przepisów. Zatem uprawnionymi do dokonywania okresowych kontroli będą miały również osoby, które nabyły wymagane kwalifikacje przed wejściem w życie obecnie obowiązującej ustawy – Prawo budowlane (art. 104 prawa budowlanego), 

 

 

-kontrola instalacji i urządzeń służących ochonie środowiska - prawo budowlane nie precyzuje, co należy rozumieć pod tym pojęciem, mając jednak na uwadze regulacje dotyczące ochrony środowiska należałoby przyjąć, że są to „instalacje i urządzenia, które przeciwdziałają negatywnemu oddziaływaniu obiektu na stan środowiska oraz na życie lub zdrowie ludzi, w szczególności w zakresie wprowadzania gazów lub pyłów do powietrza, wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi, powodowania hałasu, wytwarzania pól elektromagnetycznych.”   Takimi urządzeniami są np. urządzenia sanitarne do  oczyszczania lub gromadzenia ścieków, urządzenia filtrujące, służące gromadzeniu i utylizacji odpadów stałych,

 

 

 

- kontrola  stanu technicznego przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) powinna w szczególności obejmować:

1) sprawdzenie wykonania zaleceń wynikających z poprzedniej kontroli okresowej,

2) czy dokonano zmian w kanałach i przewodach spalinowych, jakie wprowadzono za zgodą właściciela lub zarządcy budynku w okresie od poprzedniego przeglądu,

3)  czy drożne są  przewody kominowe,

4) jaka jest siła ciągu kominowego, co ustala się przy pomocy atestowanego urządzenia pomiarowego zapewniającego prawidłowe działanie podłączonych urządzeń dymowych, spalinowych, wentylacyjnych,

5) kontrolę stanu technicznego przewodów, kanałów, czopuchów, włazów, ław kominowych, nasad kominowych  pod kątek ich ewentualnych uszkodzeń

6) czy w pomieszczeniach, w których zainstalowano urządzenia grzewcze sprawnie działają urządzenia wentylacyjne, w tym nawiewne i wywiewne

7) częstotliwości okresowego czyszczenia przewodów kominowych, o jakich mowa w § 30 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 kwietnia 2006 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz. U. Nr 80, poz. 563), 

8)  czy dogodny jest dostęp do czyszczenia i przeprowadzania okresowych kontroli przewodów kominowych i urządzeń mających związek z kominami,

9) czy występują inne stwierdzone w trakcie kontroli nieprawidłowości mogące spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

 

Osoba dokonująca przeglądu przewodów kominowych jest zobowiązana sporządzić protokół, który będzie załącznikiem do książki obiektu budowlanego (zob. art. 64 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane).

 

Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowaniabudynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836), protokoły sporządzane w wyniku kontroli okresowych powinny zawierać określenie:

• stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą,

• rozmiarów zużycia lub uszkodzenia tych elementów,

• zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania,

• metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników,

• zakresu niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.

W razie potrzeby do protokołów należy dołączyć dokumentację graficzną wykonaną w toku kontroli.

 

 

- kontrola instalacji gazowych - zgodnie z § 47 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych,stan technicznej sprawności instalacji gazowej  w budynku powinien być kontrolowany równocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych. Kwestie te   reguluje m.in. norma PN-M.-34507:2002 Instalacja gazowa. Kontrola okresowa, gdzie określono  zakres kontroli okresowe w budynkach wielorodzinnych oraz kontroli poszczególnych elementów instalacji, miejsc i pomieszczeń, w których ona występuje, zasady postępowania w przypadku wykrycia nieszczelności i formularze protokołów z okresowej kontroli. 

 

 

 

 2) kontrole dokonywane co najmniej raz na 5 lat:

 - kontrola stanu technicznego obiektu,  w tym konstrukcji, przydatności do użytkowania, estetyki obiektu budowalnego oraz jego otoczenia, badanie instalacji elektrycznej, piorunochronnej, w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, środków ochrony o porażeń, oproności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Obejmuje zatem sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego,oględziny otoczenia obiektu. pomiary instalacji elektrycznej i piorunnochronnej.

Zakres kontroli rocznejpięcioletniej jest różny, z wyjątkiem części budowlanej, dlatego też w odniesieniu do części budowlanej można przeprowadzić jedną kontrolę, która uwzględniałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej, co oczywiście nie zwalnia od obowiązku wykonania kontroli pozostałych elemntó wymienionych w tym przepisie. Również z tej kontroli sporządza się protokół, który stanowi załącznik do książki obiektu budowalnego, kontrola obejmuje również sprawdzenie wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

 

-  kontrola urządzeń chłodniczych – art. 62 ust. 1 pkt 6 – co najmniej raz na 5 lat ocenia się efektywność eneregtyczną zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej nż 12 kW – również należy sprawdzić czy wykonano zalecenia z poprzedniej kontroli,

 

 

3) kontrola bezpiecznego użytkowania – każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt. 2- w razie wystąpienia czynników odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

 

 

4) kontrole dokonywane raz na dwa lata – obowiązek dotyczy budynków większych – o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2 – okresowa dokonywana co najmniej dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada – osoba dokonująca kontroli obowiązana jest bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli – art. 61 ust. 1 ok. 3

 

 

5) kontrole kotłów – art. 62 ust. 1 pkt. 5 – kontrola okresowa plegająca a sprawdzeniu stanu technicznego kotłów z uwzględnieniem efektywności energetycznej oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych,

- kotły opalane paliwem ciekłych nieodnawialnym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW – co najmniej raz na dwa lata,

- kotły opalane paliwem nieodnawialnym ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kw o 100 kw oraz kotły opalane gazem – co najmniej raz na 4 lata,

 

 

 

 

 

 

6) jednorazowa kontrola instalacji grzewczej z kotłem. - kontrola instalacji ogrzewczych o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW – użytkowanych co najmniej 15 lat od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła – ocenia się efektywność energetyczną i dobór wielkości kotła parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji jakie ma spełniać  - termin kontroli – rok następnym po roku, w którym upłynęł 15 lat użytkowania kotła a kontrolę kotłów, które z dniem 31 grudnia 2009 roku użytkowane są już od 15 lat – przeprowadza się do dnia 31 grudnia 2010 roku.

 

 

 

Wyłączenia obowiązku kontroli okresowych

Zgodnie z art. 62 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane z obowiązku wym. W art. 62 ust. 1 lit a , tj. z corocznego sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu wyłączeni są właściciele i zarządcy

- budynków mieszkalnych jednorodzinnych – zgodnie z obowiązującą definicją domu jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt 2a prawa budowlanego – jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku 

 

-  obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz całej grupy obiektów budowlanych wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane (np. wiaty, altany, przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki, wiaty przystankowe i peronowe, i inne wymienione w tym przepisie). Obiekty te podlegają jednak kontroli rocznej w pozostałym zakresie.

 

 

 

Uprawnienia osób dokonujących kontroli

 

Przeglądy okresowe winny być wykonywane przez osoby posiadające określone kwalifikacje zawodowe. Kontrola stanu technicznego obiektu budowlanego może być dokonywana przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności ( z kilkoma wyjątkami, które zostaną omówione poniżej), które potwierdzone zostały w decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych lub o stwierdzeniu posiadania przygotowania zawodowego do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w  budownictwie określa każdorazowo zakres prac projektowych lub robót budowlanych w danej specjalności, do których uprawniona jest dana osoba. W razie wątpliwości w tym zkarseie należy zwracać się do właściwej izby samorządu zawodowego. 

 

 

 

Jeżeli osoba nabyła uprawniania lub stwierdzono jej przygotowanie przed wejściem w życie ustawy Prawo budowlane, tj. przed 1 stycznia 1995 roku –zastosowanie mają przepisy przejściowe - Art. 104 ustawy - Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem  nie ulega zmianie zakres uprawnień budowlanych nabytych pod rządami poprzednio obowiązujących przepisów. Zatem uprawnionymi do dokonywania okresowych kontroli będą również osoby, które nabyły wymagane kwalifikacje przed wejściem w życie obecnie obowiązującej ustawy – Prawo budowlane.

 

 

 

Do dokonywania kontroli stanu technicznego przewodów kominowych w użytkowanych obiektach budowlanych upoważnione są:

  

1) osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych,

 

2) osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności – w  odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa powyżej  oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

 

 

Osoby posiadające stosowne uprawnienia w ograniczonym zakresie, mogą przeprowadzać kontrole stanu technicznego przewodów kominowych i wentylacyjnych tylko w obiektach wchodzących w zakres tych uprawnień.

 

Kontrole okresowe stanu technicznego kotłów mogą być dokonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej.  Jednorazowa kontrolę grzewczej z kotłem obejmującej ocenę efektywności kotła może przeprowadzić  osoba, która posiada, zarówno uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, jak również kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych, tj. posiadająca uprawnienia wynikające z przepisów o dozorze technicznym i energetyce.

 

 

 

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

 
 
 
 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#45 Maja 2016-11-17 11:34
To niekoniecznie musi być urząd, u mnie np. zarządza Kwatera, oddzielna firma. W urzędzie pewnie rzeczywiście mało co by ich obchodziło.
Cytuj
#44 www.zarzadca.eu: gecon 2016-07-30 12:48
Cytat:
usprawnia pracę administracji.
Jakiej administracji? We wspólnocie? Chyba w urzędzie jakimś, gdzie urzędasy potykają się o siebie.
Cytuj
#43 Anna Wojda 2016-07-30 12:18
Nasz zarząd korzysta z systemu Admireo, który jasno określa obowiązki remontowe i przypomina o zbliżających się terminach. Bardzo przydatne, usprawnia pracę administracji.
Cytuj
#42 www.zarzadca.eu: kmaski 2014-08-01 12:15
(...)

W uchwale III CZP 129/08 SN powołuje się na postanowienie III CZP 62/05 oraz wyrok I CKN 489/00 jako sprawy, w których roztrząsany był problem reprezentacji wspólnoty przez zarządcę powołanego w trybie art. 18 ust. 1. Przy czym w wyroku I CKN 489/00 de facto nie ma nic odnośnie reprezentacji. Możliwe, że w aktach jest jakieś wezwanie do złożenia pełnomocnictwa i z tego wezwania należy wnosić o stanowisku SN odnośnie prawa do reprezentowania przez zarzadcę wspólnoty, albo to przywołanie to pomyłka ze strony SN, albo chodzi o jeszcze coś innego. Tak czy inaczej, ani w wyroku, ani w uzasadnieniu nie ma żadnej wzmianki o problemie reprezentacji, więc nie ma się jak odnieść do I CKN 489/00 odnośnie reprezentacji WM przez zarządcę.

Zo staje III CZP 129/08 i III CZP 62/05. Jednakże sprzeczność między stanowiskami SN w obu tych sprawach jest jedynie pozorna i wynika z błędnej interpretacji orzeczenia III CZP 62/05.
Po pierwsze, to Zarządca prawidłowo Ci wskazał http://www.zarzadca.eu/komentarz/76235/ (ale niestety, nie załapałeś), że sąd w sprawie III CZP 129/08 zajmował się uprawnieniem zarzadcy do działania przed sądem. Więc najpiew Ci wyjaśniam, że pełnomocnictwo procesowe jest pełnomocnictwem szczególnego rodzaju. Jest udzielane nie na podstawie przepisów k.c. jak "zwykłe" pełnomocnictwo, a jest udzielane na podstawie przepisów k.p.c. Więc jeżeli sąd ogranicza się do odmówienia zarządcy powołanego w trybie art. 18 ust. 1 prawa do reprezentowania wspólnoty przed sądem, to w żaden sposób nie wypowiada się w kwestii prawa zarządcy do reprezentacji wspólnoty na podstawie przepisów k.c. W sprawie III CZP 62/05 SN również zajmował się kwestią uprawnienia zarządcy do działania przed sądem. Z tym, że wobec III CZP 129/08 zachodzi jedna istotna różnica. W sprawie III CZP 62/05 SN odmówił powzięcia uchwały wskazując:

Prezentowane wywody prowadzą do wniosku, że istnieją wystarczające, jurydyczne argumenty, mogące służyć dla przyjęcia stanowiska, zgodnie z którym zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r., może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy). W związku z tym w istniejącym stanie prawnym nie było zasadniczej potrzeby udzielania przez Sąd Najwyższy odpowiedzi na przedstawione przez Sąd Okręgowy zagadnienie prawne i dlatego orzeczono jak w postanowieniu.

Jako te prawne argumenty, SN wskazał odesłanie w art. 33, który odsyła w szczególności do art. 21 ust. 1 uznając, że sprawa z przepisami jest jasna i nie wymaga wykładni. SN zastosował, chociaż nie napisał tego wprost, paremię http://pl.wikipedia.org/wiki/Clara_non_sunt_interpretanda. Mówiąc potocznie, uznał sprawę z prawniczego punktu widzenia za banalną i stwierdził, że sąd zadający pytanie samodzielnie powinien poradzić sobie z odpowiedzią na postawione przez siebie pytanie. I prawdę mówiąc trudno się z takim stanowiskiem nie zgodzić. Każdy prawnik wie, na czym polega "odpowiednie" stosowanie przepisów. SN w uzasadnieniu III CZP 62/05 łagodnie i niezauważalnie przechodzi od przywoływania art. 21 ust. 1 do przywoływania art. 21 ust. 2 co jeśli nie zmienia rangi zagadnienia, to przynajmniej wprowadza zamieszanie podnosząc "poziom niejasności" przepisów.

P ytającym w sprawie III CZP 62/08 był Sąd Okręgowy w Szczecinie. SO w Szczecinie chyba nie poradził sobie z odpowiedzią na pytanie (albo uznał, że najlepiej będzie, jak się zasłoni autorytetem SN), bowiem ten sam Sąd był zadającym pytanie również w sprawie III CZP 129/08. Wobec takiego obrotu sprawy (jesli uwzględnić kto pytał - lekko kompromitująceg o dla pytającego) SN chcąc, nie chcąc musiał się zająć sprawą ponownie.
W uchwale III CZP 129/08 SN powtórzył swoje argumenty ze sprawy III CZP 62/05, tzn. jest art. 33, który odsyła m.in. do art. 21 ust. 1. SN wykluczył przy tym, zastosowanie art. 21 ust. 1 do zarządcy jako przepisu określającego kompetencje zarządcy wprost:

nie ma podstaw do stosowania art. 21 ust. 1 u.w.L do określenia kompetencji zarządcy, któremu powierzono zarząd na podstawie art. 18 ustawy

Trudno takiem stanowisku nie przyznać racji ponieważ pogląd przeciwny zrównywałby instytucję zarządcy z instytucją zarządu (i sprzeniewierzał by się zasadzie stosowania przepisów "odpowiednio"), gdy tymczasem z powodów oczywistych obie te instutucje pozostają odrębne. Ustawodawca te dwie instytucje rozróżnia konsekwentnie: "Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1". W konsekwencji SN musiał uznać, że zarządca powołany w trybie art. 18 ust. 1 nie jest upoważniony do reprezentowania wspólnoty przed sądem. Przy czym nie wykluczył uprawnienia zarządcy do reprezentowania wspólnoty w ogóle, wskazując że:

Ponadto w art. 33 u.w.L zawierającym odesłanie do przepisów regulujących zarząd nieruchomością wspólną, w tym do art. 21 ust. 1, mowa jest o reprezentacji wspólnoty przy dokonywaniu czynności materialnoprawn ych, nie dotyczy on natomiast przedstawiciels twa procesowego. >

Zatem obie sprawy III CZP 129/08 oraz III CZP 129/08 mają wspólną konstatację: art. 21 ust. 1 w związku z art. 33 stosuje się do zarządcy - z zastrzeżeniem: odpowiednio. Różnica między obiema sprawami jest taka, że na pytanie prawne (co do meritum oba pytania sprowadzały się do tego samego zagadnienia, mimo odmiennej redakcji każdego z pytań), które było zadane w obu sprawach. W III CZP 129/08 SN odpowiedział negatywnie, natomiast w sprawie III CZP 62/05 nie odpowiedział w ogóle. Trudno w takiej sytuacji uznać, że w oba orzeczenia stoją ze sobą w sprzeczności, skoro w jednym z nich SN stanowiska nie zajął. Przypisywanie SN, że w sprawie III CZP 62/05 SN uznał, że zarządca może reprezentować wspólnotę przed sądem wynika z błędu w interpretacji tego orzeczenia.

Nie jest dla mnie do końca jasne, dlaczego SN w sprawie III CZP 129/08 odciął się od "stanowiska" SN w sprawie III CZP 62/05, uznając, że SN w sprawie III CZP 62/05 przyznał zarządcy kompetencje do reprezentowania wspólnoty przed sądem. Komentatorzy uchwały III CZP 129/08 zwracają uwagę, że "odrzucenie" stanowiska SN ze sprawy III CZP 62/05 w sprawie III CZP 129/08 nastąpiło faktycznie bez podania powodów. Jednakże nie mogło być inaczej, gdyż w sprawie III CZP 62/05 SN, odmawiając odpowiedzi na zadane pytanie, stanowiska nie zajął. Nie była możliwa zatem polemika ze stanowiskiem SN wyrażonym w sprawie III CZP 62/05, gdyż tego stanowiska w zakresie interesującym sąd tam po prostu nie było.
W uzasadnieniu III CZP 129/08 mamy:

Nie podzielając poglądu przedstawionego w przytoczonej uchwale

Gdy tymczasem przytoczone zostało jedynie postanowienie odmawiające powzięcia uchwały. Albo "oczywista pomyłka pisarska" - skoro wcześniej w uzasadnieniu jest mowa o postanowieniu III CZP 62/05, a być może chodziło o to, że jeżeli w sprawie III CZP 62/05 SN jednak nie wypowiedział się negatywnie, uprawnym pozostaje domniemanie, że SN może dopuszczać taką wykładnię, w której art. 21 ust. 1 przyznaje zarządcy kompetencje do występowania w imieniu wspólnoty przed sądem. Ale najprawdopodobn iej SN takim, a nie innym powtórnym przywołaniem sprawy III CZP 62/05, a także przez samo przywołanie wcześniej sprawy I CKN 489/00 "puścił dym" przedstawiając zgadnienie, o które pytał SO jako "sporne" w orzecznictwie i w ten sposób niejako przykrywając pewną nazwijmy łagodnie "niefrasobliwoś ć" SO w zadaniu pytania prawnego, pytania odnośnie zagadnienia, które wcześniej zostało uznane przez SN za trywialne (prawie).

Ko nkluzja może być tylko jedna: linia orzecznicza w zakresie zastosowania art. 21 ust. 1 do zarządcy, w zakresie prawa zarządcy do reprezentowania wspólnoty przed sądem jest spójna. Jest kilka orzeczeń sądowych, gdzie sądy powołują się na uchwałę III CZP 129/08, natomiast nie ma, a przynajmniej nie znam orzeczenia, które powoływałoby się na postanowienie III CZP 62/05 jako stanowisko SN, które nie wyklucza reprezentacji wspólnoty przez zarządcę przed sądem na podstawie art. 21 ust. 1. Otwartą kwestią pozostają kompetencje zarządcy do reprezentowania wspólnoty w pozostałym zakresie wyłącznie na podstawie art. 21 ust. 1
Cytuj
#41 www.zarzadca.eu: tajfun 2014-07-31 19:53
Przecież tam masz podane sygnatury wszystkich wyroków i uchwał.
Cytuj
#40 www.zarzadca.eu: kmaski 2014-07-31 19:48
[cite] tajfun:[/cite]A le ja "rozkaz" wykonałem . chociaż też nie musiałem. Więc proszę o wyjaśnienie tej domniemanej sprzeczności.
Podałeś jedną sygnaturę. Jak tu objaśniać sprzeczność? Z czym?
Cytuj
#39 www.zarzadca.eu: tajfun 2014-07-31 19:45
Ale ja "rozkaz" wykonałem . chociaż też nie musiałem. Więc proszę o wyjaśnienie tej domniemanej sprzeczności.
W linku masz przeciez wszystko.
Cytuj
#38 www.zarzadca.eu: kmaski 2014-07-31 19:35
[cite] tajfun:[/cite]A co to rozkaz?
Chciał em Ci wyjaśnić domniemaną sprzeczność, ale oczywiście nie muszę.
Cytuj
#37 www.zarzadca.eu: tajfun 2014-07-31 14:38
A co to rozkaz? . Sam sobie znajdź. Na tym forum aż roi się od tego tematu i sygnatur.
Ale ....masz. Nie będę utożsamiał sie z toba
http://www.zarzadca.pl/content/view/583/94/
Cytuj
#36 www.zarzadca.eu: kmaski 2014-07-31 14:19
[cite] tajfun:[/cite]W sprawie interpretacji art 21 UoWL mamy 3 uchwały na przestrzeni 4 lat .
Rzuć sygnaturami.
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl