ZARZĄDCA.pl

24 lipca (czwartek)

Nawigacja Polecane artykuły

Rozliczanie kosztów utrzymania lokali przez wspólnotę mieszkaniową

Email

Anna Kondrasiuk

 

Właściciel lokalu uiszcza na rzecz wspólnoty mieszkaniowej opłaty na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości w zakresie objętym współwłasnością przymusową (tzw. koszty zarządu nieruchomością wspólną).  Za pośrednictwem wspólnoty rozlicza się również z dostawcami usług świadczonych w związku z utrzymaniem jego lokalu.  O ile rozliczenie tych pierwszych kosztów zasadniczo nie budzi wątpliwości, gdyż odpowiednie uregulowania zawarto w ustawie o własności lokali, to sposób rozliczenia kosztów związanych z utrzymaniem lokali poszczególnych właścicieli  jest problematyczny.

Art. 13 ustawy o własności lokali  wprowadza generalną zasadę rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej stosowanie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Mimo pewnych odstępstw od niej sposób rozliczeń jest dość klarowny.

 

Wspólnota mieszkaniowa rozlicza jednak nie tylko wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, ale także koszty utrzymania lokali właścicieli w zakresie w jakim pośredniczy niejako w świadczeniu usług. Zazwyczaj są to koszty wywozu nieczystości, dostarczania energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali.  Poszczególni właściciele, mimo że są odbiorcami tych usług, często nie mają  możliwości zawarcia  umów indywidualnych z dostawcą mediów, czy firmą wywożącą nieczystości. W ustawie o własności lokali brak jednak uregulowań dotyczących    rozliczania tych kosztów przez wspólnotę mieszkaniową. 

 

W wyroku z dnia 13.12.2006 roku Sąd Apelacyjny w Poznaniu (sygn. akt: I ACa 589/06) wyraził pogląd, że koszty wszelkich usług świadczonych za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej na rzecz poszczególnych właścicieli w związku z utrzymaniem ich lokali, w przypadku, gdy brak dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu nieczystości to koszty zarządu nieruchomością wspólną.

 

Powyższa wykładania prowadzi zatem do wniosku, że koszty te należałoby  rozliczać stosownie do wielkości udziałów poszczególnych właścicieli. Interpretacja taka  prowadzi jednak do naruszania interesów  właścicieli oraz pozostaje w sprzeczności z prawem. Wyklucza, np. rozliczanie opłat za energię cieplną wg kubatury lokali, mimo, że na taką  możliwość wskazują przepisy ustawy Prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997 r. (D. U. z 2006 r. Nr 89, poz. 625z późn. zm.), czy wywozu nieczystości według liczby osób. Powodowałaby także  konieczność naliczania opłat za dostawy energii cieplnej do lokali, w których brak urządzeń cieplnych (np. nieogrzewane garaże). Uniemożliwiałaby ponadto rozliczenie zużycia ciepła tych właścicieli, w których lokalach zainstalowano pomierniki, z uwagi na to, że w innych lokalach ich brak lub nie są sprawne.

 

Należy wskazać, że sposób rozliczania przez wspólnotę mieszkaniową kosztów utrzymania poszczególnych lokali został uregulowany w innych, niż ustawa o własności lokali aktach prawnych.

 

 

Rozliczanie wywozu nieczystości - według udziału, czy liczby osób?

Sposób rozliczania wywozu nieczystości determinują akty prawa miejscowego.  Art. 4, ust. 1  ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach z dnia 13 września 1996 roku zawiera delegację ustawową do ustalenia przez radę gminy regulaminu utrzymania czystości i porządku. Regulamin ten określa m.in. zasady dotyczące wymagań w zakresie średniej ilości odpadów komunalnych wytwarzanych w gospodarstwach domowych bądź w innych źródłach, liczby osób korzystających z tych urządzeń i częstotliwości pozbywania się odpadów komunalnych. Akt ten nakłada na właścicieli obowiązek pozbywania się zebranych na terenie nieruchomości odpadów komunalnych zgodnie w wymaganiami określonymi w regulaminie gminnym.  Nadzór nad jego wykonywaniem sprawuje wójt (burmistrz, prezydent). W ramach nadzoru osoby upoważnione przez ten organ dokonują kontroli właścicieli nieruchomości, na ich żądanie właściciel winien okazać umowę na odbieranie odpadów komunalnych i dowody zapłaty za tę usługę. Kontrolujący ustalają także czy ilość wywozów nieczystości, którą zleca właściciel zgodna jest z przepisami regulaminu danej gminy. Jeżeli wyniki kontroli wykażą, że wspólnota mieszkaniowa zamawia zbyt małą liczbę wywozów - wójt (burmistrz, prezydent) nakaże usunięcie nieprawidłowości.  

Akty prawa miejscowego liczbę wywozów nieczystości z budynków wielorodzinnych uzależniają od liczby mieszkańców. Zarządzający nieruchomością przy ustalaniu kosztów wywozu nieczystości winien w szczególności sprawdzić jakie wymogi obowiązują w danej gminie.

 

Przykładowo  w Warszawie podstawę określenia liczby wywozów stanowi  wielkość 0,05 m3 jako średnia ilość odpadów komunalnych wytwarzanych w ciągu tygodnia przez jedną osobę zamieszkującą na terenie nieruchomości.

 

W Krakowie, zgodnie z gminnym planem gospodarki odpadami, jako średnią ilość odpadów komunalnych wytwarzanych przez statystycznego mieszkańca  w ciągu tygodnia, przyjmuje się 5 kg, co odpowiada 20-35 dm3. Częstotliwość opróżniania pojemników w budynkach wielorodzinnych w Krakowie ustalono jeden raz w tygodniu dla budynków wielorodzinnych w zabudowie zwartej oraz dwa razy w tygodniu dla budynków wielorodzinnych w zabudowie wielopiętrowej.

 

We Wrocławiu minimalna pojemność kontenerów, pojemników na odpady komunalne to dla budynków mieszkalnych 40 l na mieszkańca, jednak co najmniej jeden pojemnik 60 l. na każdą nieruchomość, dla lokali gastronomicznych co najmniej 20 l. na jedno miejsce konsumpcyjne. Są to również normy tygodniowe.

 

Rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych lokali - należy uchwalić regulamin rozliczeń.

 Sposób naliczania opłat i dokonywania rozliczeń za dostawy ciepła regulują właściciele lokali w przyjętym uchwałą regulaminie rozliczeń. Regulamin ten jednak nie może być dowolny, zgodnie z brzmieniem art. 45 a pkt 9 ustawy z dnia 10.04.1997 roku Prawo energetyczne (Dz. U. z 2006 r., Nr 89, poz. 708 z póżn. zm.) do kosztów rozliczania  zakupu ciepła w części dotyczącej:

1) ogrzewania - należy stosować metody wykorzystujące:

a) dla lokali mieszkalnych i użytkowych:

- wskazania ciepłomierzy,

- wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności,

- powierzchnię lub kubaturę tych lokali,

b) dla wspólnych części budynku wielolokalowego użytkowanych przez osoby, o których mowa w ust. 2, powierzchnię lub kubaturę tych części odpowiednio w proporcji do powierzchni lub kubatury zajmowanych lokali;

2) przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie przez instalację w budynku wielolokalowym, stosując metody wykorzystujące:

a) wskazania wodomierzy ciepłej wody w lokalach,

b) liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.

Wybrana przez wspólnotę metoda rozliczania powinna uwzględniać  współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie opłat, o których mowa w ust. 4, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.

Należy też pamiętać, że Prawo energetyczne nakłada na zarządców obowiązek przedstawienia  właścicielom zatwierdzonego  regulaminu w terminie 14 dni od daty jego wprowadzenia.

 

Rozliczanie dostaw wody do lokali i odprowadzania ścieków

Sposób rozliczania tych usług winien być również ustalony przez wspólnotę mieszkaniową. Przygotowując uchwałę należy uwzględnienić przepisy Ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków z dnia 7 czerwca 2001 roku (Dz. U. z 2001 r. Nr 72 poz. 747 z późn. zm.). Akt ten nakłada  na zarządcę obowiązek dokonywania rozliczeń tych kosztów, jednak art. 6 umożliwia  właścicielom zawarcie umów bezpośrednio z dostawcą, co jest korzystne również dla wspólnoty. Konieczne jest spełnienie pewnych wymienionych w tym przepisie warunków:  

- wyposażenie instalacji  wodociągowej w wodomierze zainstalowane zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, przy wszystkich punktach czerpalnych;
- zapewnienie odczytu wskazań wodomierzy w terminie uzgodnionym przez
przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne z właścicielem lub zarządcą.


Właściciel lub zarządca rozlicza, zgodnie z art. 26 ust. 3, różnicę wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych i reguluje należności wynikające z różnicy wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody.

 

Termin wnoszenia opłat na pokrycie kosztów utrzymania lokali

Właściciele lokali, na podstawie art. 10 ustawy o własności lokali obowiązani są wnosić opłaty na pokrycie kosztów zarządu z góry do 10-ego dnia każdego miesiąca. Przepis ten odnosi się zatem do kosztów zarządu, brak takiego uregulowania w zakresie dotyczącym terminu wnoszenia opłat na pokrycie kosztów utrzymania poszczególnych lokali, dlatego właściciele lokali powinni w uchwale również określić termin płatności.

 

 

źródło:

Portal Informacyjny

zarzadca portal informacyjny

 

 

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych
 
 

 

 

 

 

blog
 
 

 


 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antysapmowy
Odśwież