Rozliczenia ciepła we wspólnocie mieszkaniowej

Rozliczamy  ciepło  we wspólnocie mieszkaniowej

Zasady rozliczania energii cieplnej dostarczanej do budynków wspólnot mieszkaniowych zostały określone w ustawie Prawo energetyczne (Dz.U 1997 Nr 54 poz. 348, z poźn. zm.). Zgodnie z art.45a p. 4 koszty zakupu ciepła są rozliczane w opłatach pobieranych w tym przypadku od właścicieli lokali. Ich wysokość  powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła. Odbiorcą ciepła jest najczęściej wspólnota mieszkaniowa, ponieważ z nią dostawca energii podpisuje umowę, jednak w takim wypadku występuje jedynie jako pośrednik a ostatecznym konsumentem usługi w zakresie dostaw ciepła do lokali są poszczególni właściciele, którzy z reguły nie mają możliwości zawarcia umów indywidualnych.

Zarządca rozlicza ciepło w oparciu o regulamin rozliczeń

Stosownie do brzmienia art. 45 a pkt. 10 ustawy zasady rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe budynku winny być określone w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń, którego przyjęcie  stanowi  czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu  i winno nastąpić albo w umowie zawartej pomiędzy właścicielami lub w uchwale właścicieli lokali (w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej). Należy pamiętać, że ustawa Prawo energetyczne nakłada na  wspólnotę mieszkaniową obowiązek informacyjny polegający na podaniu do wiadomości przyjętego regulaminu w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Wydaje się, że spełnienie tego obowiązku następuje już w momencie powiadomienia właścicieli o podjęciu uchwały w przedmiocie przyjęcia regulaminu i dostarczenia jego treści.

Zróżnicowanie obciążeń ze względu na ustytuowanie lokali

Już na etapie przygotowywania projektu regulaminu rozliczeń należy rozważyć czy w budynku znajdują się lokale, których ogrzanie, ze względu na ich usytowanie, wymaga zużycia większej ilości energii cieplnej , jeżeli taka sytuacja ma miejsce należy zastosować tzw. współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła – taki obowiązek wynika bezpośrednio z art. 45a pkt. 9 cytowanej ustawy.

Dopuszczalne metody rozliczeń ciepła

Właściciele nie mogą dowolnie określać sposobu rozliczeń ciepła,  lecz mają możliwość wyboru spośród metod, które zostały określone w art. 45 a ust. 8 Prawa energetycznego – oczywiście taką, która będzie dla nich  dogodna i uwzględni rozwiązania techniczne istniejące w budynku.

Jeżeli lokale są opomiarowane – przy rozliczeniach bierze się pod uwagę wskazania ciepłomierzy lub urządzeń wskaźnikowych, które nie są urządzeniami pomiarowymi w rozumieniu przepisów meterologicznych (tzw. podzielniki).  Jeżeli w budynku takich urządzeń nie zainstalowano – rozliczenie następuje w opraciu o powierzchnię użytkową lokali lub ich kubaturę. W przypadku ciepłej wody użytkowej stosuje się, albo wskazania wodomierzy ciepłej wody, albo uwględnia liczbę osób zamieszkałych stale w lokalu.

Opłaty miesięczne dotyczące ogrzewania wnoszone przez właścicieli lokali mogą być ustalone na dwa sposoby.  Jednym z nich jest wnoszenie tych opłat tylko w okresie grzewczym i wtedy stawka za ogrzewania jest wysoka, ponieważ musi pokryć koszty faktur. Drugi, to ustalenie stałej stawki na 12 miesięcy i wnoszenie opłat niższych lecz przez cały rok i taki system jest najczęściej stosowny, gdyż  zabezpiecza wspólnotę przed utratą płynności finansowej.

W zależności od przypadku, jaki występuje w danej wspólnocie, koszty ciepła mogą dotyczyć tylko ogrzewania lub tylko podgrzania wody a najczęściej dotyczą zarówno jednego i drugiego. Wtedy należy ustalić jaka część energii dotyczy ogrzewania a jaka wody. Jednym ze sposobów na ustalenie ceny podgrzania 1m3 wody jest wykonanie kalkulacji w oparciu o miesiące letnie, gdy całość kosztów dotyczy podgrzania wody.

Właściciel ma obowiązek udostępnić lokal

Art. 45 a ust. 11 Prawa energetycznego nakłada na właściciela lokalu obowiązek udostępnienia pomieszczenia, w którym zamontowany jest ciepłomierz lub inne urządzenie służące do pomiaru zużycia ciepła celem jego kontroli lub odczytu w celu dokonania rozliczenia. To istotna regulacja, ponieważ art. 13 ust. 2. ustawy o własności lokalu stanowi jedynie, że „na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Obowiązek legalizacji urządzeń

Obowiązek legalizacji, czyli prawnej kontroli meterologicznej  wynika  z par. 6 pkt. 3 i 6 rozporządzania Ministra Gospodarki z dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie rodzajów przyrządów pomiarowych podlegających prawnej kontroli metrologicznej oraz zakresu tej kontroli (Dz. U. z 2008 r. Nr 3, poz. 13, z późn. zm.). Wszystkie wodomierze w gospodarstwach domowych (zarówno służące do pomiarów zużycia ciepłej, jak i zimnej wody) podlegają  kontroli metrologicznej, natomiast w przypadku ciepłomierzy – niektóre, wymienione w cyt. powyżej  przepisie,  ich rodzaje są z niej wyłączone. Zgodnie z § 7 pkt 4 i 7 ww. rozporządzenia wodomierze o nominalnym strumieniu objętości nie większym niż 500 m3/h oraz ciepłomierze do wody o nominalnym strumieniu objętości nie większym niż 500 m3/h, z wyłączeniem ciepłomierzy zwężkowych i ciepłomierzy składanych, których typ został zatwierdzony lub w stosunku do których stosuje się art. 27 albo art. 29a ustawy z dnia 11 maja 2001 r. - Prawo o miarach, podlegają prawnej kontroli metrologicznej obejmującą legalizację pierwotną i legalizację ponowną. Urządzenia należy legalizować co trzy lata, jeżeli legalizacja utraci ważność – nie mogą stanowić podstawy rozliczeń.Obowiązek legalizacji spoczywa na właścicielu urządzenia.

Podzielniki kosztów nie podlegają legalizacji

Przepisy powyższe nie mają zastosowania do urządzeń wskaźnikowych, które nie są urządzeniami pomiarowymi w rozumieniu przepisów meterologicznych (tzw. podzielniki kosztów), ponieważ nie mierzą ciepła a wskazania zależne są zwykle od temperatury grzejnika oraz czasu oddawania ciepła przez grzejnik. Montuje się je w celu podziału kosztów ciepła zużywanego w poszczególnych lokalach. Do tych podzielników kosztów ogrzewania stosuje się polskie normy PN-EN 834:1999 i PN-EN 835:1999 (odpowiednio: zasilanych energią elektryczną i działających na zasadzie parowania dyfuzyjnego.

(czytaj więcej o podzielnikach kosztów ogrzewania)

Gdy ciepło do lokali dostarcza pośrednik

Chodzi o takie sytuacje, gdy ciepło wytwarzane jest w lokalnej kotłowani, do której wyłączne prawa rości sobie osoba trzecia, najczęściej spółdzielnia mieszkaniowa.

Koncentrując się wyłącznie na aspekcie związanym z prawidłowością rozliczeń należy pamiętać, że taki podmiot nie jest uprawniony do ustalania  stawek za ciepło i podgrzanie wody w dowolnej wysokości.

Spółdzielnia mieszkaniowa dystrybuując ciepło do sieci wspólnoty mieszkaniowej ma status przedsiębiorstwa energetycznego w rozumieniu art. 3, pkt. 12 ustawy Prawo energetyczne  orzekł Sąd Okręgowy  w Warszawie – Sądu Antymonopolowy w wyroku z dnia 19 czerwca 2002 r., sygn. akt XVII Ame 86/01 i 87/01).

Jeżeli wielkość zainstalowanej w źródle i zamówionej mocy cieplnej przez odbiorców przekracza 5 MW (art. 32 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz  art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r.  Prawo energetyczne (Dz. U.  z 2006 r. Nr 89, poz. 625, z późn. zm.) – wówczas działalność takiej spółdzielni w zakresie dystrybucji ciepła wymaga uzyskania koncesji, co z kolei wiąże się z tym, że taryfy opłat wymagają zatwierdzenia przez Prezesa URE.

Z taką sytuacją mamy raczej do czynienia wyjątkowo, ponieważ zwykle moc jest niższa, jednak nie oznacza to, że mieszkańcy kwestionujący wysokość rachunków za ciepło są bezbronni, ponieważ kwestie sporne rozstrzyga Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca