Rozliczenia ciepła we wspólnocie mieszkaniowej
- Piątek, 23 marzec 2012 12:48
Rozliczamy ciepło we wspólnocie mieszkaniowej
Zasady rozliczania energii cieplnej dostarczanej do budynków wspólnot mieszkaniowych zostały określone w ustawie Prawo energetyczne (Dz.U 1997 Nr 54 poz. 348, z poźn. zm.). Zgodnie z art.45a p. 4 koszty zakupu ciepła są rozliczane w opłatach pobieranych w tym przypadku od właścicieli lokali. Ich wysokość powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła. Odbiorcą ciepła jest najczęściej wspólnota mieszkaniowa, ponieważ z nią dostawca energii podpisuje umowę, jednak w takim wypadku występuje jedynie jako pośrednik a ostatecznym konsumentem usługi w zakresie dostaw ciepła do lokali są poszczególni właściciele, którzy z reguły nie mają możliwości zawarcia umów indywidualnych.
Zarządca rozlicza ciepło w oparciu o regulamin rozliczeń
Stosownie do brzmienia art. 45 a pkt. 10 ustawy zasady rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe budynku winny być określone w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń, którego przyjęcie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i winno nastąpić albo w umowie zawartej pomiędzy właścicielami lub w uchwale właścicieli lokali (w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej). Należy pamiętać, że ustawa Prawo energetyczne nakłada na wspólnotę mieszkaniową obowiązek informacyjny polegający na podaniu do wiadomości przyjętego regulaminu w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Wydaje się, że spełnienie tego obowiązku następuje już w momencie powiadomienia właścicieli o podjęciu uchwały w przedmiocie przyjęcia regulaminu i dostarczenia jego treści.
Zróżnicowanie obciążeń ze względu na ustytuowanie lokali
Już na etapie przygotowywania projektu regulaminu rozliczeń należy rozważyć czy w budynku znajdują się lokale, których ogrzanie, ze względu na ich usytowanie, wymaga zużycia większej ilości energii cieplnej , jeżeli taka sytuacja ma miejsce należy zastosować tzw. współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła – taki obowiązek wynika bezpośrednio z art. 45a pkt. 9 cytowanej ustawy.
Dopuszczalne metody rozliczeń ciepła
Właściciele nie mogą dowolnie określać sposobu rozliczeń ciepła, lecz mają możliwość wyboru spośród metod, które zostały określone w art. 45 a ust. 8 Prawa energetycznego – oczywiście taką, która będzie dla nich dogodna i uwzględni rozwiązania techniczne istniejące w budynku.
Jeżeli lokale są opomiarowane – przy rozliczeniach bierze się pod uwagę wskazania ciepłomierzy lub urządzeń wskaźnikowych, które nie są urządzeniami pomiarowymi w rozumieniu przepisów meterologicznych (tzw. podzielniki). Jeżeli w budynku takich urządzeń nie zainstalowano – rozliczenie następuje w opraciu o powierzchnię użytkową lokali lub ich kubaturę. W przypadku ciepłej wody użytkowej stosuje się, albo wskazania wodomierzy ciepłej wody, albo uwględnia liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.
Opłaty miesięczne dotyczące ogrzewania wnoszone przez właścicieli lokali mogą być ustalone na dwa sposoby. Jednym z nich jest wnoszenie tych opłat tylko w okresie grzewczym i wtedy stawka za ogrzewania jest wysoka, ponieważ musi pokryć koszty faktur. Drugi, to ustalenie stałej stawki na 12 miesięcy i wnoszenie opłat niższych lecz przez cały rok i taki system jest najczęściej stosowny, gdyż zabezpiecza wspólnotę przed utratą płynności finansowej.
W zależności od przypadku, jaki występuje w danej wspólnocie, koszty ciepła mogą dotyczyć tylko ogrzewania lub tylko podgrzania wody a najczęściej dotyczą zarówno jednego i drugiego. Wtedy należy ustalić jaka część energii dotyczy ogrzewania a jaka wody. Jednym ze sposobów na ustalenie ceny podgrzania 1m3 wody jest wykonanie kalkulacji w oparciu o miesiące letnie, gdy całość kosztów dotyczy podgrzania wody.
Właściciel ma obowiązek udostępnić lokal
Art. 45 a ust. 11 Prawa energetycznego nakłada na właściciela lokalu obowiązek udostępnienia pomieszczenia, w którym zamontowany jest ciepłomierz lub inne urządzenie służące do pomiaru zużycia ciepła celem jego kontroli lub odczytu w celu dokonania rozliczenia. To istotna regulacja, ponieważ art. 13 ust. 2. ustawy o własności lokalu stanowi jedynie, że „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.
Obowiązek legalizacji urządzeń
Obowiązek legalizacji, czyli prawnej kontroli meterologicznej wynika z par. 6 pkt. 3 i 6 rozporządzania Ministra Gospodarki z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie rodzajów przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej oraz zakresu tej kontroli (Dz. U. z 2008 r. Nr 3, poz. 13, z późn. zm.). Wszystkie wodomierze w gospodarstwach domowych (zarówno służące do pomiarów zużycia ciepłej, jak i zimnej wody) podlegają kontroli metrologicznej, natomiast w przypadku ciepłomierzy – niektóre, wymienione w cyt. powyżej przepisie, ich rodzaje są z niej wyłączone. Zgodnie z § 7 pkt 4 i 7 ww. rozporządzenia wodomierze o nominalnym strumieniu objętości nie większym niż 500 m3/h oraz ciepłomierze do wody o nominalnym strumieniu objętości nie większym niż 500 m3/h, z wyłączeniem ciepłomierzy zwężkowych i ciepłomierzy składanych, których typ został zatwierdzony lub w stosunku do których stosuje się art. 27 albo art. 29a ustawy z dnia 11 maja 2001 r. - Prawo o miarach, podlegają prawnej kontroli metrologicznej obejmującą legalizację pierwotną i legalizację ponowną. Urządzenia należy legalizować co trzy lata, jeżeli legalizacja utraci ważność – nie mogą stanowić podstawy rozliczeń.Obowiązek legalizacji spoczywa na właścicielu urządzenia.
Podzielniki kosztów nie podlegają legalizacji
Przepisy powyższe nie mają zastosowania do urządzeń wskaźnikowych, które nie są urządzeniami pomiarowymi w rozumieniu przepisów meterologicznych (tzw. podzielniki kosztów), ponieważ nie mierzą ciepła a wskazania zależne są zwykle od temperatury grzejnika oraz czasu oddawania ciepła przez grzejnik. Montuje się je w celu podziału kosztów ciepła zużywanego w poszczególnych lokalach. Do tych podzielników kosztów ogrzewania stosuje się polskie normy PN-EN 834:1999 i PN-EN 835:1999 (odpowiednio: zasilanych energią elektryczną i działających na zasadzie parowania dyfuzyjnego.
(czytaj więcej o podzielnikach kosztów ogrzewania)
Gdy ciepło do lokali dostarcza pośrednik
Chodzi o takie sytuacje, gdy ciepło wytwarzane jest w lokalnej kotłowani, do której wyłączne prawa rości sobie osoba trzecia, najczęściej spółdzielnia mieszkaniowa.
Koncentrując się wyłącznie na aspekcie związanym z prawidłowością rozliczeń należy pamiętać, że taki podmiot nie jest uprawniony do ustalania stawek za ciepło i podgrzanie wody w dowolnej wysokości.
Spółdzielnia mieszkaniowa dystrybuując ciepło do sieci wspólnoty mieszkaniowej ma status przedsiębiorstwa energetycznego w rozumieniu art. 3, pkt. 12 ustawy Prawo energetyczne orzekł Sąd Okręgowy w Warszawie – Sądu Antymonopolowy w wyroku z dnia 19 czerwca 2002 r., sygn. akt XVII Ame 86/01 i 87/01).
Jeżeli wielkość zainstalowanej w źródle i zamówionej mocy cieplnej przez odbiorców przekracza 5 MW (art. 32 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz. U. z 2006 r. Nr 89, poz. 625, z późn. zm.) – wówczas działalność takiej spółdzielni w zakresie dystrybucji ciepła wymaga uzyskania koncesji, co z kolei wiąże się z tym, że taryfy opłat wymagają zatwierdzenia przez Prezesa URE.
Z taką sytuacją mamy raczej do czynienia wyjątkowo, ponieważ zwykle moc jest niższa, jednak nie oznacza to, że mieszkańcy kwestionujący wysokość rachunków za ciepło są bezbronni, ponieważ kwestie sporne rozstrzyga Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
źródło:
Portal Informacyjny Zarządca
Komentarze
<11a. Jeżeli użytkownik lokalu nie udostępni właścicielowi lub zarządcy budynku ciepłomierzy, wodomierzy lub urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu
przepisów metrologicznych, w celu dokonania ich odczytu albo użytkownik lokalu dokona ingerencji w ten przyrząd lub urządzenie w celu zafałszowania jego pomiarów lub wskazań, właściciel lub zarządca budynku może:
1) dochodzić od użytkownika tego lokalu odszkodowania albo
2) obciążyć użytkownika tego lokalu, w okresie rozliczeniowym, kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania:
a) m3 kubatury budynku wielolokalowego i kubatury lokalu użytkowanego albo
b) m2 powierzchni budynku wielolokalowego i powierzchni lokalu użytkowanego.>
Warszawa, dnia 11 czerwca 2016 r.
Poz. 831 USTAWA z dnia 20 maja 2016 r.
o efektywności energetycznej
…..............
Rozdział 7
Zmiany w przepisach obowiązujących
Art. 43. W ustawie z dnia 10 kwietnia 1997 r. − Prawo energetyczne (Dz. U. z 2012 r. poz. 1059, z późn. zm.9))
wprowadza się następujące zmiany:
12) w art. 45a:
a) ust. 7 otrzymuje brzmienie: ...... itd.
Art. 60. Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 października 2016 r. (J)
Kupić nie było aż tak bardzo łatwo i już przed wprowadzeniem się miałam ochotę sprzedać to mieszkanie. Później wszystko się tylko nawarstwiało. A że nie lubię, kiedy jest coś dla mnie niejasne i nie uzyskuję odpowiedzi u właściwej osoby (w tym wypadku zarządca u mnie) to uparcie szukam odpowiedzi albo wskazówek do rozumowania u innych osób, które są w stanie coś powiedzieć. I wlaśnie tak trafiłam tutaj.
Teraz mam długą listę zapytań co do uchwał jakie są do głosowania, sprawozdania za rok 2013 i ustalonego planu gospodarczego na rok 2014, który w kilku miejscach jest dla mnie, jako dla osoby nie do końca znającej się abstrakcyjny kwotowo. Mogłabym poprosić o pomoc w tym temacie? Bo u mnie zarządca powie chociażby "bo z zarządem tak było ustalone, że przewidywany koszt np utrzymania czystości w 2014 będzie 60 tyś a nie oscylujący wokół 35 tyś (co było rzeczywistym kosztem) jak było w 2013 roku" czy, że "wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością zwiększy się o 10 tyś bo tak ustalono z zarządem". :sad:
Nie ma takiej możliwości bo nie ma dwóch identycznych wspólnot , każda jest autonomiczna; ma swoje prawo w postaci regulaminu wspólnoty
W regulaminie zawiera się wewnętrzne prawa jakie właściciele wobec siebie uchwali. np granice części wspólnych czy regulamin porządku domowego.
Zapr oponuj zmiana słowa statut na regulamin
Cytat: wiesz życie to wielka dżungla ... popędu seksualnego tez nie uczyliśmy się jako ludzie , a jednak dzieci sie rodzą i zaczynają sie tu problemy ... podobnie jest z właścicielem lokalu
Kupić lokal jest bardzo łatwo, wystarczy miec kasę, ale znać swoje prawa i obowiązki jako właściciela lokalu to już jest problem ...
Wielu właścicieli lokali kupili lokale i chcą żyć jak w komunalce ... że wszyscy musza, tylko nie Oni.
By ć może popełniam błędy w nazewnictwie, sformułowaniach , w toku rozumowania jednak nie kształciłam się w tym kierunku i sama do wielu rzeczy nie dojdę niestety. Liczyłam na odrobinę zrozumienia.
C zęść istniejących tutaj wypowiedzi jest dla mnie kompletnie niezrozumiała podobnie jak wszystkie przepisy związane z własnością lokali, wspólnotami itp.
Niestety, jako że deweloper kłamstwem goni kłamstwo a administrator (przepraszam, zarządca jak to jest tytułowane oficjalnie w moim przeklętym budynku) praktycznie nic nie wie albo po prostu nie chce nic powiedzieć, moje dociekania mogą być błędnie odbierane.
Z samego rozliczenia za ogrzewanie nagle z jednego sposobu powstał drugi a moja opłata zmniejszyła się o ok. 450 zł. W związku z tym, zaufania nie mam za grosz i każdy papierek, każde pismo będę w taki, a nie inny sposób sprawdzała.
Mam nadzieję, że będzie mi wybaczona moja porywczość w wypowiedzi (okres ciążowy robi też swoje) :)
co to za dziwoląg ten czynsz administracyjny we wspólnotach nie ma takiego zobowiązania , są za to "Zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości" , które składają się z zaliczek dotacyjnych utrzymania lokalu i zaliczek dotyczących nieruchomości wspólnej.
Resz tę doczytaj sobie w ustawie o własności lokali bo to dla ciebie "ABC właściciela lokalu"
Ten dziwoląg to jest właśnie to co dostaję co miesiąc- określenie uzywane przez dewelopera i administratora i co właśnie obejmuje długą listę zaliczek.
[cite] joanna.rogacka: [/cite]Tylko pierwotne nie wiem jak były w ogole ustalone. to sie dowiedz w Zarzadzie WM lub u Administratora NW, tego na tym forum się nie dowiesz
Najp ierw musiałabym być jasnowidzem, aby wiedzieć kto jest w Zarządzie i jak można się skontaktować. A co do Administratora- póki co niczego nie dowiedziałam się.
Cytat: ciekaw jestem w jakim zawodzie ty pracujesz , pewnie z grupy Budżetówki ....
Deklaracje śmieciowe są dostępne w na stronach Urzędu Gminy, więc twierdzenie, że "ktoś ci pod nos ma ją dostarczyC' uważam jest nie na miejscu . Z jednej strony wymagasz dużo od otoczenia, a w zamian nic nie dajesz od siebie ...
sorry takich mamy właścicieli lokali .... jeszcze to tej funkcji nie dorośli ...
Ciekawoś ć nie jest pożądaną cechą w niektórych formach. I nie pracuję w budżetówcę i nie przeszliśmy na tak proste "ty". Zbędnej ironii nie oczekiwałam w wypowiedziach.
Dalszej części wiadomości nie będę komentować ponieważ nie zniżę swojego poziomu.
Choć jeżeli chodzi o rzekome "podstawienie pod nos" to przepraszam, ale nie do końca tak jest. Odnośnie zgloszenia zakupu mieszkania i wynikającą z tego zmianę właściciela zgłosiłam do Administratora telefonicznie, mailowo. Łącznie z potwierdzeniem tego aktem notarialnym. W połowie października to uczyniłam, dzień po podpisaniu aktu notarialnego, z prośbą o przedstawienie wysokości opłat w miarę jak najszybszym czasie. Przypominałam się jeszcze w tym temacie dwukrotnie. I co się okazało? Zostało to nie powiem jak potraktowane ponieważ na kilka dni przed Bożym Narodzeniem dostałam jakiekolwiek dokumenty, w tym rozliczenia za 2,5 miesiąca. I mi chce ktoś powiedzieć, że wolę mieć "podstawione pod nos"? Ja dużo oczekuję a mało daję od siebie? Przepraszam, ale po takim podejściu do mnie, gdzie uganiam się za uzyskaniem jakichkolwiek dokumentow nie odczuwam sympatii do administratora i z kilku powodów również do samego dewelopera. Z tego też względu, tak dużo wymagam i będę wymagać skoro ktoś nie poczuwa się do odpowiedzialnoś ci. I właśnie z tego powodu mam takie, a nie inne podejście. Bo o własne rozliczenia prosilam się 2,5 miesiąca. A gdybym chciała mieć "podstawione pod nos" to siedziałabym i czekalabym aż ktoś w reszcie do mnie coś wyśle. Jednak nie było tak.
Na maila wyslanego do księgowości w połowie grudnia do dziś nie mam odpowiedzi. Aby otrzymać rozliczenie za zeszły rok musialam 10 maili wpierw stworzyć. Drugie tyle było potrzebne aby dowiedzieć się skąd wynika taka, a nie inna kwota za ogrzewanie (która uległa zmniejszeniu dziwnym trafem). Choć do teraz nie mam jasnej odpowiedzi. Więc nie siedzę z założonymi rączkami i nie czekam aż wszystko dostanę i wszystkich oświeci co bym chciała w danym momencie.
A skoro nie wszystko jest dla mnie jasne- bo nie musi być- i nie jestem w stanie dowiedzieć się rzeczy ogólnych od administracji to myślałam, że tutaj ktoś będzie życzliwy i mi wyjaśni. A trafiłam na ironizowanie o budżetówce i oskarżanie, że chcę mieć "podstawione pod nos". Nie muszę być alfą i omegą w każdej dziedzinie. Moje rozumowanie może być błędne. Wykształcenie i zawód mogę mieć w innej dziedzinie ale trochę kultury mogłoby się przydać. Bo zdanie "że takich mamy właścicieli lokali, którzy nie dorośli do tego" jest nie na miejscu. W tym rozumowaniu 3/4 ludzi nie powinno mieć swoich mieszkań bo nie znają się na tym. Wyślijmy wszystkich na obowiązkowe studia w zakresie zarządzania nieruchomościam i. Przynajmniej zarządcy i administratorzy nie przepracują się a wszyscy będą wiedzieli jakie są zapisy w ustawach, jakie dokumenty gdzie trzeba złożyć i skąd je wziąć. Tylko wtedy wszystkich zarządców i administratorów zwolnijmy- będą niepotrzebni skoro to właścicieli lokali mają wszystko wiedzieć. A chyba raczej właśnie po coś ten administrator/z arządca jest zatrudniony i za coś pieniądze bierze. Chyba, że "czy się stoi, czy się leży- to i tak kasa się należy"?
Ja pisałem o obowiązującym prawie a nie o tym co niektóre gminy (nie)zrozumiały z przepisów.
"...Właściciele mieszkań i mieszkańcy budynków wielolokalowych nie składają odrębnych deklaracji do gminy. W tym przypadku obowiązek złożenia deklaracji spoczywa na zarządzającym..." - http://www.infor.pl/prawo/gmina/nieruchomosci/318044,Kto-powinien-zlozyc-deklaracje-smieciowe.html
"...Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi , w których ustanowiono odrębną własność lokali i wybrano zarząd, wszystkie obowiązki właścicieli nieruchomości, w tym składanie deklaracji śmieciowych, zamiast właścicieli powinny wykonywać podmioty sprawujące zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali..." - http://www.administrator24.info/artykul/id5365,deklaracje-smieciowe-sklada-zarzad-wspolnoty
"...Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi , w których ustanowiono odrębną własność lokali i wybrano zarząd, wszystkie obowiązki właścicieli nieruchomości, w tym składanie ww. deklaracji, zamiast właścicieli powinny wykonywać podmioty sprawujące zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali..." - http://www.budownictwo.abc.com.pl/czytaj/-/artykul/deklaracje-smieciowe-sklada-zarzad-wspolnoty
"...Obowiąz ki wynikające z tej ustawy za właścicieli lokali przejmuje podmiot zarządzający, ponieważ zgodnie z art. 3 tej ustawy:
„jeżel i nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi , w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), lub właścicieli lokali, jeżeli zarząd nie został wybrany.”..." - http://www.zarzadca.pl/komentarze/1976-deklaracja-smieciowa-we-wspolnocie-mieszkaniowej
Tutaj już była obszerna dyskusja na ten temat i jak się okazało po wyroku TK w tej kwestii przepis się nie zmienił - deklarację składa zarząd za nieruchomość zabudowaną budynkiem wielolokalowym w którym wyodrębniono lokale.
http://www.zarzadca.eu/dyskusja/5012/deklaracja-smieciowa-we-wspolnocie-mieszkaniowej/
„...Wyrażan e przez niektóre zarządy spółdzielni mieszkaniowych (tak samo jak przez osoby zarządzające w przypadku wspólnot mieszkaniowych) stanowisko, iż sami lokatorzy lub użytkownicy lokali powinni składać deklaracje o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi jak również uiszczać te opłaty, jest niezgodne z ustawą z dnia 13 września 1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2012 r. poz. 391, z późn. zm.)”.
Ministe r podkreśla, że definicja właściciela nieruchomości w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nie uległa zmianie w związku z „rewolucją śmieciową”, że spółdzielnia lub osoba sprawująca zarząd nieruchomością wspólną składa jedną deklarację (a nie dla poszczególnych lokali) i uiszcza jedną opłatę, tak samo jak odpady są gromadzone we wspólnych pojemnikach..." - Ministerstwo Środowiska
. są takie Gminy co z budynków wielolokalowych zbierają indywidualne deklaracje . Takie rzeczy mają miejsce w małych miejscowościach , że o Wrocławiu, Krakowie i innych nie wspomnę