13 listopada (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA ABC wspólnotyXVC 677/16 zakaz najmu krótkoterminowego

XVC 677/16 zakaz najmu krótkoterminowego

 

Data orzeczenia:17.01.2018 r.

 

Orzeczenie: wyrok

 

Sygnatura akt: XVC677/16

 

Sąd: Sąd Okręgowy w Gdańsku w XV Wydziale Cywilnym

 

M

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

 

Dnia 17 stycznia 2018 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku w XV Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Tamowicz

Protokolant: sekr. sąd. Anna Gutowska-Czulik

po rozpoznaniu w dniu 9 stycznia 2018 r.

sprawy z powództwa A. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w S.

o uchylenie uchwał

1.Uchyla uchwałę nr (...)z dnia 9 marca 2016 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)w S..

2.Uchyla uchwałę nr (...)z dnia 17 czerwca 2016 r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)w S..

3.Zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)w S. na rzecz powódki A. P. kwotę 417 zł. (czterysta siedemnaście tytułem zwrotu kosztów procesu.

 

 

Uzasadnienie

 

Pozwem z dnia 5 sierpnia 2016 roku (k. 2-5), który wpłynął do Sądu Okręgowego w Gdańsku w dniu 8 sierpnia 2016 roku, skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w S., powódka A. P. domagała się uchylenia uchwały nr (...)z dnia 9 marca 2016 roku oraz uchwały nr (...)z dnia 17 czerwca 2016 roku. Domagała się także zasądzenia kosztów procesu.

W uzasadnieniu powódka wskazała, iż od dnia 20 października 2015 roku jest właścicielką lokalu numer (...) i udziału we współwłasności w 446/10562 w części kamienicy położonej w S. przy ulicy (...). W dacie wnoszenia pozwu nie mieszkała w mieszkaniu. Wynajmowała je, w tym również na krótkie okresy nie dłużej jednak niż 15 dni w miesiącu, przy czym starannie dobierała osoby najemców. Nikt z członków Wspólnoty ani jej zarząd nie skarżyli się na te osoby ani nie informowali powódki o jakichkolwiek szkodach w częściach wspólnych.

Powódka podała, iż o treści zaskarżonych uchwał dowiedziała się w dniu 7 lipca 2016 roku, kiedy odebrała pismo pozwanej z dnia 17 czerwca 2016 roku. Przyznała, że o zebraniu Wspólnoty w dniu 9 marca 2016 roku została powiadomiona na piśmie wraz z porządkiem obrad. Nie przewidywał on podjęcia uchwały o wyłączeniu możliwości wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku Wspólnoty na cele wynajmu krótkoterminowego, wobec czego została pozbawiona możliwości przedstawienia stanowiska na zebraniu Wspólnoty.

Gdy chodzi o uchwałę nr (...)powódka zarzuciła, że poprzez indywidualne zbieranie głosów pod uchwałą została pozbawiona prawa wypowiedzenia się na temat bezpośrednio jej dotyczący – podwyższenia zaliczki na koszty zarządu do kwoty 5,81 zł. za m/2.

Zaskarżonym uchwałom powódka zarzuciła naruszenie przepisów prawa, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością, zasady ochrony praw nabytych oraz interesu powódki. Podniosła, iż wspólnota mieszkaniowa ma tylko tyle praw w zakresie decydowania o wspólnej nieruchomości oraz świadczeniach poszczególnych właścicieli lokali, ile przewiduje prawo. Podejmuje ona decyzje w formie uchwał, ale tylko w granicach wyznaczonych prawem, w szczególności ustawą o własności lokali. Określa ona precyzyjnie prawa i obowiązki członków oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Przepisy ustawy o własności lokali nie dają zainteresowanym swobody w kształtowaniu tych praw.

Wskazała powódka, iż jako właściciel lokalu zobowiązana jest do uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wysokość tych zaliczek na podstawie prognozowanych kosztów ustala wspólnota mieszkaniowa. Zatem, zdaniem powódki, brak jest podstaw do wprowadzania dodatkowych opłat w formie zaliczek w przypadku krótkoterminowego wynajmu lokalu, zwłaszcza, że pozwana w żaden sposób nie wykazała, że koszty zarządu są w takich wypadkach wyższe.

W odpowiedzi na pozew (k. 80-97) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w S. przy ulicy (...) wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, iż podniesione w pozwie zarzuty natury formalnej nie mają wpływu na ważność i skuteczność zaskarżonych uchwał, albowiem przepisy prawa, a zwłaszcza ustawy o własności lokali, nie przewidują dla podjęcia uchwał wspólnot mieszkaniowych żadnej szczególnej formy. Jedynym wymogiem jest, aby za przyjęciem uchwały głosowała większość właścicieli liczona według wielkości udziałów chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Sami właściciele lokali mogą oddać swój głos bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów, bądź też w sposób mieszany, przy czym żaden przepis nie wymaga, aby projekt uchwały został uprzednio przedstawiony właścicielom celem zapoznania się z nim czy też wypowiedzenia się.

Wskazała pozwana, iż powódka nie kwestionuje prawidłowego jej powiadomienia o terminie zebrania Wspólnoty w dniu 9 marca 2016 roku i poinformowania przez pozwaną o treści zaskarżonych uchwał w piśmie odebranym przez powódkę w dniu 7 lipca 2016 roku. Nie podnosi żadnych zarzutów odnośnie prawidłowości oddania głosów przez pozostałych członków Wspólnoty. Zatem, zdaniem pozwanej, należy uznać za nie kwestionowane przez powódkę, że zaskarżone uchwały zostały podjęte większością 76,13% głosów, zaś powódka została prawidłowo powiadomiona o ich treści. Dlatego, jakiekolwiek dalsze twierdzenia powódki, co do braku jej udziału w podejmowaniu zaskarżonych uchwał należy uznać za pozbawione znaczenia prawnego i nie mogące stanowić podstawy stwierdzenia, iż sposób ich podjęcia był sprzeczny z obowiązującymi przepisami.

Zdaniem pozwanej, zaskarżona uchwała nr (...)mieściła się w zakresie kompetencji przysługujących pozwanej zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali. Wspólnota może podejmować uchwały dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, ale jej uprawnień nie można redukować wyłącznie do tej sfery. Jest zbiorem wszystkich właścicieli lokali sumującym ich jednostkowe prawa i obowiązki. Jeżeli któryś z właścicieli lokali narusza swoje obowiązki wskazane w art. 140 k.c. i art. 13 ustawy o własności lokali, np. poprzez korzystanie z należącego do niego lokalu w sposób sprzeczny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, z przekroczeniem granic wyznaczonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego lub obowiązujące w danej nieruchomości zasady porządku domowego, czy też w inny sposób utrudniający korzystanie przez pozostałych członków wspólnoty z części wspólnych, to mają oni prawo podejmować wszelkie czynności zmierzające do zachowania ich wspólnego prawa. Pozwana odwołała się przy tym do regulacji art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazując, że w wielu wypadkach nie da się oddzielić sposobu korzystania z części wspólnych od sposobu korzystania z lokalu zwłaszcza, gdy wymaga dostępu wielu podmiotów. Ma to niekorzystny wpływ na części wspólne i wywołuje uciążliwości w korzystaniu z pozostałych lokali.

Dalej pozwana wywiodła, że z informacji uzyskanych od zarządcy nieruchomości wynika, iż gdy lokale użytkowe (komercyjne) stanowią ponad 50% nieruchomości wówczas, zgodnie z interpretacjami stosowanym przez organy podatkowe, nie będzie ona stanowić już nieruchomości mieszkalnej i nie będzie możliwe stosowanie 8% stawki VAT na remonty dotyczące części wspólnych, a zatem właściciele będą zobowiązani pokrywać koszty brutto bez prawa do odliczenia, co oznacza dla nich 15% wzrost ceny usługi. Jak również, zmiana charakteru nieruchomości będzie skutkowała np. zmianą taryfy energii elektrycznej (klatka schodowa) z niskiej, przeznaczonej dla gospodarstw domowych, na wyższą przeznaczoną dla nieruchomości komercyjnych.

Odnosząc się do zarzutu braku merytorycznych podstaw dla podjęcia uchwały nr (...), czy też zarzutu naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, wskazała pozwana, że z analizy kosztowej dla nieruchomości pozwanej Wspólnoty, sporządzonej przez zarządcę tej nieruchomości wynika, że w związku z działalnością prowadzoną obecnie w lokalach (...) znacznemu wzrostowi podlegają w szczególności koszty sprzątania posesji, jej konserwacji, energii elektrycznej dla części wspólnych, wywozu odpadów komunalnych oraz kosztów pozostałych, tj. usług drobnych i nietypowych dla nieruchomości, jak również w konsekwencji zwiększą się potrzeby w zakresie remontów, zwłaszcza drewnianej klatki schodowej, która ulegać będzie przyspieszonemu zużyciu, co spowoduje konieczność remontu w ciągu najbliższych siedmiu lat, a nie jak dotychczas zakładano - dziesięciu.

Zdaniem pozwanej, podwyższenie obciążenia właścicieli lokali wykorzystywanych komercyjnie w sposób powiązany ze wzrostem kosztów do kwoty 5,81 zł. za 1 m2 (jak w uchwale nr (...)), należy uznać za uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali. Nadto, podniosła pozwana, iż od dnia 31 grudnia 2015 roku lokal powódki był oferowany turystom za pośrednictwem portalu B..com. W sezonie letnim lokal był już wynajmowany praktycznie bez przerwy, przy czym przebywający w nim turyści zmieniali się co kilka dni, zaś powódka nie przebywała w lokalu i w żaden sposób nie nadzorowała swoich klientów. W konsekwencji działalność powódki należy uznać za wykraczającą poza ramy ochrony prawa własności statuowanej przepisem art. 140 k.c., gdyż narusza ona również szereg innych przepisów prawa. Zdaniem pozwanej, w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, iż zdecydowana większość członków pozwanej - ponad 76% udziałów - opowiedziała się za zakazem prowadzenia w budynku działalności pensjonatowej, wynajmu krótkoterminowego i hostelowej, czyli usług hotelarskich, zatem działalność, której dotyczy zaskarżona uchwała jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego i ustalonymi w pozwanej Wspólnocie zasadami porządku domowego i korzystania z nieruchomości wspólnych. Istnieje ogromna dysproporcja pomiędzy wagą interesów majątkowych pojedynczych członków Wspólnoty (właścicieli lokali nr (...)), posiadających łącznie około 8% udziałów, a interesami pozostałych członków Wspólnoty, co do komfortu ich życia i poczucia bezpieczeństwa w miejscu stanowiącym ich centrum życiowe, a więc zasługujących na ochronę dóbr osobistych Jednocześnie interesy, do których zaspokojenia dąży mniejszość realizowane są poprzez działania naruszające prawo, a także zasady współżycia społecznego i porządku domowego, zaś większość dąży wyłącznie do zachowania dotychczasowego stanu, zgodnego z obowiązującym prawem.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Od października 2015 roku powódka A. P. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w S., składającej się z dziewięciu lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego.

Powódka kupiła lokal przez pośrednika, przy czym nie była uprzedzana o jakichkolwiek szczególnych wymaganiach dotyczących osoby, która miałaby to mieszkanie kupić. W tym czasie wynajmowane było mieszkanie nr (...) na tej samej kondygnacji. W czasie jednorazowej rozmowy z matką sprzedającego J. D. powódka została poinformowana, że okolica jest spokojna, a właścicielom lokali zależy na zachowaniu dobrego stanu i standardu nieruchomości. Nikt ze strony pozwanej Wspólnoty nie informował powódki o jakichkolwiek zakazach dotyczących sposobu korzystania z nieruchomości Wspólnoty. Administratorka nieruchomosci B. S. informowała pełnomocnika powódki o tym, że Wspólnota życzy sobie ciszy, spokoju i kameralności.

Dowód: zeznania powódki A. P. w charakterze strony na rozprawie w dniu 21 11 2017 roku (czas 00:17:07 – 00:39:05) oraz w dniu 9 01 2018 roku (czas 00:46:09 – 01:04:17), zeznania świadków na rozprawie dnia 21 11 2017 roku: E. W. (czas 00:43:37 – 01:01:07), J. D. (czas 01:01:07 – 01:18:54), B. S. (czas 01:19:59 – 02:06:41).

Po zakupie mieszkania powódka przeprowadziła remont i od 30 grudnia 2015 roku oferowała je poprzez portale internetowe do najmu krótkoterminowego. Od stycznia 2016 roku do połowy kwietnia 2017 roku powódka wynajmowała lokal. W roku 2016 najem trwał łącznie przez 130 dni, a w lokalu średnio przebywało 2,8 osoby. W okresie wakacyjnym roku 2016 powódka spędziła w mieszkaniu dwutygodniowy urlop, przyjeżdżała też na weekendy. W roku 2017 powódka wynajmowała mieszkanie łącznie przez pięć dni

Powódka nie zgłosiła wynajmowania mieszkania jako prowadzenia działalności gospodarczej, zaś odprowadzała co miesiąc podatek dochodowy oraz podatek uzdrowiskowy na rzecz Miasta S..

Osoby, którym powódka wynajmowała lokal dokonywały rezerwacji poprzez serwisy internetowe airbrb.com oraz (...), po czym powódka kontaktowała się z tymi osobami telefonicznie, uprzedzając, że mieszkanie znajduje się w cichej okolicy i zamieszkującym w budynku na stałe osobom zależy na spokoju. Powódka kontaktowała się z najemcami także w trakcie pobytu. Zdarzało się tak, że odmawiała wynajęcia osobom zgłaszającym się, na przykład odmówiła udostępnienia lokalu dwunastu osobom chcącym spędzić Sylwestra 2016 roku. Powódka starała się, aby najemcami były przede wszystkim rodziny z dziećmi. Chodziło o to żeby te osoby wynajmowały lokal w kolejnych latach.

Wobec powódki nie kierowano jakichkolwiek skarg na najemców ani nie informowano jej o wyrządzonych przez nich szkodach w częściach wspólnych. Jedynie, pracownik administratora budynku sugerował, że powódka lub jej goście nie segregują śmieci. Po tym powódka zakupiła dwa pojemniki na śmieci i napisała do gości list wyjaśniający, dlaczego należy śmieci segregować.

Pod koniec kwietnia 2017 roku powódka wprowadziła się do mieszkania i zamieszkuje w nim do chwili obecnej.

Dowód: zeznania powódki na rozprawie w dniu 21 11 2017 roku (czas 00:17:07 – 00:39:05) oraz w dniu 9 01 2018 roku (czas 00:46:09 – 01:04:17), zeznania świadka B. S. na rozprawie w dniu 21 11 2017 roku (czas 01:19:59 – 02:06:41), wydruki ze strony B..com k. 54-58, zestawienie wynajmu k. 205-207 akt.

Pismem z dnia 19 kwietnia 2016 roku administrator pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, Biuro (...), zwrócił się do powódki o zaprzestanie prowadzenia działalności komercyjnej w lokalu mieszkalnym (wynajem krótkoterminowy) i o zdjęcie ogłoszeń reklamowych w tym zakresie. Pismem z dnia 5 maja 2016 roku powódka odmówiła.

Dowód: pismo z dnia 19 04 2016 roku wraz z potwierdzeniem nadania k. 115-116, pismo z dnia 5 05 2016 roku k. 73 i 117 akt.

Pismem z dnia 19 lutego 2016 roku powódka została poinformowana o zwołanym na dzień 9 marca 2016 roku zebraniu członków Wspólnoty. W porządku obrad nie wskazano podjęcia zaskarżonych uchwał ani tego, że ich przedmiot miał być dyskutowany na zebraniu.

Dowód: zawiadomienie k. 6, 70, potwierdzenie nadania k. 70v akt.

Członkowie pozwanej Wspólnoty podjęli w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr (...)z dnia 9 marca 2016 roku w przedmiocie wyłączenia możliwości wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku Wspólnoty na cele pensjonatowe, jak również wynajmu krótkoterminowego (hostele) z uwagi na niekorzystny wpływ takiej działalności na części wspólne budynku oraz wywoływane uciążliwości w korzystaniu z pozostałych lokali. Sprawa ta miała być dyskutowana na zebraniu Wspólnoty, gdyż lokal powódki był drugim lokalem wynajmowanym przez właściciela. Na zebraniu ustalono, aby poinformować powódkę, że Wspólnota nie wyraża zgody na wynajmowanie lokalu na działalność hotelowo-pensjonatową.

Dowód: uchwała nr (...)k. 64, protokół z zebrania k. 51-51v i 68-68v, lista obecności k. 52 i 69, zeznania świadka B. S. na rozprawie w dniu 21 11 2017 roku (czas 01:19:59 – 02:06:41), zeznania świadka S. C. na rozprawie w dniu 9 01 2018 roku (czas 00:04:48 – 00:36:56), zeznania członka zarządu pozwanej E. M. w charakterze strony na rozprawie w dniu 9 01 2018 roku (czas 01:04:17 – 01:35:59).

Członkowie pozwanej Wspólnoty podjęli w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr (...)z dnia 17 czerwca 2016 roku w przedmiocie ustalenia z dniem 1 czerwca 2016 roku zaliczki na koszty zarządu dla lokali wykorzystywanych na działalność komercyjną, pensjonatową/hostelową/wynajem krótkoterminowy w wysokości łącznej 5,81 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu, w tym na fundusz remontowy w wysokości 3,00 zł/m2 powierzchni użytkowej, na bieżącą eksploatację w wysokości 2,81 zł/m2 powierzchni użytkowej, w tym wynagrodzenie zarządy w wysokości 0,68 zł/m2 powierzchni użytkowej. Wielkości te zostały ustalone na podstawie doświadczenia administratora z innych wspólnot i średnich danych z (...) rynku wynajmu lokali.

Złożona do akt analiza, mająca potwierdzić wartości uwzględnione w uchwale nr (...)została sporządzona już po podjęciu zaskarżonej uchwały, gdyż obejmuje rzeczywiste koszty utrzymania nieruchomości Wspólnoty za 9 miesięcy roku 2016.

Dowód: uchwała nr(...)k. 49, 65, zeznania świadka B. S. na rozprawie w dniu 21 11 2017 roku (czas 01:19:59 – 02:06:41), zeznania członka zarządu pozwanej E. M. na rozprawie w dniu 9 01 2018 roku (czas 01:04:17 – 01:35:59), analiza wraz z załącznikami k. 71-74 akt.

Pismem z dnia 17 czerwca 2016 roku, nadanym do powódki w dniu 23 czerwca 2016 roku i doręczonym w dniu 7 lipca 2016 roku, powódka została poinformowana o podjęciu uchwał nr (...)z dnia 9 marca 2016 roku oraz nr (...) z dnia 17 czerwca 2016 roku.

Dowód: zawiadomienie k. 9-11, 50 i 67, potwierdzenie nadania k. 50v i 67v akt. Data doręczenia powódce zawiadomienia o podjęciu zaskarżonych uchwał nie była kwestionowana przez pozwaną.

Pismem z dnia 19 lipca 2016 roku powódka zwróciła się do zarządu pozwanej o mediację celem rozwiązania sporu wynikłego na tle podjęcia zaskarżonych uchwał. Pismem z dnia 27 lipca 2016 roku zarząd pozwanej Wspólnoty wyraził wolę polubownego rozstrzygnięcia sporu i jednocześnie wezwał powódkę do respektowania uchwały nr (...). Strony nie doszły do porozumienia.

Dowód: pismo z dnia 19 07 2016 roku k. 12-14, pismo z dnia 27 07 2016 roku k. 15-16 akt.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów prywatnych oraz zeznań powódki i członka zarządu pozwanej E. M.. Ustalenia poczyniono także na podstawie zeznań świadka E. W. oraz częściowo świadków J. D., B. S. i S. C..

Ustalenia poczyniono na podstawie dokumentów prywatnych wskazanych przy dokonywaniu poszczególnych ustaleń faktycznych. Dowód z tych dokumentów Sąd przeprowadził na rozprawie w dniu 9 stycznia 2018 roku, przy czym dowody te nie budziły wątpliwości Sądu, co do ich wiarygodności, jak również nie były kwestionowane przez strony postępowania reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników. Pozostałe, nie wymienione dokumenty nie miały w ocenie Sądu, znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Na rozprawie w dniu 9 stycznia 2018 roku oddalono wniosek pełnomocnika pozwanej o przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci pisma G. Zarządu (...) z dnia 4 stycznia 2018 roku, pisma Izby Skarbowej w B. z dnia 13 stycznia 2017 roku, pisma Izby Skarbowej w K. z dnia 3 stycznia 2017 roku (k. 216a-216f). Dowód z pisma (...) był zbędny dla rozstrzygnięcia sprawy, albowiem nie dotyczyło ono nieruchomości w S.. Natomiast pisma Izb Skarbowych dotyczą kwestii podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodów z najmu krótkoterminowego, co nie jest przedmiotem działalności wspólnot mieszkaniowych. Poza tym dowody te Sąd uznał za spóźnione skoro pisma datowane są na 3 i 13 stycznia 2017 roku.

Sąd poczynił ustalenia faktyczne na podstawie zeznań powódki. Na podstawie jej zeznań ustalono sposób korzystania z lokalu stanowiącego jej własność, a przede wszystkim to, że od czasu nabycia lokalu powódka w różnym zakresie sama korzystała z lokalu, a przez 130 dni w roku 2016 wynajmowała go na krótkie okresy. Od połowy kwietnia 2017 roku powódka korzysta z lokalu wyłącznie. Ustalono także, że jedynym problemem sygnalizowanym przez pozwaną Wspólnotę, a związanym z najmem, była kwestia braku segregacji śmieci. Natomiast nie zgłaszano powódce żadnych uwag, co do zachowania najemców i jakichkolwiek zniszczeń w częściach wspólnych.

Zeznania powódki Sąd uznał za wiarygodne jako logiczne i spójne oraz zbieżne z zeznaniami świadka E. W. i zgromadzonymi dokumentami, a szczególnie z zestawieniem dni wynajmu lokalu.

Ustalenia dotyczące przyczyny i sposobu podjęcia zaskarżonych uchwał poczyniono na podstawie zeznań członka zarządu pozwanej Wspólnoty E. M.. Z zeznań tych wynika, że mieszkanie powódki nie było pierwszym wynajmowanym lokalem w budynku Wspólnoty i że zaskarżona uchwała nr (...)została podjęta jako obrona przed znanym z innych wspólnot zjawiskiem wynajmu lokali na najem krótkoterminowy. Pozwana przyznała także, że nie było rozmowy z powódką na temat najmu krótkoterminowego przed podjęciem uchwały nr (...). Co do uchwały nr (...)pozwana wskazała, że miała ona służyć zniechęceniu członków Wspólnoty do wynajmowania lokali. Co do wyliczenia kwoty wskazanej w tej uchwale pozwana oparła się na ustaleniach administratora. Członek zarządu pozwanej zeznała także, że poza problemem ze śmieciami, problemem obcych ludzi, czy znoszonych walizek Wspólnota nie miała innych problemów. Zeznała także, że otrzymała od pełnomocnika powódki telefon w razie kłopotów z lokatorami, ale nie było powodu, aby dzwonić do pełnomocnika. Potem pojawiła się powódka i kontaktowano się z nią. Problem ze śmieciami pozwana zgłosiła administratorowi. Potwierdziła, że od kwietnia 2017 roku powódka zamieszkuje w lokalu.

Zeznania te Sąd uznał za wiarygodne jako zbieżne w znacznej mierze z zeznaniami powódki. Również sposób zeznawania – swego rodzaju powściągliwość i wyważanie wypowiedzi przemawiają za uznaniem zeznań E. M. za wiarygodne.

Sąd w niewielkim stopniu poczynił ustalenia na podstawie zeznań świadka S. C. przesłuchanego na rozprawie w dniu 9 stycznia 2018 roku. Zeznania świadka koncentrowały się głównie na utrudnieniach w korzystaniu z jego lokalu w związku z hałasami dobiegającym z lokali nr (...) na wyższej kondygnacji w postaci odgłosów kroków ludzi, czy biegania psa. To ostatnie nie dotyczy powódki, bo ona psa nie ma. Zdaniem Sądu te okoliczności nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Świadek zeznał, że nasilenie hałasu było większe w okresie wiosenno-letnim. Nie zgłaszał jednak ani Policji ani Straży Miejskiej ani sąsiadom tych hałasów. Zeznał także, że wiedział, że kwestia zakazu najmu krótkoterminowego będzie dyskutowana na zebraniu Wspólnoty, w którym nie uczestniczył. Te zeznania świadka Sąd uznał za wiarygodne jako zbieżne ze zgromadzonymi dokumentami oraz zeznaniami powódki i członka zarządu pozwanej E. M..

Sąd poczynił ustalenia na podstawie zeznań świadka E. W. przesłuchanej na rozprawie dnia 21 listopada 2017 roku. Świadek ta zeznała, że w czasie oglądania mieszkania i rozmowy z panią J. D., matką właściciela, nie było mowy o szczególnych wymaganiach dotyczących właściciela lokalu. Była natomiast mowa, że sąsiednie mieszkanie jest wynajmowane. Zeznania te Sąd uznał za wiarygodne jako zbieżne z zeznaniami powódki.

Sąd częściowo dał wiarę zeznaniom świadka J. D. przesłuchanej na rozprawie dnia 21 listopada 2017 roku. Świadek zeznała, że gdy spotykała się z osobami oglądającymi lokal mówiła, że kamienica jest spokojna i właściciele cenią sobie spokój. Zeznania te Sąd uznał za wiarygodne. Są one zbieżne z zeznaniami powódki, która zeznawała, że z tej właśnie przyczyny starannie dobierała najemców.

Za niewiarygodne uznano natomiast zeznania świadka jakoby w czasie, gdy powódka oglądała i kupowała lokal żadne mieszkanie nie było wynajmowane. Przeczą temu zeznania członka zarządu pozwanej E. M., która potwierdziła, że było wówczas wynajmowane mieszkanie nr (...). Niewiarygodne są też zeznania świadka jakoby powódce i jej matce mówiła, że mieszkanie nie jest na wynajem (adnotacja 01:01:07). Przeczą temu dalsze zeznania świadka (adnotacja 01:10:20), w których J. D. zeznała, że używając słowa „wynajem” rozumiała, że mieszkanie jest wynajmowane, co tydzień komuś innemu i że raczej miała na myśli wynajem na tydzień, jak to jest w S.. W ocenie Sądu takie zeznania wskazują na to, że wbrew wcześniejszym twierdzeniom świadek nie uprzedzała powódki o ewentualnych oczekiwaniach pozwanej Wspólnoty, co do sposobu postępowania nowego właściciela. Gdyby było tak, to świadek nie wyjaśniałaby co miała na myśli używając słowa „wynajem” tylko opisałaby to, co konkretnie powódce mówiła.

Sąd na podstawie zeznań świadka B. S., przesłuchanej na tej samej rozprawie, będącej administratorem nieruchomości pozwanej, ustalił jedynie sposób określenia zwiększonych obciążeń dla wynajmujących mieszkania. Został on ustalany na podstawie doświadczenia administratora. Świadek zeznała, że ustalając zwiększone opłaty brano pod uwagę średnie (...) obłożenie mieszkań wynajmowanych na poziomie 90% latem, 60% w miesiącach ze świętami i długimi weekendami oraz 10-20% w miesiącach pozostałych. W tym zakresie zeznania świadka są wiarygodne.

Nie są natomiast wiarygodne twierdzenia świadka jakoby wyliczenie to zostało poczynione na podstawie porównania rachunków z roku poprzedniego w zakresie metrów sześciennych i kwadratowych, wzrostu składki ubezpieczeniowej z uwagi na zwiększone szkody. Zaś koszty energii oszacowano na podstawie faktur z pierwszego kwartału, koszty konserwacji oszacowano na podstawie zwiększonego zużycia żarówek czy też zwiększonej liczby napraw. O jakichkolwiek zwiększonych wydatkach związanych z wynajmowaniem lokalu powódki nie zeznawała członek zarządu pozwanej E. M.. Analiza mająca uzasadniać zwiększenie obciążeń właściciela wynajmowanego lokalu została sporządzona po upływie dziewięciu miesięcy roku 2016, co wprost wynika z przytoczonych w niej danych, a więc już po podjęciu uchwały nr (...).

Świadek odnosiła się także do takich zdarzeń jak uszkodzenie schodów, drzwi wejściowych. Okoliczności tych nie potwierdziła ani E. M. ani przesłuchiwani świadkowie. Dlatego zeznania świadka Sąd uznał za niewiarygodne.

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Powódka domagała się uchylenia uchwały nr(...)z dnia 9 marca 2016 roku wyłączającej możliwość wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku Wspólnoty na cele wynajmu krótkoterminowego oraz uchwały nr (...)roku z dnia 17 czerwca 2016 roku ustalającej zaliczkę na koszty zarządu dla lokali wykorzystywanych na wynajem krótkoterminowy w wysokości łącznej 5,81 zł/m2. Zarzuciła tym uchwałom naruszenie prawa oraz jej interesu jako właściciela lokalu.

Zgodnie z przepisem art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (ust. 1). Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a).

Termin do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest terminem prawa materialnego – terminem zawitym toteż wniesienie powództwa po terminie sprawia, że prawo do zaskarżenia uchwały wygasa. Termin ten jako termin prawa materialnego nie podlega przywróceniu.(por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 lipa 2003 roku, IACa8/03, Lex194828).

Zatem w pierwszej kolejności Sąd powinien zbadać, czy powódka dochowała ustawowego terminu wniesienia pozwu w tej sprawie.

Jak wynika z pozwu, powódka otrzymała pismo pozwanej z dnia 17 czerwca 2016 roku zawiadamiające o podjęciu zaskarżonych uchwał wraz z ich odpisami w dniu 7 lipca 2016 roku. Okoliczność ta nie była kwestionowana przez pozwaną (pismo nadano do powódki w dniu 23 czerwca 2016 roku). Wobec tego sześciotygodniowy, ustawowy termin upływał z dniem 18 sierpnia 2016 roku. Wprawdzie w aktach sprawy brak koperty zawierającej stempel potwierdzający datę nadania pozwu do Sądu, a na pierwszej stronie pozwu brak adnotacji o złożeniu go osobiście, ale skoro pozew wpłynął do Sądu Okręgowego w dniu 8 sierpnia 2016 roku termin ustawowy został zachowany.

Wobec tego Sąd dokonał oceny istnienia podstaw uchylenia zaskarżonych uchwał, to jest naruszenia przepisów prawa, umowy właścicieli, zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interesu powódki.

Zaskarżone uchwały naruszają przepisy prawa, a uchwała nr (...)także zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i interes powódki.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do podnoszonego przez powódkę zarzutu formalnego, iż przedstawiony jej porządek obrad zebrania członków pozwanej Wspólnoty zwołanego w dniu 9 marca 2016 roku nie przewidywał podjęcia uchwały nr (...), wobec czego nie uczestnicząc w zebraniu została pozbawiona możliwości przedstawienia swojego stanowiska. Co do uchwały nr (...)zarzucała, że została pozbawiona prawa wypowiedzenia się na temat bezpośrednio jej dotyczący.

Z poczynionych przez Sąd ustaleń wynika jednak, że procedowanie nad uchwałą nr (...)nie rozpoczęło się na zebraniu pozwanej w dniu 9 marca 2016 roku. Rzeczywiście kwestia podjęcia tej uchwały nie została ujęta w porządku obrad przedstawionym członkom, ale z protokołu zebrania wynika jedynie, że w ramach punktu 6 – wolne wnioski omawiano kwestię wynajmowania lokali przez członków pozwanej. Dyskusja zakończyła się jedynie ustaleniem, że należy poinformować powódkę o braku zgody na wynajem krótkoterminowy – na cele hotelowo-pensjonatowe. Głosy pod uchwałą były zbierane później. Nie można więc mówić o naruszeniu prawa przez pozwaną poprzez podjęcie uchwały nr (...)nie będącej w porządku obrad zebrania Wspólnoty.

Co do uchwały nr (...), a w konsekwencji zbierania głosów pod uchwałą nr (...)także w drodze indywidualnego zbierania głosów zarzut powódki, że została pozbawiona prawa wypowiedzenia się na temat bezpośrednio jej dotyczący jest nietrafny o tyle, że przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają na zarząd wspólnoty obowiązku przedstawienia uchwały pod głosowanie wszystkim członkom wspólnoty. Wystarczającym jest zbieranie głosów dopóki za uchwałą głosowało więcej niż 50% udziałów. Jest natomiast rzeczą dobrych obyczajów umożliwienie wypowiedzenia się tym członkom wspólnoty, którzy są przeciwko uchwale. Nie podlega to jednak kontroli Sądu.

Generalnie zauważyć należy, że uchybienia formalne w podejmowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej mogą stanowić przyczynę ich uchylenia tylko wówczas, gdy miały bezpośredni i istotny wpływ na wynik głosowania, co w tej sprawie nie nastąpiło.

Istotny jest jednak zarzut powódki naruszenia przez pozwaną przepisów prawa polegającego na nadmiernej ingerencji w przysługujące powódce prawo odrębnej własności lokalu.

Zgodnie z przepisem art. 1 ustawy o własności lokali określa ona m. in. prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną (ust. 1), zaś w zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (ust. 2).

Zgodnie z przepisem art. 12 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczenie (ust. 1). Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (ust. 2). Ponadto, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (ust. 3). Zgodnie przepisem art. 13 ust. 1 ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Stosownie natomiast do treści art. 14 ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m. in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Odnośnie prawa odrębnej własności lokalu, stosuje przepis art. 140 k.c. stanowiący, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Stosownie do normy wynikającej z art. 144 k.c., właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Zatem, uchwała wspólnoty mieszkaniowej powinna respektować prawo własności właściciela lokalu (art. 140 k.c.).

Jak trafnie wywiódł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 roku (IICSK600/08, Legalis 218579), właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Charakter takiej ingerencji mają bez wątpienia postanowienia np. uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz prowadzenia w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty. Stanowisko judykatury jest w tym względzie jednoznaczne. Możliwość korzystania z rzeczy oraz możliwość rozporządzania rzeczą stanowią istotę prawa własności. Właściciel może bowiem rzecz posiadać, używać jej, czerpać z niej pożytki i korzyści, przetworzyć ją lub zużyć. Uprawnienie do rozporządzania rzeczą polega na prawie wyzbycia się jej w drodze przeniesienia własności, rozporządzenia na wypadek śmierci, a także do obciążania rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, wydzierżawienie lub oddanie w najem.

Bezspornie, powódka jest właścicielką lokalu nr (...) i udziału we współwłasności w 446/10562 części w budynku pozwanej Wspólnoty, a pozwana podjęła uchwałę nr (...)wyłączając możliwość wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku wspólnoty na cele pensjonatowe, wynajmu krótkoterminowego (hostele) oraz uchwałę nr (...)w przedmiocie ustalenia zwiększonej zaliczki na koszty zarządu dla lokali wykorzystywanych na taką działalność.

W ocenie Sądu, zaskarżone uchwały w sposób bezprawny ingerują w prawo własności poszczególnych lokali odbierając właścicielom (w tym powódce) prawo wykorzystywania lokalu w celu jego wynajmowania. Zgodnie z art. 140 k.c. powódka ma prawo w taki sposób z lokalu korzystać. Właściciel nie musi sam posiadać swej rzeczy. Może ona pozostać w posiadaniu osoby trzeciej. Uprawnienia wspólnoty dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Jedyny wyjątek od tej reguły odnosi się do wyrażonej w uchwale zgody na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podziału lokalu (art. 22 ust. 4 ustawy). Przeciwnego stanowiska nie uzasadnia troska wspólnoty o stan innych lokali czy też nieruchomości wspólnej.

W rozpoznawanej sprawie pozwana podnosiła, że wynajem krótkoterminowy prowadzi do przyspieszonego niszczenia części wspólnych, a nawet ich dewastacji, że powódka nie zgłosiła prowadzonej działalności gospodarczej, że narusza przepisy sanitarne i ustawy o usługach turystycznych. Wskazać w tym miejscu należy, że pozwana Wspólnota nie jest uprawniona do oceny czy powódka narusza tego rodzaju regulacje. Do takiej oceny są uprawnione organy państwowe i samorządowe. Powódka natomiast powinna postępować w granicach zakreślonych przepisem art. 144 k.c., czyli powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Dla kontroli i oceny zachowania powódki jako właściciela pozwana Wspólnota dysponuje odpowiednimi środkami innymi jednak niż zaskarżona uchwała nr (...). Może bowiem zwracać się o interwencje Policji, czy Straży Miejskiej w przypadku niewłaściwych zachowań najemców, może sprawców zniszczeń obciążać ich kosztami, a w sytuacjach skrajnych doprowadzić do sprzedaży lokalu należącego do właściciela, który wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym (art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Jak wynika z poczynionych ustaleń, nie miały miejsca żadne naruszające obowiązki wynikające z art. 144 k.c. zdarzenia dotyczące powódki, czy też jej najemców. Uchwała nr (...)została podjęta prewencyjnie. Lokal powódki był drugim wynajmowanym w nieruchomości pozwanej Wspólnoty, a jej członkowie obawiali się tego, co dzieje się w innych (...) nieruchomościach. Nie uzasadnia to w żaden sposób pozbawienia powódki prawa do korzystania ze swego lokalu w zamierzony przez nią sposób tym bardziej, że powódka nie zmieniła przeznaczenia lokalu na użytkowy bo w roku 2016 także z niego korzystała, a w roku 2017 zamieszkała w nim.

Również uchwała nr (...), będąca konsekwencją uchwały nr (...), w sposób nieuprawniony narusza prawo i interes powódki, która w wyniku jej podjęcia została obciążona zwiększonymi kosztami zaliczek na fundusz remontowy, na bieżącą eksploatację oraz na wynagrodzenie zarządu jedynie z tego powodu, iż przez część roku 2016 wynajmowała należący do niej lokal mieszkalny.

Jak ustalił Sąd w toku postępowania dowodowego, w 2016 roku powódka wynajmowała swój lokal przez 130 dni, a poza tym okresem z lokalu korzystała sama, przy czym od kwietnia 2017 roku powódka nie wynajmuje tego lokalu, gdyż zamieszkała w nim na stałe, co potwierdziła przedstawicielka pozwanej. Jednocześnie pozwana, na której spoczywał ciężar dowodu zgodnie z art. 6 k.c., nie wykazała aby osoby, którym powódka wynajmowała mieszkanie dokonały jakichkolwiek uszkodzeń na klatce schodowej, uszkodzeń bramki prowadzącej do posesji, drzwi wejściowych, czy też domofonu.

Ponadto, jak wskazywała przesłuchana na rozprawie członek zarządu pozwanej, ustalając zwiększone wysokości zaliczek dla wynajmujących mieszkanie, pozwana miała kierować się doświadczeniem administratora. Nie była w stanie wskazać, jak powstało wyliczenie kwot ustalonych w zaskarżonej uchwale. Podnosiła jedynie, iż prawdopodobnie opierano się wyliczeniu przygotowanym przez administratora budynku (analiza kosztowa – k. 111-112), załączonym do odpowiedzi na pozew. Nie było to jednak możliwe skoro analiza ta powstała po podjęciu zaskarżonej uchwały, co wykazano wyżej.

Z przywołanej wyżej regulacji art. 12 ustawy o własności lokali wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach proporcjonalnie do przysługujących im udziałów w nieruchomości. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Ustawa o własności lokali nie definiuje pojęcia lokalu użytkowego. A contrario definicji lokalu mieszkalnego, zamieszczonej w art. 2 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy, jako lokal użytkowy należy traktować każdy samodzielny lokal służący do innych celów niż mieszkalne. Gospodarcze – w szerokim tego słowa znaczeniu – przeznaczenie lokalu obejmujące m.in. funkcje usługowe (handlowe i inne), wytwórcze, magazynowe lub garażowe jest pierwszą przesłanką, która umożliwia podniesienie (zwiększenie) obciążenia właścicieli tych lokali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej ponad poziom wynikający z zasady określonej w art. 12 ust. 3 ustawy. Drugim obligatoryjnym czynnikiem podjęcia takiej uchwały jest istnienie określonych (a nie hipotetycznych) uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Samo większe zużycie wody, energii elektrycznej, ciepła i innych mediów dostarczanych bezpośrednio do lokalu i indywidualnie rozliczanych przez właściciela (stosownie do art. 13 ust. 1) nie mogą same w sobie stanowić podstawy uzasadniającej podjęcie uchwały w trybie art. 12 ust. 3 ustawy. Kwestie istnienia uzasadniających zwiększenie obciążeń (czynników wzrostu) bada sąd rozpoznający odwołanie właściciela takiego lokalu od uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Z reguły czynnikami wzrostu będą: wzmożony ruch klientów udających się do lokali handlowych lub inny sposób korzystania z takich lokali (zaśmiecanie i intensywne zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury, większe zużycie wody i energii elektrycznej we wspólnych pomieszczeniach przyległych), uciążliwość (głównie dla właścicieli lokali mieszkalnych zamieszkujących w danym budynku lub budynkach wspólnoty) związana z korzystaniem z garaży lub miejsc postojowych w wielostanowiskowym lokalu garażowym, emisja hałasów, zanieczyszczeń różnego rodzaju (w tym gazowych), zapachów itp. oraz ruch i uciążliwości dokonywane przez klientów innych lokali usługowych, produkcyjnych i magazynowych itd. Ich wpływ na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie zawsze jest ściśle policzalny; dlatego w pewnym zakresie wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Zachowane jednak musi być powiązanie (adekwatny związek) między wielkością i intensywnością opisanych (przykładowo), szeroko rozumianych immisji związanych z korzystaniem z tych lokali oraz ich wpływem na nieruchomość wspólną oraz korzystanie z lokali przez członków wspólnoty (tak, R. D. w Komentarzu do art. 12 ustawy o własności lokali w programie komputerowym Lex teza 10).

Nawet, gdyby uznać, że wynajmowanie lokalu przez powódkę powodowało zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, to ustalenie obciążenia powódki nie mogło zostać dokonane w oparciu mierniki abstrakcyjne takie jak doświadczenie administratora nieruchomości pozwanej, który zarządza innymi nieruchomościami, w których są wynajmowane lokale, czy też dane o średnim wykorzystaniu wynajmowanych lokali na terenie S.. Pozwana nie wykazała natomiast, aby kwoty ustalone w uchwale nr (...)miały związek z realnym wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od początku roku 2016, kiedy to powódka zaczęła wynajmować mieszkanie. W konsekwencji zaskarżona uchwała nr (...)naruszyła przepis art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Zasadnie także podnosiła powódka, iż uchwala nr (...) naruszała jej interes, w tym wypadku interes ekonomiczny. O sprzeczności uchwały z interesem właściciela można mówić bowiem wtedy, gdy uchwała jest dla członka niekorzystna z gospodarczego, czy też z osobistego punktu widzenia. W przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej pojęcie interesu należy interpretować szeroko, ponieważ naruszenie interesu właściciela dotyczy bezpośrednio jego nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie istotą jest, że powódka, wbrew twierdzeniom pozwanej, nie zmieniła przeznaczenia swojego mieszkania i nie korzystała z niego w sposób niezgodny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Lokal ten nadal pozostaje lokalem mieszkalnym, przeznaczonym na potrzeby mieszkaniowe i nie jest w nim prowadzona działalność gospodarcza w sposób zorganizowany i ciągły.

Wobec tak poczynionych ustaleń i rozważań, uchwały pozwanej Wspólnoty nr (...) z dnia 9 marca 2016 roku i nr (...) z dnia 17 czerwca 2016 roku zostały podjęte z naruszeniem przepisów prawa - art. 140 k.c. i art., 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, a uchwała nr (...)narusza interes powódki jako członka Wspólnoty i dlatego podlegały uchyleniu. O uchyleniu obu uchwał orzeczono w punktach 1 i 2 wyroku na podstawie przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 3 wyroku na podstawie przepisów art. 98 par. 1 k.p.c. i art. 108 par. 1 k.p.c., uwzględniając zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Ponieważ powódka wygrała sprawę w całości zasądzono na rzecz powódki kwotę 417 zł, która to kwota stanowiła sumę uiszczonej opłaty od pozwu oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

 

 

 

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl