Sygn. akt I ACa 601/08
Sygn. akt I ACa 601/08
WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 sierpnia 2008 r.
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu - Wydział I Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSA Elżbieta Lipińska (spr.)
Sędziowie: SSA Franciszek Marcinowski
SSA Małgorzata Lamparska
Protokolant: Justyna Łupkowska
po rozpoznaniu w dniu 30 lipca 2008 r. we Wrocławiu na rozprawie
sprawy z powództwa A. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej
o ustalenie, ewentualnie o uchylenie uchwał
na skutek apelacji obu stron
od wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu
z dnia 12 marca 2008 r. sygn. akt I C 467/06
oddala obie apelacje, znosząc wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego.
UZASADNIENIE
Powódka wniosła o ustalenie nieistnienia, ewentualnie zaś o uchylenie uchwał podjętych częściowo na zebraniu ogółu właścicieli lokali w dniu 15 marca 2006 r. oraz częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, tj.:
- uchwały nr 1/2006 w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty mieszkaniowej ...
- uchwały nr 2/2006 w sprawie przyjęcia sprawozdania zarządu i administratora oraz rozliczenia finansowego za okres od 1 stycznia 2005 r. Do 31 grudnia 2005 r.;
- uchwały nr 3/2006 w sprawie rozliczenia nadwyżek/strat wynikających z rozliczenia finansowego wspólnoty mieszkaniowej za rok 2005;
- uchwały nr 4/2006 w sprawie zatwierdzenia rocznego planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej .... na rok 2006 oraz zatwierdzenia wysokości stawek obowiązujących w roku 2006, służących do naliczania zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz za media na 2006 roku;
- uchwały nr 5/2006 w sprawie zatwierdzenia planu remontów na rok 2006 i lata następne oraz upoważnienia zarządu do zawierania stosownych umów w celu realizacji planu remontów i zarządcy do pełnienia funkcji inwestora zastępczego;
- uchwały nr 6/2006 w sprawie zatwierdzenia stawek na wymianę urządzeń pomiarowych lokali wspólnoty mieszkaniowej;
- a także o ustalenie nieistnienia, ewentualnie zaś o uchylenie uchwały nr 4/2005 z dnia 26 kwietnia 2005 r.
Wyrokiem z dnia 12 marca 2008 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu oddalił powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał. W punkcie II wyroku Sąd uchylił uchwały wspólnoty:
- nr 1/2006 w sprawie udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty mieszkaniowej w całości;
- nr 2/2006 w sprawie przyjęcia sprawozdania zarządu za rok 2005 w całości;
- nr 3/2006 w sprawie rozliczenia nadwyżek i strat wynikających z rozliczenia finansowego za rok 2005 w całości;
- nr 5/2006 w sprawie zatwierdzenia planu remontów na rok 2006 w części dotyczącej prac wymienionych w punktach 1, 2 i 3 załącznika nr 1 do uchwały nr 5/2006;
- nr 6/2006 w całości;
- nr 4/2005 w sprawie zatwierdzenia planu remontów na rok 2005 i lata następne w części dotyczącej prac wymienionych w punktach 1 i 13 załącznika do uchwały nr 4/2005 (planu remontów).
W punkcie III wyroku Sąd oddalił dalej idące powództwo o uchylenie uchwał, zaś w punkcie IV zniósł wzajemnie koszty postępowania między stronami.
Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych:
Powódka jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej ... Lokal nr ... znajduje się w przejściu, które pozwala dostać się na drugą stronę budynku. Po przeciwnej w stosunku do położenia lokalu powódki stronie tego przejścia, znajduje się klatka schodowa przy ......... Zarówno okna lokalu powódki, jak i wejście do niego, usytuowane są w wewnętrznej części przejścia. (....)
W nieruchomości, w której znajduje się lokal powódki, są 3 garaże podziemne, stanowiące odrębne nieruchomości lokalowe. Garaże te są przedmiotem współwłasności wielu osób, również spoza grona właścicieli lokali mieszkalnych w tej nieruchomości. W garażach znajdują się windy oraz instalacje takie jak telewizja kablowa, służące do użytku również tych osób, które nie są współwłaścicielami garaży. Poprzez garaże możliwy jest dostęp do stanowiących odrębne nieruchomości komórek oraz jedyne wyjście z budynku bez użycia schodów.
Na zebraniu właścicieli wspólnoty w dniu 15 marca 2006 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 14 kwietnia 2006 r., właściciele - członkowie wspólnoty - podjęli uchwały nr 1 do 6/2006.
Na mocy uchwały nr 1/2006 Wspólnota Mieszkaniowa udzieliła absolutorium zarządowi za rok 2005.
Uchwałą nr 2/2006 Wspólnota Mieszkaniowa przyjęła sprawozdanie zarządu i administratora oraz rozliczenie finansowe za 2005 r. Załącznikiem do uchwały był dokument nazwany „bilansem w.m. za okres od 1.01.2005 r. do 31.12.2005 r.", sporządzony przez zarządcę nieruchomości . Członkowie zarządu podpisali się pod tym dokumentem, akceptując sposób jego sporządzenia.
Na mocy uchwały nr 3/2006 wspólnota przyznała kwotę 4.000 zł dla członków zarządu wspólnoty na pokrycie kosztów ich działalności w roku 2005, przy czym podziału tej kwoty zarząd miał dokonać samodzielnie. Uchwałą tą przeznaczono również kwotę 4.000 zł na pomniejszenie nadwyżki z tytułu energii elektrycznej NW za rok 2005 oraz ustalono, że kwota ta będzie stanowić zapłatę zaliczki na poczet opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej dla poszczególnych członków zarządu. Paragraf 3 uchwały przewidywał, iż nadpłatę za media w wysokości 19.849,59 zł „proponuje się przeznaczyć na zwiększenie przychodów mediów w roku 2006". Na tę kwotę składała się nadpłata z tytułu zaliczek na centralne ogrzewanie oraz straty z tytułu dostaw zimnej wody i odprowadzania ścieków, a także wywozu nieczystości.
Zarząd wspólnoty pobierał od właścicieli zaliczki na poczet kosztów centralnego ogrzewania poszczególnych lokali oraz nieruchomości wspólnej. Każdy lokal wyposażony jest w licznik zużytego ciepła, który pozwala na dokonanie obliczenia należności za dostarczone do tego lokalu ciepło. Uchwałą nr 3/2006 zdecydowano o przeznaczeniu nadwyżki przychodów z tytułu zaliczek na koszty ogrzewania na zwiększenie przychodów wspólnoty w roku przyszłym. W przypadku podjęcia takiej uchwały przy dokonywaniu rozliczeń nadwyżek wspólnoty nie dokonuje się indywidualnych rozliczeń kont poszczególnych właścicieli przy uwzględnieniu stwierdzonego w ich lokalach zużycia ciepła.
Sąd Okręgowy ustalił dalej, że na mocy uchwały nr 5/2006 Wspólnota Mieszkaniowa ustaliła plan remontów na 2006 r. i na lata następne oraz upoważniła zarząd do zawarcia w jej imieniu stosownych umów w celu realizacji planu remontów, a w § 3 tej uchwały upoważniła G.D PHU ..... do pełnienia funkcji inwestora zastępczego, podpisywania oświadczeń i wniosków do wydziału architektury i budownictwa oraz przyznała mu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Załącznikiem do tej uchwały był dokument nazwany „planem remontów, konserwacji przeglądów technicznych na 2006 rok i lata następne", w którym ujęto „remont płyt balkonowych, izolacje i posadzki", podając cenę za metr kwadratowy z płytkami i bez płytek, „naprawę tynków elewacyjnych na łączeniu płyt balkonowych z balustradami murowanymi w powiązaniu z remontowanymi posadzkami" oraz podano cenę tych prac, nadto „zabudowę przejścia ........".
Na mocy uchwały nr 6/2006 wspólnota ustaliła zaliczkowe opłaty z tytułu urządzeń pomiarowych c.o., c.w. i z.w. w związku z wymianą urządzeń pomiarowych. Dotyczyło to wymiany urządzeń pomiarowych należących do poszczególnych właścicieli i położonych w ich lokalach.
Na mocy uchwały 4/2005 Wspólnota Mieszkaniowa ustaliła plan remontów na 2005 rok i na lata następne oraz upoważniła zarząd do zawarcia w jej imieniu stosownych umów w celu realizacji planu remontów. W paragrafie trzecim tej uchwały wspólnota upoważniła G.D., tak jak w późniejszej uchwale 5/2006. Za uchwałą głosy oddało ponad 50 % współwłaścicieli. Punkt 13 tej uchwały został dopisany ręcznie do projektu uchwały. Na zebraniu wspólnoty został przedstawiony zgłoszony przez mieszkańców problem dotyczący użytkowania niezabudowanego przejścia przy ul. ...................(przeciągi, zacinanie deszczu, wiatr, powstawanie kałuż i ich zamarzanie, zbieranie się w przejściu osób zachowujących się w sposób uciążliwy dla mieszkańców. Na zebraniu wspólnoty nie podjęto decyzji co do sposobu zabudowy, pozostawiając to do wyboru zarządcy. Nie określono przykładowo, czy zabudowa ma być szklana. Nie zrobiono tego również w uchwale nr 5/2006.
Uwzględnienie w planie remontów balkonów było spowodowane tym, że na balkonach nie było prawidłowej izolacji, co powodowało zarówno zaciekanie tynków, które odpadały, jak i zalewanie balkonów sąsiednich, a w przypadkach, gdy balkon był położony częściowo nad lokalem mieszkalnym - przeciekanie stropów takich mieszkań.
Wszystkie uchwały podjęto wymaganą większością głosów.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.
Sąd I instancji oddalił powództwo o ustalenie nieistnienia zaskarżonych uchwał z uwagi na okoliczność, że wszystkie uchwały zostały podjęte wymaganą większością głosów. Powództwo o uchylenie uchwał Sąd uwzględnił w zakresie uchwał o nr 1/2006, 2/2006, 3/2006 i 6/2006 w całości, w zakresie uchwały 5/2006 w części dotyczącej prac wymienionych w punkcie 1, 2 i 3 załącznika nr 1, zaś w zakresie uchwały nr 4/2005 - w części dotyczącej prac wymienionych w punktach 1 i 13 załącznika do tej uchwały. Dalej idące powództwo o uchylenie uchwał Sąd oddalił.
Uchwała nr 5/2006 podlegała zdaniem Sądu I instancji uchyleniu w zakresie wskazanych w załączniku do niej punktów 1 i 2, dotyczących remontu balkonów, z uwagi na wykroczenie przez wspólnotę poza zakres zarządu nieruchomością wspólną. Sąd podkreślił, że zakres nieruchomości wspólnej wskazuje art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, mający charakter bezwzględnie obowiązujący. Balkony przylegające do lokali mieszkalnych, stanowiących odrębną własność i służących do wyłącznego użytku ich właścicieli, stanowią część składową tych lokali. Koszty ich utrzymania w należytym stanie nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właścicieli lokali. Sąd podkreślił, że wyjaśnienia świadka G. co do planowanego i zamierzonego zakresu wykonania uchwały nr 5/2006 nie mogą być brane pod uwagę, skoro treść uchwały wyraźnie wskazuje, że płytki balkonowe miały być w związku z jej wykonaniem wymieniane. Przyczyną uchylenia przez Sąd Okręgowy uchwały nr 5/2006 w zakresie punktu 3 załącznika, dotyczącego zabudowy przejścia, była okoliczność, że wykonanie uchwały doprowadziłoby do całkowitej zmiany charakteru usytuowania lokalu, co naruszałoby ważne interesy powódki.
Te same argumenty, które Sąd Okręgowy powołał uzasadniając częściowe uchylenie uchwały nr 5/2006, powodowały jego zdaniem konieczność uchylenia w uchwały nr 4/2005 w zakresie punktów 1 i 13 jej załącznika. Sąd podkreślił, że uchwała 4/2005 została przez powódkę zaskarżona w terminie, ponieważ nie umożliwiono jej zapoznania się z pełnym projektem tej uchwały, a o istnieniu uchwały w tej treści dowiedziała się dopiero z odpowiedzi na pozew, czemu pozwana nie zaprzeczyła.
W pozostałej części Sąd powództwo o uchylenie uchwał 5/2006 i 4/2005 oddalił wskazując, że powódka nie podnosiła zarzutów co do ich treści w dalszym zakresie.
Uchylenie uchwały nr 6/2006, dotyczącej opłat z tytułu urządzeń pomiarowych, Sąd Okręgowy uzasadnił wykroczeniem przez wspólnotę poza zakres zarządu nieruchomością wspólną. Urządzenia pomiarowe miały być montowane w lokalach stanowiących odrębne nieruchomości i były przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli, przez co nie mogły stanowić części nieruchomości wspólnej.
Uzasadniając uchylenie uchwały nr 3/2006 Sąd I instancji wskazał, iż z uchwały wynikało, że nadwyżka wynikająca z różnicy między wysokością wpłaconych zaliczek a rzeczywistymi kosztami ogrzewania miała zostać przeznaczona na powiększenie przychodów w roku następnym. Koszty ogrzewania lokali nie wchodzą jednak w zakres kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zaliczki powinny zostać rozliczone, a nadpłaty z ich tytułu mogły być przeznaczane wyłącznie na pokrycie kosztów ogrzewania poszczególnych lokali. Z treści uchwały nie wynika zaś, czy nadwyżka z tytułu zaliczek na koszty ogrzewania poszczególnych lokali została zbilansowana z nadwyżkami (stratami) ogrzewania części wspólnych. Z uwagi na niejasność uchwały i niemożność weryfikacji zawartych w niej rozliczeń uchwała narusza więc uzasadnione interesy powódki. Uchwała przesądzająca o przeznaczeniu zaliczek związanych z kosztami utrzymania poszczególnych lokali na przychody całej wspólnoty jest zaś sprzeczna z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Uchylenie przez Sąd I instancji w całości uchwały nr 2/2006 dotyczącej sprawozdania za 2005 r. było skutkiem oceny, że przedstawiony bilans nie może być uznany za sprawozdanie zarządu z jego działalności, nie zawiera bowiem niezbędnych elementów (opisu działań zarządu, przedstawienia ich skutków finansowych oraz finansowej analizy wykonania planu gospodarczego wspólnoty z roku ubiegłego), jest niejasny, a ponadto nie został sporządzony przez członków zarządu, lecz przez R.G. - pracownika firmy administrującej nieruchomością, a członkowie zarządu jedynie go „zatwierdzili".
Z uwagi na uchylenie uchwały nr 2/2006, Sąd Okręgowy uchylił również uchwałę 1/2006, na mocy której wspólnota udzieliła zarządowi absolutorium podkreślając, że właściciele nie mieli możliwości zapoznania się z opisem i skutkami działania zarządu.
Oddalając powództwo o uchylenie uchwały nr 4/2006 Sąd I instancji wskazał, że art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o własności lokali dopuszcza ustalenie w drodze uchwały, że część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynków, które służą zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, istnieje także możliwość innego podziału kosztów zarządu nieruchomością wspólną, niż to wynika z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Było więc dopuszczalne, aby wspólnota nie obciążała współwłaścicieli nieruchomości, w których położone są miejsca postojowe, niektórymi elementami kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Powódka kwestionowała zaś taką możliwość co do zasady, nie wskazując konkretnie, czy i dlaczego taki podział narusza jej prawa.
Apelacje od wyroku wywiodły obie strony.
Strona pozwana zaskarżyła orzeczenie w zakresie rozstrzygnięcia zawartego w punktach II i IV wyroku. Domagając się zmiany wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów postępowania, ewentualnie zaś przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozwana zarzuciła:
1. naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:
- art. 3 ust. 2 w zw. z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali - poprzez przyjęcie, że balkon służący do wyłącznego użytku właściciela lokalu nie może być uznany za część nieruchomości wspólnej oraz iż urządzenia pomiarowe instalowane na elementach nieruchomości wspólnej nie są częścią tej nieruchomości, ale elementem własności odrębnej;
- art. 415 k.c. poprzez przyjęcie, iż na wspólnocie mieszkaniowej nie ciąży obowiązek naprawienia szkody wyrządzanej jej członkom, i że wspólnota nie może antycypować tego rodzaju przyszłego obowiązku odszkodowawczego w treści uchwały;
- art. 29 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, iż sprawozdanie finansowe sporządzone zostało w sposób błędny, a właściciele lokali nie mieli możliwości zapoznania się z opisem i skutkami działań zarządu;
- art. 13 ust. 1 i art. 30 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że:
- sprawowanie zarządu z działalności za rok 2005 jest niewłaściwe i nie zawiera opisu działań zarządu podjętych w 2005 r., podczas gdy sprawozdanie przyjęte uchwałą nr 2/2006 zawiera część opisową i część rachunkową;
- uchwała nr 3/2006 rozstrzygnęła o przeznaczeniu zaliczek związanych z kosztami ogrzewania poszczególnych lokali na przychody całej wspólnoty, podczas gdy po dokonaniu zwrotu nadwyżek ustalono nadwyżkę dotyczącą niewyposażonej w liczniki nieruchomości wspólnej, która została przekazana na pokrycie kosztów mediów w roku przyszłym;
- art. 5 k.p.c. poprzez przyjęcie, że zasługuje na ochronę prawną interes członka wspólnoty, który w sposób świadomy, nie korzystając z przysługujących mu praw, narusza interes wspólnoty, paraliżując jej działania w drodze rewanżu za usunięcie ze stanowiska administratora;
- art. 6 k.c. poprzez przyjęcie, iż fakt niekorzystania przez członka wspólnoty z przysługujących mu praw jest dowodem na istnienie błędnego sprawozdania finansowego;
2. sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że wraz z podjęciem uchwały nr 3/2006 nie dokonano indywidualnych rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania w poszczególnych lokalach, podczas gdy właściciele zostali indywidualnie rozliczeni zgodnie z odczytami liczników, a kwota pozostająca po dokonanym na ich rzecz zwrocie nadwyżek została przekazana na pokrycie kosztów mediów w roku przyszłym, a także błędne przyjęcie, iż:
- wola członków wspólnoty jest nieistotna dla udzielenia absolutorium zarządowi;
- uchwała w przedmiocie absolutorium może zostać uchylona z przyczyn innych niż formalne;
- członkowie wspólnoty nie są świadomi podejmowanych przez siebie uchwał dotyczących skwitowania zarządu;
- nadwyżki z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną nie mogą być przekazywane na dalsze zarządzanie nieruchomością wspólna w kolejnym roku obrotowym;
- partykularny interes członka wspólnoty, który nie przebywa i nie korzysta z własnego lokalu jest w istocie ważniejszy od prawa pozostałych członków do zapewnienia ładu i porządku na terenie nieruchomości wspólnej;
3. naruszenie przepisów postępowania poprzez wykroczenie poza ustawowe upoważnienie wskazane w art. 1 k.p.c. oraz niezastosowanie art. 177 § 1 pkt 3 k.p.c. w sytuacji, w której uchwała w przedmiocie zabudowy przejścia uwarunkowana jest istniejącą prawomocną decyzją organu administracji;
4. nieuzasadnione wkraczanie przez Sąd Okręgowy w materię prawa i postępowania administracyjnego poprzez wstrzymanie wykonalności prawomocnej i ostatecznej decyzji administracyjnej (pozwolenia na budowę), co w istocie stanowi rozstrzygnięcie w materii wyłącznie zastrzeżonej dla organów administracji budowlanej oraz sądów administracyjnych.
Powódka zaskarżyła wyrok w zakresie rozstrzygnięcia zawartego w punktach III i IV, domagając się zmiany wyroku poprzez uchylenie w całości uchwał nr 4/2006, 5/2006 oraz 4/2005, ewentualnie zaś uchylenia wyroku w tym zakresie i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.
Powódka podniosła w apelacji następujące zarzuty:
1. naruszenia prawa materialnego, tj.
- art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że dopuszczalne jest, aby niektórzy właściciele lokali zwolnieni zostali z obowiązku ponoszenia części kosztów zarządu, w pozostałym zaś zakresie ponosili je w mniejszym rozmiarze, niż pozostali członkowie pozwanej wspólnoty;
- art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że dopuszczalne jest, aby niektórzy członkowie wspólnoty ponosili część kosztów utrzymania lokali stanowiących odrębne nieruchomości innych członków wspólnoty;
2. błędów w ustaleniach faktycznych, sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego materiału dowodowego oraz naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, że uchwały 4/2005 i 5/2006, mimo częściowego ich uchylenia, mogą ostać się w obrocie prawnym, zaś w garażach stanowiących odrębne nieruchomości umiejscowione są windy, co czyni je pomieszczeniami ogólnodostępnymi.
Po rozpoznaniu apelacji Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Sąd I instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, korespondujące z przeprowadzonymi w toku postępowania dowodami. Ustalenia te Sąd Apelacyjny przyjął za swoje, czyniąc je podstawą orzekania w postępowaniu Apelacyjnym.
Apelacja strony pozwanej podlegała oddaleniu.
Zarzuty naruszenia art. 3 ust. 2 w zw. z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że balkon służący do wyłącznego użytku właściciela lokalu nie może być uznany za część nieruchomości wspólnej oraz art. 415 k.c. poprzez przyjęcie, że na wspólnocie mieszkaniowej nie ciąży obowiązek naprawienia szkody wyrządzanej jej członkom i że wspólnota nie może antycypować tego rodzaju przyszłego obowiązku odszkodowawczego w treści uchwały, Sąd Apelacyjny uznał za chybione.
Zgodnie z powołanym przez pozwanego orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 7.03.2008 r. (III CZP 10/08), wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, ponosi właściciel lokalu mieszkalnego, zaś wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Oznacza to, że nawet w wypadkach, gdy - jak w niniejszej sprawie - balkony są częścią poszczególnych nieruchomości lokalowych i służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, koszty remontów tych części budynku, które są jednocześnie elementami konstrukcji balkonów, ponosi cała wspólnota.
Należy podkreślić, że uchylone przez Sąd I instancji punkty 1 i 2 uchwały nr 5/2006 nie dotyczyły remontów konstrukcyjnych elementów budynku przy ul..... Z treści uchwały wynika bowiem, że wspólnota miała na jej podstawie zostać obciążona kosztami remontów posadzek, izolacji i płyt balkonowych oraz tynków elewacyjnych na łączeniu płyt balkonowych z balustradami. W ocenie Sądu Apelacyjnego, elementy te służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, przez co nie mogą zostać uznane za części nieruchomości wspólnej. Bez znaczenia są przy tym zarówno deklaracje, że wykonanie uchwały nie obejmie wskazanej w niej wymiany płyt balkonowych, jak i nieskuteczna - bo sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa - próba nowego ustalenia granic nieruchomości wspólnej dokonana w uchwale nr 7/2005. Ponadto podkreślić należy brak konsekwencji strony pozwanej, która kilkakrotnie zmieniała swoje twierdzenia w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, podnosząc najpierw, że prace miały zostać wykonane we wskazanym w uchwale zakresie, a wymiana płyt i posadzek winna być kwalifikowana jako remont konstrukcyjnych części budynku, innym zaś razem - że remont w ogóle nie dotyczył części balkonów należących do poszczególnych właścicieli lokali, a za płytki balkonowe właściciele mieli zapłacić sami. W tym świetle stanowisko pozwanej, jakoby zapis uchwały miał zagwarantować właścicielom lokali odszkodowanie za zniszczone płytki, stanowi zdaniem Sądu kolejną i niepopartą żadnymi dowodami próbę obrony przez pozwaną zapisów spornej uchwały. Twierdzeń pozwanej w tym zakresie Sąd Apelacyjny nie podzielił i uznał, że uchwała, na mocy której remonty części balkonów sfinansować miała cała wspólnota, jako wykraczająca poza zakres zarządu nieruchomością wspólną, a przez to - sprzeczna z prawem - podlega uchyleniu.
Także zarzut na
ruszenia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, iż urządzenia pomiarowe instalowane na elementach nieruchomości wspólnej nie są częścią tej nieruchomości, ale elementem własności odrębnej, należy uznać za chybiony. Nie budzi wątpliwości, że ustawowa definicja nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali) nie może obejmować urządzeń, które znajdują się w poszczególnych lokalach i służą do wyłącznego użytku ich właścicieli. Podkreślenia wymaga również okoliczność, że sama strona pozwana wskazywała w toku postępowania w I instancji, że uznaje urządzenia pomiarowe za własność poszczególnych właścicieli. Z jej stanowiska wynika, że treść uchwały była podyktowana chęcią zminimalizowania kosztów zakupu tych urządzeń, które byłyby znacznie wyższe, gdyby każdy z właścicieli nabywał je odrębnie. Tym samym stanowisko, że uchwała nr 6/2006 wykracza poza zakres zarządu nieruchomością wspólną, a przez to - jako sprzeczna z prawem - podlega uchyleniu, należało podzielić. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota zakupiła urządzenia hurtowo i obciążyła należnościami poszczególnych członków, ale brak podstaw do obciążenia tymi kosztami wspólnoty jako całości.
Co do zarzutu naruszenia art. 415 kc niezgodne z treścią rozstrzygnięcia jest twierdzenie pozwanej, jakoby Sąd Okręgowy przyjął, że na wspólnocie mieszkaniowej nie ciąży obowiązek naprawienia szkody wyrządzanej jej członkom. Obowiązek ten wynika wprost z przepisu art. 415 kc i nie zachodzi konieczność jego odrębnego statuowania w uchwale wspólnoty; przy tym należy zwrócić uwagę, że stopień ogólności tej uchwały powoduje jej całkowitą nieprzydatność.
Sąd Apelacyjny uznał również za nietrafne stanowisko pozwanej w zakresie, w jakim zaskarżyła ona rozstrzygnięcie o uchyleniu uchwał 3/2006, 2/2006 oraz 1/2006.
Należy podkreślić, że pozwana w żaden sposób nie wykazała podnoszonego przez siebie twierdzenia, że nadpłacone przez poszczególnych właścicieli lokali zaliczki na koszty centralnego ogrzewania, zostały rozliczone indywidualnie, a nadwyżka, o której mowa w uchwale, dotyczy tylko niewyposażonej w liczniki nieruchomości wspólnej. Twierdzenia powołanego przez nią świadka R.G. w tym zakresie były wewnętrznie sprzeczne, raz bowiem wskazywał on, że dokonano indywidualnych rozliczeń nadpłat poszczególnych właścicieli, innym zaś razem - że wobec treści uchwały nr 3/2006, do takich rozliczeń nie doszło. Innych dowodów na tę okoliczność pozwana nie przedstawiła, zarzutu błędu w ustaleniach Sądu w tym zakresie, nie można więc uznać za trafny.
Należy również podzielić stanowisko Sądu I instancji, że kwoty nadpłacone przez właścicieli z tytułu ogrzewania nie mają związku z zarządem nieruchomością wspólną, a zatem po dokonaniu rozliczenia, winny być one w całości zwrócone lub przeznaczone na pokrycie kosztów ogrzewania tych konkretnych lokali, których dotyczyła nadpłata. Skoro zaś na mocy zaskarżonej uchwały nadpłaty właścicieli miały zostać przeznaczone na inne cele, określone lakonicznie jako „zwiększenie/zmniejszenie przychodów mediów roku 2006", uznać należało, że uchwała nr 3/2006 narusza interesy właścicieli, którzy dokonali nadpłat, a zatem winna zostać uchylona w całości.
Sąd Apelacyjny nie uwzględnił również zarzutów naruszenia art. 13 ust. 1 i art. 30 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 25 ust. 1 oraz art. 29 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, iż sprawozdanie finansowe sporządzone zostało w sposób błędny, nie zawiera opisu działań zarządu wspólnoty mieszkaniowej podjętych w 2005 roku, a właściciele lokali nie mieli możliwości zapoznania się z opisem i skutkami jego działań. Podzielił bowiem ocenę, że załączony do uchwały nr 2/2006 „bilans" jest na tyle ogólny, że jego lektura nie pozwala na weryfikację skutków finansowych działań podjętych przez zarząd w 2005 roku. Nie zawiera on opisu działań zarządu ani wyjaśnień do poszczególnych pozycji ujętych w tabelach, co de facto uniemożliwia zrozumienie jego znaczenia. Argumentacja strony pozwanej, że powódka mogła uczestniczyć w zebraniu i dopytać o niejasne dla niej zapisy nie zasługuje na uwzględnienie - sprawozdanie jako dokument księgowy winno być bowiem dla jego adresatów - członków wspólnoty - zrozumiałe bez konieczności ustnego wyjaśniania czy doprecyzowania zawartych w nim zapisów. Wobec zaakceptowania i podpisania „bilansu" przez członków zarządu pozwanej, nie można czynić zarzutu, że formalnie został on sporządzony przez osobę spoza tego grona - administratora R.G. Istotne jest jednak, że przesłuchiwany przed Sądem członek zarządu J.K. treści tego dokumentu nie rozumie, skoro na pytanie Sądu nie potrafił wyjaśnić sposobu dokonania zawartych w nim rozliczeń i nazwał je „technicznymi rozliczeniami zarządcy". Skoro zaś nawet członkowie zarządu nie są w stanie wyjaśnić znaczenia poszczególnych zapisów dokumentu, mającego stanowić sprawozdanie z ich działalności, tym bardziej może być on niejasny dla członków wspólnoty - w tym powódki. Wymogów sprawozdania z działalności zarządu przedłożony „bilans" zatem nie spełnia. Przy tym należy zwrócić uwagę, że sprawozdanie zarządu nie może ograniczać się wyłącznie do kwestii finansowych, ale winno być odbiciem działalności zarządu we wszystkich sprawowanych przezeń dziedzinach zarządu.
Wbrew twierdzeniom strony pozwanej, wola większości członków wspólnoty w zakresie podjęcia uchwały o udzieleniu zarządowi absolutorium, podlega kontroli Sądu z punktu widzenia przesłanek wskazanych w art. 25 ustawy o własności lokali. Przyjęcie punktu widzenia pozwanej, że nie może ona podlegać takiej kontroli, prowadziłoby wprost do naruszenia wszystkich przepisów dopuszczających możliwość uchylenia uchwał wspólnoty przez Sąd. Wobec zatem naruszenia - zarówno przez uchwałę w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania finansowego, jak i będącą jej konsekwencją uchwałę o udzieleniu zarządowi absolutorium - zasad gospodarowania nieruchomością wspólną, uchwały te należało uchylić.
Za bezzasadny Sąd uznał również podniesiony przez stronę pozwaną zarzut przedłożenia „partykularnego interesu członka wspólnoty, który nie korzysta z własnego lokalu" nad interesy pozostałych członków i ich prawo „do zapewnienia ładu i porządku na terenie nieruchomości wspólnej", a także zarzut naruszenia przepisów prawa poprzez udzielenie ochrony prawnej członkowi wspólnoty, który „w sposób świadomy, nie korzystając z przysługujących mu praw, narusza jej interes i paraliżuje działania w drodze rewanżu za usunięcie ze stanowiska administratora".
Należy podkreślić, że wyłączną podstawę uchylenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej stanowi art. 25 ustawy o własności lokali. W świetle tego przepisu, uchylenie zaskarżonej przez członka wspólnoty uchwały, uwarunkowane jest dokonaniem przez Sąd oceny, że jest ona niezgodna z prawem lub umową właścicieli lokali, albo narusza ona zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością lub interesy skarżącego. Przysługująca członkowi wspólnoty ochrona prawna nie ulega przy tym automatycznemu ograniczeniu w sytuacji, gdy nie zamieszkuje on w swoim lokalu lub gdy pomiędzy nim a pozostałymi członkami wspólnoty istnieje konflikt na tle sposobu zarządzania nieruchomością. Oceny pozwanego, że z uwagi na te okoliczności interes pozwanej winien ustąpić przed interesami pozostałych członków wspólnoty, podzielić zaś nie można.
W ocenie Sądu w niniejszej sprawie powódka wykazała istnienie przesłanek uchylenia części zaskarżonych przez nią uchwał, a podniesione przez pozwanego okoliczności na zmianę tej oceny nie mają wpływu. Bez względu bowiem na relacje pomiędzy powódką a pozostałymi członkami wspólnoty, ma ona prawo domagania się, aby podejmowane przez wspólnotę uchwały były zgodne z przepisami, nie naruszały zasad gospodarowania nieruchomością i nie zagrażały jej interesom. W szczególności zaś pozwany nie zdołał wykazać, że wobec niekorzystania przez powódkę z przedmiotu jej własności, wskazywany przez nią interes prawny jest iluzoryczny, a domaganie się przez nią uwzględnienia jej stanowiska przy podejmowaniu decyzji o dokonaniu zabudowy przejścia, nie zasługuje na ochronę. Należy podkreślić, że posiadanie prawa własności lokalu nie rodzi obowiązku stałego korzystania z niego, a z faktu, że powódka nie mieszka ani nie prowadzi obecnie działalności w lokalu nr ...., nie można jej czynić żadnego zarzutu. Przysługuje jej przy tym taka sama ochrona interesów jak w sytuacji, gdyby z lokalu faktycznie korzystała. Może więc domagać się, aby zabudowa przejścia została przeprowadzona w taki sposób, aby nie doszło do znacznego ograniczenia użytkowej funkcji zakupionego przez nią lokalu.
Za całkowicie kuriozalne uznać wreszcie należało zarzuty wykroczenia przez Sąd poza ustawowe upoważnienie wskazane w art. 1 k.p.c. oraz niezastosowania art. 177 § 1 pkt 3 k.p.c. w sytuacji, gdy uchwała w przedmiocie zabudowy przejścia uwarunkowana jest istniejącą prawomocną decyzją organu administracji.
Pozwany argumentował, że Sąd Okręgowy bezprawnie wkroczył w materię prawa i postępowania administracyjnego poprzez wstrzymanie wykonalności prawomocnej i ostatecznej decyzji administracyjnej (pozwolenia na budowę), przez co rozstrzygnął w przedmiocie materii wyłącznie zastrzeżonej dla organów administracji budowlanej oraz sądów administracyjnych.
Decyzję o udzieleniu pozwolenia na budowę wydaje na wniosek inwestora starosta lub prezydent miasta. Stanowi ona niezbędne dla rozpoczęcia procesu budowlanego potwierdzenie, że planowana budowa nie narusza przepisów prawa - w szczególności zaś prawa budowlanego, przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisów przeciwpożarowych. Wbrew twierdzeniom pozwanego, wydanie decyzji w żadnej mierze nie przesądza o posiadaniu przez podmiot, któremu pozwolenia udzielono, materialnego uprawnienia do dokonania zabudowy. Organ administracyjny nie bada bowiem istnienia tego prawa, wymagając jedynie złożenia przez wnioskodawcę oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, którego prawdziwości nie sprawdza.
Uchylając uchwałę nr 5/2006 w zakresie decyzji o zabudowie przejścia przy ul. ..., Sąd Okręgowy w żadnej mierze nie badał zgodności projektu zabudowy z przepisami prawa budowlanego. Przedmiotem kognicji Sądu była bowiem kwestia, czy na skutek podjęcia przez wspólnotę uchwały o zabudowie przejścia i jej wykonania, nie dojdzie do naruszenia interesu powódki - właścicielki lokalu, który na skutek zabudowy utraciłby w znacznej części swój użytkowy charakter (okna nie wychodziłyby na zewnątrz, ale na zabudowany korytarz, utrudniony byłby dostęp do lokalu dla osób z zewnątrz). Tym samym Sąd badał istnienie po stronie wspólnoty materialnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie, w jakim miało zostać zabudowane przejście w sąsiedztwie lokalu użytkowego powódki. Wobec ustalenia, że prawo to - z uwagi na naruszenie interesów powódki - wspólnocie nie przysługiwało - Sąd zaskarżoną uchwałę w odpowiedniej części uchylił. W żaden sposób nie wykroczył przy tym poza zakres upoważnienia ustawowego określonego w art. 1 k.p.c.
Apelacja powódki, która domagała się uchylenia uchwały nr 4/2006, a także uchylenia w całości uchwał nr 5/2006 oraz 4/2005, również podlegała oddaleniu.
Zarzutu nieprawidłowego przyjęcia, że uchwały 4/2005 i 5/2006 mogą ostać się w obrocie prawnym mimo ich częściowego uchylenia, Sąd Apelacyjny nie podzielił.
Powódka wskazywała w apelacji, że częściowe uchylenie planów remontów nie jest możliwe, gdyż wyeliminowanie z uchwały części prac remontowych powoduje niezgodność pomiędzy rzeczywistą wartością prac planowanych do wykonania, a wskazaną w uchwale sumą tych wartości. Suma ta uwzględnia bowiem również te prace, w zakresie których uchwałę uchylono. W ocenie Sądu nie ulega jednak wątpliwości, że aby obliczyć planowane koszty remontu w sytuacji częściowego uchylenia planów, wystarczy odjąć od wskazanej w podsumowaniu kwoty wartość tych prac, które nie zostaną wykonane. Fakt, iż w treści uchwały figuruje pierwotnie obliczona kwota, w żaden sposób nie wpływa na konieczność uchylenia uchwał dotyczących planów remontowych w całości. Ocena, że tego rodzaju sprzeczność rachunkowa powoduje niezgodność pozostałej w mocy części uchwały z prawem, jest więc w ocenie Sądu Apelacyjnego zbyt daleko idąca.
Powódka zarzuciła również naruszenie art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie, że dopuszczalne jest, aby niektórzy właściciele lokali zwolnieni zostali z obowiązku ponoszenia części kosztów zarządu, w pozostałym zaś zakresie ponosili je w mniejszym rozmiarze, niż pozostali członkowie pozwanej wspólnoty, a także przyjęcie, że dopuszczalne jest, aby niektórzy członkowie wspólnoty ponosili część kosztów utrzymania lokali stanowiących odrębne nieruchomości innych członków wspólnoty. Ponadto wskazywała na błąd w ustaleniach faktycznych, polegający na przyjęciu przez Sąd I instancji, że znajdujące się w budynku garaże mają ogólnodostępny charakter. Sąd Apelacyjny zarzuty te uznał jednak za chybione.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w oparciu o zgromadzone w sprawie dowody Sąd I instancji prawidłowo ustalił, że w pomieszczeniach garaży znajdują się instalacje kablowe służące do użytku wszystkich właścicieli lokali i wejścia do komórek. Na poziom garaży zjeżdżają windy, znajduje się tam również jedyne wyjście z budynku bez konieczności pokonywania schodów. Uzasadnia to zdaniem Sądu ocenę, iż choć garaże są przedmiotem własności tylko części członków wspólnoty i w sensie prawnym stanowią odrębne lokale, w rzeczywistości służą do użytku nieokreślonego kręgu mieszkańców nieruchomości przy ul. ..., nie zaś - do wyłącznego użytku ich właścicieli. Na zmianę tej oceny nie mają przy tym wpływu przedstawione przez powódkę okoliczności - fakt, że wyjście na zewnątrz prowadzi przez bramę zamykaną na pilota, wejście do garaży jest zamykane na klucz, a windy nie zjeżdżają do samych garaży, a jedynie przed wejścia do nich.
Pomimo różnic pomiędzy stanem faktycznym niniejszej sprawy i rozpatrywanej przez Sąd Najwyższy sprawy o sygn. akt II CKN 226/97, powołanie się przez Sąd I instancji na treść orzeczenia z dnia 20 czerwca 1997 r. nie może być uznane za błędne. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że pomimo kategorycznego brzmienia art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, ustalenie różnej wysokości obciążeń dla poszczególnych właścicieli lokali nie jest co do zasady wykluczone.
Należy ponadto podkreślić, że strona pozwana uzasadniła podstawy zróżnicowania obciążeń, podnosząc, że koszt utrzymania nieruchomości garażowych jest niższy, niż mieszkalnych, a właściciele garaży będący jednocześnie właścicielami lokali mieszkalnych, w związku z własnością tych ostatnich ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w nie mniejszym, niż pozostali właściciele, zakresie. Biorąc więc pod uwagę, że nieruchomości garażowe nie służą do wyłącznego użytku ich właścicieli, a na gruncie art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy o własności lokali dopuszczalne jest ustalenie, iż część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku, służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, zaliczana będzie do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, nie było - w ocenie Sądu Apelacyjnego - przeszkód, aby wobec akceptacji większości członków wspólnoty, obciążenia finansowe poszczególnych właścicieli zostały ustalone zgodnie z treścią uchwały nr 4/2006.
Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 385 k.p.c., Sąd Apelacyjny oddalił obie apelacje i w oparciu o art. 100 w zw. z art. 108 § 1 i 391 kpc k.p.c., koszty postępowania apelacyjnego między stronami wzajemnie zniósł.
| « poprzednia | następna » |
|---|
