23 lipca (poniedziałek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA ABC wspólnotyKontrola we wspólnocie mieszkaniowej

Kontrola we wspólnocie mieszkaniowej

 

 kontrola we wspólnocie

Właściciel lokalu ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną, o czym stanowi art. 27 ustawy o własności lokali. To właśnie ten przepis jest bazą do kreowania dalszych  uprawnień i zobowiązań właścicielskich w zakresie dotyczącym przedmiotu współwłasności, przy czym niektóre  z nich zostały wysłowione wprost w ustawie o własności lokali.

 

 

Pełna realizacja normy prawnej zawartej w art. 27 uwl  wymaga w pierwszej kolejności, aby członek wspólnoty mieszkaniowej był zorientowany w jej sprawach,  stąd obowiązki informacyjne zarządu sprzężone z zasadą jawności i niekiedy  pisemności, np. konieczność pisemnego powiadamiania o zebraniu, uchwałach podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów, czy zasady dotyczące sprawozdawczości. Ponadto, właściciel ma prawo do kontroli działalności zarządu, o czym stanowi wprost art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali: „Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu”. Treść tego  przepisu potwierdza istnienie uprawnienia właścicielskiego, które skorelowane jest z zobowiązaniem zarządu do tego, aby taką kontrolę umożliwić.

 

Bogate orzecznictwo sądowe wskazuje, że norma ta często, albo nie jest respektowana przez zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi, którzy utrudniają, a nawet uniemożliwiają kontrolę, albo  występują przypadki pieniactwa i nadużywania tego uprawnienia przez właścicieli, gdy jego realizację traktują jako możliwość utrudnienia pracy zarządowi.

 

W obu tych przypadkach istnieje możliwość obrony słusznych interesów stron – właściciel, któremu odmawia się prawa kontroli może wystąpić przeciwko wspólnocie z powództwem, np. o nakazanie okazania dokumentacji. Z kolei wspólnota mieszkaniowa może bronić się zarzutem nadużycia prawa, tj. skutecznie powołać się na art. 5 kodeksu cywilnego stanowiący, że:  „Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.”

 

 

Z nadużyciem prawa do przeprowadzania kontroli działalności zarządu będziemy mieli w szczególności do czynienia, gdy jest to działanie pozorne, które zmierza do innego celu, tj. do  uniemożliwienia pracy zarządowi, przy czym każdorazowo wymaga się by kwestia kwalifikacji działania uprawnionego była analizowana i wszechstronnie badana wskazał Sąd Okręgowy w Szczecinie uzasadniając wyrok z dnia 30 listopada 2015 roku, sygn. akt I C 957/15. Sąd rozpoznawał sprawę właściciela lokalu, który wniósł pozew  o nakazanie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej, aby udostępniła mu do wglądu oraz w celu zrobienia fotokopii lub kserokopii całości dokumentacji. Pozwana wspólnota powstała w 2002 r. i liczy aż 250 członków, powód wielokrotnie zwracał się o wydanie dokumentów związanych z jej funkcjonowaniem, które były mu okazywane, takie kontrole w roku 2013 trwały przeszło miesiąc po dwie godziny dziennie. Po tak przeprowadzonej analizie domagał się ponownie ich udostępnienia. Składał też doniesienia do prokuratury, czy wnioski o rzekomych nieprawidłowościach w zakresie działania zarządu wspólnoty mieszkaniowej do organów administracji państwowej. Postępowania te nie potwierdzały zarzutów formułowanych przez tego właściciela. Mimo to powód nadal domagał się udostępniania mu dokumentów, ostatecznie zarząd odmówił ich okazania, wytoczył więc powództwo o wydanie wspólnocie  nakazu przez sąd.

 

Sąd uznał, że roszczenie powoda nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ w toku postępowania wykazane zostało, że postępowanie powoda to  nadużycie prawa, o czym świadczy „częstotliwość kierowania żądań wydania dokumentacji, angażowania dużej ilości czasu pracy członków zarządu, kosztów sporządzania odpisów czy kserokopii tak znacznej ilości dokumentów, żądanie tych samych dokumentów, które były już przedmiotem „kontroli” powoda a następnie na jego wniosek kontroli Urzędu Skarbowego i wniosków komisji rewizyjnej, organu administracyjnego w sprawie wycinki drzew i w końcu działań organów ścigania w związku z doniesieniem powoda. Wszystkie zainicjowane przez powoda kontrole nie wykazały nieprawidłowości. Żądania powoda, w których domaga się udostępniania wszystkich dokumentów Wspólnoty wyczerpuje dyspozycję art. 5 k.c. i nie zasługuje na ochronę.” (por. uzasad. wyroku SO w Szczecinie uzasadniając wyrok z dnia 30 listopada 2015 roku, sygn. akt I C 957/15).

 

Sąd Apelacyjny w Szczecinie, do którego wpłynęła apelacja powoda podzielił taką ocenę prawne wskazując ponadto, że realizacja prawo kontroli zarządu, nie powinna się odbywać ze szkodą dla Wspólnoty tj. utrudnianiem wykonywania prac zarządowi. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 maja 2016 roku,  sygnatura akt: I ACa 99/16).

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl