13 listopada (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA ABC wspólnotySposoby zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych

Sposoby zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych

 

 

Sposoby zarządu w dużych Wspólnotach MieszkaniowychUstawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, tj. takich wspólnotach, w których lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem.

 

Najczęściej spotykanym sposobem zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych jest reżim ustawowy. Zgodnie z reżimem ustawowym sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej kieruje Zarząd wybierany przez właścicieli lokali w drodze uchwały zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali (tzw. zarząd właścicielski). Członkiem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

 

Drugim sposobem zarządu w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej, przewidzianym przez ustawę o własności lokali, jest tzw. zarząd powierzony. Norma prawna art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, iż zarząd może być powierzony osobie fizycznej albo prawnej, w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Takie ustalanie nie jest obligatoryjne, a brak stosownej umowy skutkuje automatycznie zastosowaniem powyżej wskazanego reżimu ustawowego.

 

Dla rozróżnienia sposobów zarządu ustawa posługuję się następującymi sformułowaniami:

- zarząd właścicielski określany jest Zarządem;

- zarząd powierzony określany jest Zarządcą.

 

Wobec przewidzianych przez ustawę o własności lokali sposobów zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, pojawiło się zagadnienie prawne mające kluczowe znaczenie dla funkcjonowania dużych Wspólnot Mieszkaniowych. Zagadnienie to zawrzeć można w pytaniu: czy jest możliwe jednoczesne funkcjonowanie Zarządu oraz Zarządcy w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej?

 

Szczegółową analizę tegoż zagadnienia przeprowadził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu do wyroku z dnia 20 lutego 2015 r., sygn. akt: VI ACa 603/14, wskazując, iż:

„Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 u.w.l. wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 u.w.l.”

 

Powyższe stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie potwierdzone zostało dalszymi orzeczeniami sądów powszechnych, jednak odmienny pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do postanowienia z dnia 26 stycznia 2017 r., sygn. akt: I CZ 4/17:

 

„Zgodnie z art. 20 ust. 1 zd. pierwsze WłLokU jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zarząd taki, będący organem wspólnoty mieszkaniowej (zarząd w znaczeniu podmiotowym), na podstawie art. 21 ust. 1 WłLokU kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Podkreślenia przy tym wymaga, że zarząd przewidziany w art. 20 WłLokU może występować w tej samej wspólnocie obok zarządu w znaczeniu funkcjonalnym, o którym mowa w art. w art. 18 ust. 1 tej ustawy i który jest podmiotem w stosunku do wspólnoty zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącą administracją.”

 

Zacytowana treść uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego pozwala jednak wysnuć wniosek, iż mogło dojść do niewystarczającego rozróżniania przez Sąd Najwyższy znaczenia funkcji Zarządcy, a funkcji Administratora, co mogło mieć znaczący wpływ na treść rozstrzygnięcia w sprawie. Wydaje się, iż analiza przedstawionego zagadnienia powinna zostać pogłębiona w orzecznictwie, tak aby mając na uwadze także wykładnię celowościową przepisów ustawy o własności lokali, możliwe było jednoznaczne określenie chociażby ewentualnych zasad współistnienia Zarządu oraz Zarządcy. De lege ferenda wskazać zaś należy na potrzebę jednoznacznego uregulowania tej kwestii w treści ustawy o własności lokali.

 

 

Autor: Joanna Bacior

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

Joanna Bacior - Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior.

 

 Joanna Bacior, Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior

 

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl