ZARZĄDCA.pl

22 sierpnia (piątek)

Nawigacja Czaty Czat z Portalem Zarządca - Sezon grzewczy we wspólnocie mieszkaniowej

Czat z Portalem Zarządca - Sezon grzewczy we wspólnocie mieszkaniowej

Email
 

 

Czat z Zarządca.pl

 

 

 

CZAT Z ZARZADCA.PL Rozpoczął się już sezon grzewczy. Na naszym czacie odpowiadaliśmy na pytania czytelników dotyczące takich spraw jak: prawne aspekty użytkowania instalacji centralnego ogrzewania, rozliczanie kosztów zużycia ciepła, użytkowanie kotłowni, stawki za ogrzewanie i szereg innych problemów z którymi na co dzień mają do czynienia właściciele i zarządcy nieruchomości.

 

 

W dniu 24 października 2012 roku odbył się czat z portalem Zarzadca.PL.

Poniżej zamieszczamy oryginalny zapis z tego wydarzenia.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~Chmielna: U nas na parterze znajdują się lokale użytkowe, mają 4 m wysokości, podczas, gdy pozostałe , mieszkalne 2,5 m. Właściciele tych lokali użytkowych płacą za ogrzewanie tyle samo co pozostali a przecież wiadomo, że ogrzanie tak dużej przestrzeni kosztuje więcej, czy możemy naliczać im wyższe opłaty?

 

~zarzadcapl: Tak, taką możliwość przewiduje art. 45 a ust. 8 ustawy Prawo energetyczne stanowiąc, że koszty zakupu ciepła można rozliczyć stosując m.in. metodę, w której uwzględnia się kubaturę lokali. O tym decydują właściciele lokali w regulaminie rozliczeń, jego przyjęcie to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, dlatego też w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej (powyżej 7-miu lokalu) konieczna jest uchwała a w małej ( 7 i mniej) - zgoda wszystkich właścicieli.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~Felix: Witam, jeden z właścicieli w ogóle nie płaci, ma ogromne długi, trwa sezon grzewczy - chcemy odłączyć mu ogrzewanie, czy możemy?

 

~zarzadcapl: Nie, członkowie zarządu, którzy podejmą taką decyzją narażą się na odpowiedzialność odszkodowawczą, o ile dłużnik pozwie ich o odszkodowanie czy zadośćuczynienie w związku z naruszeniem jego dóbr osobistych. Jak potwierdza orzecznictwo, które jest jednolite w tej kwestii, jedynie podmiot upoważniony w ustawie Prawo energetyczne, tj. przedsiębiorstwo energetyczne, może dokonywać takich działań. Jeżeli właściciel nie reguluje należności wspólnota mieszkaniowa może dochodzić należności na drodze prawnej.

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~Martyna: Kupiliśmy mieszkanie u dewelopera, który twierdzi, że kotłownia jest jego własnością, ponieważ jest to lokal przynależny do jego lokalu użytkowego. Czy deweloper ma rację?

 

~zarzadcapl: Deweloper nie ma racji. Kotłownia i węzeł cieplny oraz inne pomieszczenia techniczne związane z funkcjonowaniem budynku stanowią część składową nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 3 listopada 2010 roku, sygn. akt: V CSK 139/10, Sąd Najwyższy orzekł, że ani na gruncie ustawy o własności lokali, ani ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest możliwe pozostawienie tych pomieszczeń jako mienia dotychczasowego właściciela.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~gość55: Czy ciepłomierze trzeba legalizować, nasz zarządca uważa, że nie, bo to wewnętrzna sprawa wspólnoty mieszkaniowej, nie wiem czy w razie sprawy w sądzie o zapłatę moglibyśmy będzie to stanowiło problem, tzn gdy ciepłomierz nie będzie miał legalizacji.

 

~zarzadcapl: Ciepłomierze podlegają legalizacji, jeżeli w toku procesu o zapłatę właściciel zarzuci jej brak, może to doprowadzić do przegrania sprawy przez wspólnotą mieszkaniową. Kwestie te reguluje rozporządzenie Ministra Gospodarki z grudnia 2007 roku ww sprawie rodzajów przyrząd pomiarowych.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~Zimny: mam ciągle niedogrzane mieszkanie w zimie, mam tylko 20 stopni, administrator mówi mi, że nic nie może zrobić, bo musimy oszczędzać, co mam robić, znowu dogrzewać się farelką?

 

~zarzadcapl: Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 2002 roku projekt instalacji i urządzeń do ogrzewania powinien spełniać Polskie Normy dotyczące obliczania zapotrzebowania na ciepło w pomieszczeniach. Zgodnie z tymi normami w mieszkaniu temperatura nie może być niższa niż 20 stopni, przy czym w przypadku łazienki 24 stopnie.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~wm87: W ubiegłym roku mieliśmy bardzo wysokie koszty ogrzewania wspólnego, zarząd pokazywał mi jakieś rozliczenie, jednak się z nim nie zgadzam, uważam, że można rozliczyć to inaczej, czy zarząd może samowolnie ustalać takie sprawy?

 

~zarzadcapl: Nie może, ponieważ o tym decydują właściciele lokali, tak czynność przekracza czynność zwykłego zarządu. Kwestie te reguluje ustawa Prawo energetyczne, zgodnie z art. 45 ust. 10 należy w tej sprawie przyjąć regulamin rozliczeń. To tak trochę wyjątkowa uchwała, ponieważ związana z dodatkowymi, nie przewidzianymi w ustawie o własności lokali obowiązkami - należy go podać do wiadomości w terminie 14 dni od daty wprowadzenia.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl~gość55: a czy podzielniki kosztów ogrzewania też podlegają legalizacji ?

 

~zarzadcapl: Nie, nie podlegają, podzielniki kosztów ogrzewania nie podlegają legalizacji, ponieważ nie są to urządzenia pomiarowe w rozumieniu ustawy Prawo o miarach.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~Magnolia: Kiedy administracja ma obowiązek włączyć ogrzewanie w bloku, i z z jakich przepisów to wynika?

 

~zarzadcapl: Brak konkretnych przepisów regulujących wprost tę sprawę. Ogrzewanie powinno się włączyć, gdy rozpocznie się sezon grzewczy, definicję sezonu grzewczego zawiera natomiast rozporządzenie Ministra Gospodarki w sprawie szczegółowego funkcjonowania systemów ciepłowniczych, wynika z niej, że sezon grzewczy to okres, w którym warunki atmosferyczne powodują konieczność ciągłego dostarczania ciepła w celu ogrzania lokali. Jak widać niewiele z niej wynika, można jednak odwołać się do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdzie odwołano się do polskich norm dotyczących obliczania zapotrzebowania na ciepło (20 stopni w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzie, 24 stopnie - m.in. w łazienkach). Administrator powinien więc włączyć ciepło, gdy wskutek warunków atmosferycznych skutkujących obniżeniem temperatury w pomieszczeniach poniżej Polskiej Normy powoduje konieczność ciągłego dostarczania ciepła.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl~gość55: jeden z właścicieli nie chce nas wpuścić do mieszkania, aby dokonać weryfikacji odczytu ciepłomierza, mówi że nie musi i tylko podaje jego stan przez telefon, co możemy robić w takiej sytuacji?

 

~zarzadcapl: Wezwać właściciela ponownie - na piśmie, opierając się na art. 45 a ust. 11 ustawy Prawo energetyczne, które nakłada wprost na właściciela lokalu obowiązek udostępnienia pomieszczenia, w którym zmontowany jest ciepłomierz celem kontroli lub odczytu. W razie dalszej odmowy wspólnota powinna, powołując się na tę podstawę prawną, wystąpić do sądu o nakazanie udostępnienia lokalu. Przytoczona regulacja ma duże znaczenie, ponieważ przepisy ustawy o własności lokali w kwestii obowiązku udostępniania lokalu na żądanie wspólnoty mieszkaniowej nie jest wystarczająca.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~171278: Nasz budynek jest opomiarowany, mamy zamontowane ciepłomierze, jednak ciepłomierz w moim lokalu uległ uszkodzeniu, zarządca rozliczył mnie według zużycia średniego, jednak nie potrafi wyjaśnić na jakiej podstawie, pokazuje mi, że to program komputerowy tak wyliczył, jednak ja się z tym wyliczeniem nie zgadzam. Czy MPGM może sam ustalać takie sprawy?

 

~zarzadcapl: Takie sprawy powinny być ustalone przez właścicieli w regulaminie rozliczeń, zarządca, o ile takiego regulaminu brak, przekroczył swoje kompetencje, ponieważ czynność przekracza zarząd zwykły nieruchomością.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~Dora: U mnie jest za ciepło, nawet 20 stopni, nie lubię takich temperatur, muszę otwierać okna i jeszcze za to płacę, bo mamy ciepłomierze, to jakiś nonsens. Pani z zarządu twierdzi, że muszę się dostosować do większości.

 

~zarzadcapl: Jeżeli budynek nie jest wyposażony w automatyczne regulatory dopływu ciepła do grzejnikó, to rzeczywiście jest problem. Natomiast w przypadku wyposażenia lokalu w takie urządzenia - można odwołąć się do par. 134 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie - który stanowi, że użytkownik musi mieć możliwość obniżenia temperatury do 16 stopni.

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~zozk: Nasza wspólnota mieszkaniowa powstała niedawno, wcześniej należeliśmy do spółdzielni mieszkaniowej, wszystkie lokale zostały sprzedane. Spółdzielnia pozostawiła sobie kotłownię i traktuje jak swoją własność, bo znajduje się na działce, która nie należy do nas. Nasz zarząd zawarł ze spółdzielnią umowę o dostawę ciepła, jednak naliczane bardzo wysokie opłaty za ogrzewanie a spółdzielnia nie chce wykazać kosztów. Teraz zamierza podwyższyć opłaty i domaga się podpisania aneksu. Mam wątpliwości czy rzeczywiście te opłaty są zasadne, gdzie można zwrócić o pomoc, czy spółdzielnia nie powinna zatwierdzać taryf za ciepło, tak jak inni dostawcy i wykazywać koszty?

 

~zarzadcapl: Spółdzielnia dystrybuując ciepło działo jako przedsiębiorstwo energetyczne - i co wymaga podkreślenia - nie ma tutaj znaczenia moc urządzeń. Dlatego też przy ustalaniu ceny musi przestrzegać zasad określonych w art. 45 ust. 1 ustawy Prawo energetyczne. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa kwestionuje stawki to ma możliwość złożenia skargi na działalność spółdzielni, z tym, że w zależności od mocy urządzeń zainstalowanych w kotłowni - skarga ta będzie kierowana albo do Prezesa Regulacji Energetyki - co ma miejsce wyłącznie wtedy, gdy wielkość zainstalowanej i zamówionej mocy przekracza 5 MW - wtedy działalność spółdzielni wymagałaby koncesji. W przypadku, gdy nie przekracza tej liczby (tak jest w większości przypadków)- właściwym do rozpatrzenia skargi jest Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~deweloper: Witam, moje pytanie dotyczy opłat środowiskowych, o których czytałem na stronie zarzadca.pl. Czy jeżeli nigdy nie składaliśmy wykazów a teraz złożymy, to czekają nas jakieś konsekwencje?

 

~ zarzadcapl: Przede wszystkim zobowiązanie takie się przedawnia - ponieważ stosujemy tu przepisy o zobowiązaniach podatkowych - po upływie 5 lat. Należy wiec złożyć wykazy za okres, którego przedawnienie nie obejmuje. Oczywiście, że mogą być konsekwencje, tak jak w przypadku nie złożenia deklaracji podatkowych, jednak w praktyce nikt takich nie wyciąga w sytuacji, gdy nie było obowiązku odprowadzania należności, lecz chodziło wyłącznie o sporządzenie wykazu.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~natolin: Nasza kotłownia jest już bardzo stara, musimy wymienić urządzenia na nowe, mamy środki na funduszu remontowym, przygotowaliśmy już uchwałę, że pokryjemy z nich koszty. Jeden z właścicieli się temu sprzeciwia, twierdzi, że nie można środków remontowych przeznaczać na inwestycję. Czy ma rację? Jeżeli tak, to czy powinniśmy brać ten kredyt?

 

~zarzadcapl: Nie ma racji, przynajmniej na to wskazuje najnowsze orzecznictwo, które wskazuje, że można przeznzać środki z funduszu na inwestycje, o ile będą służyły prowadzeniu racjonalnej gospodarki. Koszt wymiany urządzeń kotłowni należy zakwalifikować jako nakład konieczny na nieruchomość.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~Ryszard52: Lokal mojej mamy położony jest na pierwszym piętrze, jednak bezpośrednio pod nim znajduje się przejście, w ziemie w tym mieszkaniu jest bardzo zimno, ponieważ ciągnie od dołu. Mamy wspólny system ogrzewania w kamienicy. Mama płaci dużo wyższe rachunki za ciepło niż jej sąsiedzi, czy mamie należy się jakaś rekompensata?

 

~zarzadcapl: Stosownie do art. 45 a ust. 9 ustawy Prawo energetyczne przy rozliczaniu kosztów ciepła należy uwzględnić także współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku. Oznacza to, że mama ma roszczenie o zastosowanie takich współczynników w stosunku do niej i może domagać się rekompensaty (trzy lata wstecz).

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~Ryszard52: W jakiej wysokości ta rekompensata i dlaczego 3 lata wstecz?

~zarzadcapl: Trzy lata wstecz, ponieważ należności z tytułu opłat związanych z utrzymaniem lokalu jako świadczenia okresowe przedawniają się po upływie trzech lat, są to tzw. świadczenia okresowe. Co do wysokości, to należy ją ustalić na podstawie współczynników, jeżeli wspólnota tego zaniecha - właściciel może wystąpić do sądu z wnioskować o powołanie biegłego do ustalenia różnicy.

 

 

 

 

czat z zarzadca.pl ~zarzadcapl: Serdecznie dziękujemy za udział w czacie. Przedstawione opinie, czy orzecznictwo nie są wiążące, nie stanowią oficjalnej wykładni prawa, kwestie sporne zawsze rozstrzygane mogą być na drodze postępowania sądowego.

 

 

 

 

 

_ _ _

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antysapmowy
Odśwież