ZARZĄDCA.pl

25 lipca (piątek)

Nawigacja Finanse księgowość Rozrachunki i rozliczenia Rozliczenie rocznej działalności wspólnoty mieszkaniowej

Rozliczenie rocznej działalności wspólnoty mieszkaniowej

Email

 

 

Rozliczenie rocznej działalności wspólnoty mieszkaniowej Rozliczenie rocznej działalności wspólnoty mieszkaniowej (tzw. duża wspólnota mieszkaniowa).

Zgodnie z art. 30 ustawy o własności przynajmniej raz w roku w pierwszym kwartale zwoływane jest zebranie właścicieli, to na nim   zarząd wspólnoty mieszkaniowej (lub zarządca, który sprawuje zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 uwl) przedstawia sprawozdanie z działalności za rok ubiegły.

 

 

Sprawozdanie finansowe nie wystarczy

Obowiązek  złożenia sprawozdania wynika wprost z brzmienia art. 30 ust. 1 pkt. 2 uwl, przy czym należy pamiętać, że w przepisie tym mowa o rocznym sprawozdaniu z działalności a nie o sprawozdaniu rachunkowym.  Sprawozdanie nie może zatem dotyczyć tylko kwestii finansowych, ale składający je winien zrelacjonować właścicielom i inne podejmowane w danym roku czynności. Zwrócił na to uwagę Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, który w wyroku z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I Aca 601/08 (niepubl.) wskazał, że „sprawozdanie zarządu nie może ograniczać się wyłącznie do kwestii finansowych, ale winno być odbiciem działalności zarządu we wszystkich sprawowanych przezeń dziedzinach zarządu.”

 

 

Sprawozdanie składa zarząd wspólnoty

Niekiedy zdarza się, że sprawozdanie podpisuje administrator budynku, jednak taki dokument nie spełnia wymogów sprawozdania w rozumieniu ustawy o własności lokali, ponieważ ustawa o własności lokali obowiązek jego złożenia nakłada na zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. W wyroku z dnia 28 czerwca 1999 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie wyraził pogląd, że sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej winno pochodzić od zarządu wspólnoty i być podpisane przez zarząd. Sprawozdanie finansowe jest najistotniejszym elementem rocznego sprawozdania i winno  obrazować  wykonanie planu gospodarczego w oparciu o  ewidencję pozakięgową wspólnoty mieszkaniowej, charakteryzować się co najmniej takimi cechami, które umożliwią sporządzenie deklaracji  podatkowej CIT. Należy pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmianami).  W sprawozdaniu należy ująć takie informacje, z których wynikać będzie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za dany rok podatkowy.

Sprawozdanie finansowe służy przede wszystkim ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu nieruchomością wspólną za dany rok i ustaleniu kwoty faktycznie uiszczonych zaliczek na pokrycie tych kosztów. Zaliczki na koszty zarządu podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego , na który zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu (por. wyrok SA w Warszawie z dnia, sygn. I Aca 542/11).

 

 

Rozliczenie nadwyżek i strat

Ze sprawozdania może wynikać, że wniesione w ciągu roku zaliczki były wyższe niż poniesione koszty lub odwrotnie. W przypadku nadwyżki przychodów nad kosztami właściciele na zebraniu decydują, na jaki cel przeznaczona zostanie nadpłata za rok ubiegły. W szczególności mogą oni podjąć uchwałę o przeznaczeniu środków na fundusz remontowy lub na bieżące opłaty. W wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r. (sygn. akt: II CSK 358/10) Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, że jednym ze sposobów rozliczenia nadwyżki wynikającej z rozliczenia kosztów zarządu może być jej przeznaczenie  na zasilenie funduszu remontowego.

W wyroku z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt: I ACa 542/11 (niepubl.) Sąd Apelacyjny w Warszawie podzielił powyższe zapatrywanie  Sądu Najwyższego i orzekł, że nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej a ich rozliczenie „może nastąpić w różny sposób: zwrot właścicielom, przeznaczenie na fundusz remontowy, przeznaczenie na koszty zarządu w następnym roku kalendarzowym” a o tym w jakiej formie to nastąpi decydują właściciele w drodze uchwały określającej sposób rozliczenia nadwyżki: „wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali podejmując uchwałę o rozliczeniu nadwyżki” (por. wyrok SA w Warszawie z dnia, sygn. I Aca 542/11).

W przypadku nadwyżki kosztów nad przychodami właściciele zobowiązani są do pokrycia różnicy. Zatwierdzone przez właścicieli sprawozdanie jest podstawa do wykonania rozliczenia każdego z właścicieli za rok ubiegły. Rozliczenie to polega na porównaniu rzeczywistych kosztów wspólnoty przypadających na danego właściciela z zaliczkami wniesionymi przez niego w ciągu roku.

 


Rozliczenie rocznej działalności małej wspólnoty mieszkaniowej

Mała wspólnota mieszkaniowa działa na nieco innych zasadach, ponieważ nie mają do niej zastosowania te przepisy ustawy o własności lokali, które regulują zarząd nieruchomością wspólną. Zarządzanie taką nieruchomością odbywa się w oparciu o przepisy art. 199-209 k.c. oraz art. 611-616 k.p.c., o czym przesądza odesłanie zawarte w art. 19 ustawy o własności lokali: „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.”

Należy jednak pamiętać, że właściciele mogą podjąć decyzję, że zarząd ich nieruchomością będzie odbywał się na innych zasadach, np. postanowić o stosowaniu   norm  regulujących zarządzanie w dużej wspólnocie mieszkaniowej, oczywiście taka zmiana zawsze będzie wymagała dla swej skuteczności zgody wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej (konieczne jest zawarcie umowy między właścicielami).

 

Niezależnie jednak od przyjętego modelu zarządzania – w każdej wspólnocie mieszkaniowej – czy to małej, czy dużej, istnieje obowiązek sprawozdawczy.

 

W sytuacji, gdy zarząd odbywa się na zasadach wynikających z przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności – sprawujący zarząd rzeczą wspólną obowiązany jest złożyć „rachunek z zarządu” , o czym stanowi art. 208 kodeksu sywilnego: „każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.”

 

Jak się przyjmuje w piśmiennictwie złożenie rachunku z zarządu polega w  szczególności na złożeniu sprawozdania rachunkowego, które należy udokumentować, zwraca się przy tym uwagę, że powinno to nastąpić w odpowiednim   w danych okolicznościach czasie oraz formie.

Nadal aktualność swą zachowuje uchwała Sądu Najwyższego  z dnia 26 listopada 1992, sygn. akt: III CZP 147/92 , OSP 6/93, z której wynika, że współwłaścicielowi nie sprawującemu zarządu rzeczą wspólną służy powództwo o złożenie rachunku z zarządu.

Mała wspólnota mieszkaniowa (tak  jak  duża)  jest podatnikiem podatku od osób prawnych, dlatego spoczywa na niej również obowiązek złożenia deklaracji podatkowej CIT, w związku z czym sprawozdanie winno zawierać   takie informacje, z których wynikać będzie wysokość dochodu (straty), podstawy opodatkowania i należnego podatku za dany rok podatkowy.

„Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z małą czy dużą wspólnotą, podlega ona jako jednostka nieposiadająca osobowości prawnej przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz.654, z późn. zm). Z faktu bycia podatnikiem wynikają dla wspólnoty konkretne obowiązki. Wspólnoty mieszkaniowe zgodnie z art. 25 cytowanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, są obowiązane bez wezwania składać deklaracje podatkowe” (por. postanowienie Urzędu Skarbowego Warszawa – Targówek w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 13 lipca 2005 roku, sygn.:  1437/ZI/406/234/AM/05).

 

 


 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antysapmowy
Odśwież