ZARZĄDCA.pl

20 września (sobota)

Nawigacja Polecane artykuły

Odpowiedzialność odszkodowawcza członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Email

Anna Kondrasiuk

 

Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, podobnie jak członkowie zarządu innych podmiotów prawa, ponoszą odpowiedzialność, która nierozerwalnie związana jest ze sprawowaną funkcją. Wzorem spółek kapitałowych  należy przyjąć, że jest to odpowiedzialność organizacyjna, cywilna i karna.

 

Istota odpowiedzialności organizacyjnej sprowadza się w szczególności do  należytego wykonania uchwał wspólnoty mieszkaniowej, osiągnięcia planowanego wyniku finansowego a związane z nią regulacje zawarte są w ustawie o własności lokali. Na mocy art. 20 u.w.l. członków zarządu można w każdej chwili odwołać lub zawiesić w wykonywaniu ich funkcji, przy czym  uchwała w takiej sprawie nie wymaga uzasadnienia, dlatego też w przypadku jej zaskarżenia, sąd nie  bada przyczyn takiej decyzji, lecz ograniczy się jedynie do kwestii proceduralnych.  Kolejnym środkiem służącym realizacji odpowiedzialności organizacyjnej jest możliwość  wyrażenia  dezaprobaty dla działalności zarządu poprzez nieudzielenie absolutorium.  W tym miejscu należy podkreślić, że w piśmiennictwie przyjmuje się, iż  udzielenie absolutorium nie zwalnia członków zarządu z odpowiedzialności cywilnej.

 

Za wyrządzoną wspólnocie mieszkaniowej szkodę członkowie zarządu ponoszą także odpowiedzialność  odszkodowawczą. Zgodnie z brzmieniem art. 471 kodeksu cywilnego: dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

 

Podstawową, jednak nie jedyną, przesłanką tego rodzaju odpowiedzialności jest powstanie szkody. Należy jednak pamiętać, że członkowie zarządu odpowiadają na zasadzie winy, odpowiadają więc tylko wtedy, gdy powstała  szkoda jest konsekwencją   niewykonania lub nienależytego wykonywania  obowiązków.

 

W ewentualnym procesie należy zatem udowodnić: powstanie szkody, jej wysokość, zaniechanie członków zarządu lub nienależyte wykonywanie obowiązków, ale także i związek przyczynowy, innymi słowy,  że szkoda powstała z tego powodu, że zarząd zaniechał  działania, do którego był zobowiązany lub nienależycie wykonał swoje obowiązki.

Ponadto, w razie udowodnienia powyższego, pozwany może uwolnić się od odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi.

Można to wytłumaczyć na następującym przykładzie: wspólnota mieszkaniowa zleca wykonanie remontu, który został przeprowadzony nieprawidłowo, po pewnym czasie ujawniają się wady,  zarząd nie zawiadamia o tym wykonawcy, mimo że posiadał wiedzę o ich istnieniu, sprawy te były omawiane na zebraniach. Dopuszcza w ten sposób do upływu terminów gwarancji i rękojmi. Następnie wspólnota zmienia zarząd, który występuje już do wykonawcy o ich usunięcie, jednak okazuje się, że spółka będąca wykonawcą upadła nie pozostawiając żadnego majątku i to zanim wady zostały ujawnione. W rezultacie wspólnota mieszkaniowa zmuszona jest wykonać kolejny remont z własnych środków. W takiej sytuacji wspólnota może pociągnąć do odpowiedzialności członków  zarządu.

 

Brak związku przyczynowego zwalnia  od odpowiedzialności

 

Nastąpiło tutaj spełnienie przesłanek: powstała  szkoda   (koszty usunięcia wad), niewykonanie obowiązku, tj. niezgłoszenie wad wykonawcy w terminie. W ewentualnym procesie pozwani członkowie zarządu mogą jednak wykazać, że niezależnie od ich oczywistego zaniechania, wykonawca i tak szkody nie usunąłby, ponieważ np. ogłosił upadłość jeszcze zanim się ujawniły.  Jak widać nie są to proste procesy, dlatego należy się do nich solidnie przygotować, uważnie przeanalizować dokumentację, w omawianym przypadku umowę z wykonawcą, pisma, faktury, etc., ale również protokoły z zebrań.

 

W omawianym przypadku, odpowiedzialność odszkodowawcza zajdzie tylko wtedy, gdy w sprawie zostanie ustalone, że gdyby członkowie zarządu zgłosili wykonawcy istnienie wad, istniałaby możliwość ich usunięcia.  Strona inicjująca proces obowiązana jest wykazać nie tylko  niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków  przez pozwanego, nie tylko  szkodę, ale również  związek  przyczynowy, jaki zachodził pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstałą szkodą.

Bez wątpienia zarząd nie dołożył należytej staranności przy wykonywaniu swoich obowiązków, ponieważ nie zgłosił wykonawcy istnienia stwierdzonych wad budowlanych, co skutkowała utratą uprawnień z tytułu gwarancji i rękojmi, bezspornie po stronie wspólnoty mieszkaniowej powstała szkoda, ponieważ zmuszona była usunąć wady na własny koszt,  Nie są to jednak wystarczające przesłanki, ponieważ  w procesie należy jeszcze wykazać, że pomiędzy zaniechaniem ze strony zarządu a powstałą szkodą zachodzi związek przyczynowy.

 

 

Członkowie zarządu odpowiadają solidarnie

 

W piśmiennictwie zgodnie przyjmuje się, że do stosunku członkostwa w zarządzie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego regulujące problematykę zlecenia.
Wydaje się zatem, że w   zakresie odpowiedzialności jego członków, obowiązujący jest  art. 745 kodeksu cywilnego stanowiący: jeżeli kilka osób dało lub przyjęło zlecenie wspólnie, ich odpowiedzialność względem drugiej strony jest solidarna.
Członkowie zarządu odpowiadają więc solidarnie, teoretycznie można  pozwać któregokolwiek z nich, albo wszystkich.

 

 

Właściciel lokalu może pozwać członków zarządu

 

Należy jeszcze rozważyć kwestię  kto może inicjować proces. Na pewno wspólnota mieszkaniowa ma taką możliwość, jednak, w sytuacji, gdy tego nie uczyni, prawo wytoczenia powództwa przeciwko członkom zarządu przysługuje każdemu  właścicielowi.   Podstawę prawną stanowi art. 209 kc: „Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa."

W literaturze przyjmuje się, że  mieści się to w zakresie czynności zachowawczych. Właściciel nie działa wówczas we własnym imieniu lecz niejako  zastępuje wspólnotę mieszkaniową.

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa jednak wytoczy powództwo, właściciel może mieć również czynny wpływ na przebieg procesu, jeżeli przyłączy się do postępowania w charakterze interwenienta ubocznego.

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny

zarzadca portal informacyjny

 

 

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

 

 

 

blog

 

 

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antysapmowy
Odśwież