ZARZĄDCA.pl

Rodzaj dokumentu: decyzja w sprawie interpretacji prawa podatkowego,

Sygnatura: 1401/BP-I/4210-48/07/ICh Data 2007.08.06,

Autor: Izba Skarbowa w Warszawie,

Pytanie podatnika:

Zapytanie dotyczyło potwierdzenia, że Wspólnota nie uzyskuje dochodu do opodatkowania podatkiem dochodowym, ponieważ koszty zarządu nieruchomością wspólną przewyższają przychody uzyskiwane z wynajmu części wspólnych nieruchomości. Wg przedstawionego stanu faktycznego Wspólnota Mieszkaniowa uzyskuje przychody z wynajmu części wspólnych budynku, a jednocześnie ponosi na utrzymanie współwłasności wydatki (np. opłaty za energię elektryczną, sprzątanie, konserwację, administrowanie i inne), bez których wynajem części wspólnych nie byłby możliwy.

Sygnatura: 1401/BP-I/4210-48/07/ICh Data 2007.08.06,

Autor: Izba Skarbowa w Warszawie,

Pytanie podatnika:

Zapytanie dotyczyło potwierdzenia, że Wspólnota nie uzyskuje dochodu do opodatkowania podatkiem dochodowym, ponieważ koszty zarządu nieruchomością wspólną przewyższają przychody uzyskiwane z wynajmu części wspólnych nieruchomości. Wg przedstawionego stanu faktycznego Wspólnota Mieszkaniowa uzyskuje przychody z wynajmu części wspólnych budynku, a jednocześnie ponosi na utrzymanie współwłasności wydatki (np. opłaty za energię elektryczną, sprzątanie, konserwację, administrowanie i inne), bez których wynajem części wspólnych nie byłby możliwy.

DECYZJA

odmawia zmiany zaskarżonego postanowienia.

U z a s a d n i e n i e

Postanowieniem z dnia 14.05.2007r. Nr 1449/AP/423/Int.25/07/RT Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa - Śródmieście uznał stanowisko podatnika za niezgodne z prawem podatkowym. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji przeprowadził analizę art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku i stwierdził, że dochód uzyskany z wynajmu części wspólnych nieruchomości nie jest objęty zwolnieniem z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie omawianego przepisu.

Pismem z dnia 22 maja 2007r. Wspólnota Mieszkaniowa złożyła zażalenie na powyższe postanowienie. Podatnik uważa stanowisko organu I instancji za błędne, ponieważ w wymiarze technicznym i prawnym części wspólne budynku i znajdujące się w tym budynku mieszkania pozostają ze sobą w ścisłym związku i nie można zasadnie twierdzić, że przychody uzyskiwane z gospodarowania częściami wspólnymi budynku nie są niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, dla zapewnienia sprawnego ich funkcjonowania. Przeciwnie, uzyskiwanie przychodów z części wspólnych budynku służy właśnie temu, by zapewnić właścicielom prawidłowe korzystanie z mieszkań w tym budynku. Podatnik powołuje przepisy ustawy o własności lokali, zgodnie z którymi podstawową i jedyną działalnością wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd nieruchomością wspólną, w tym gospodarowanie częściami wspólnymi. W myśl art. 12 tej ustawy przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Właściciele powinni gospodarować częściami wspólnymi tak, by uzyskiwać z nich przychody i przeznaczać je na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które ponoszą po to, by mogli w pełni korzystać z mieszkań. Strona zaznacza, że udział w częściach wspólnych budynku jest ściśle związany z odrębną własnością lokalu. W sensie finansowym wynajmowanie części wspólnych jest działalnością warunkującą utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym, co z kolei stanowi o możliwości korzystania z lokali mieszkalnych zgodnie z ich przeznaczeniem.

W związku z powyższym Wspólnota uważa, że gospodarowanie częściami wspólnymi budynku wchodzi w zakres gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zaś przychody uzyskiwane z wynajmu części wspólnych są przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi i z mocy ustawy (ustawa o własności lokali) są przeznaczone na pokrycie kosztów utrzymywania tych zasobów. Z tego też powodu dochód uzyskany z wynajmu części wspólnych budynku jest objęty zwolnieniem z podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, rozpatrując zażalenie stwierdza, co następuje:

Stosownie do uregulowań art. 14a § 3 Ordynacji podatkowej interpretacja, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego wydana na wniosek podatnika, zawiera ocenę prawną stanowiska pytającego z przytoczeniem przepisów prawa.
Organ pierwszej instancji w zaskarżonym postanowieniu uznał stanowisko Podatnika wyrażone we wniosku za niezgodne z prawem podatkowym. W uzasadnieniu postanowienia Naczelnik Urzędu Skarbowego wskazał przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie i ustosunkował się do argumentów Wspólnoty.
W przedmiotowej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się z prośbą o interpretację przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów,z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zgodnie z pismem Ministerstwa Finansów z dnia 22.12.2006r. Nr DD6-8213-438/WK/06/339/391 przez „zasoby mieszkaniowe", o których mowa w ww. przepisie należy rozumieć:

- budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strych, piwnice, komórki, garaże,

- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynku wyżej wymienione, jak: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z nadwyżki takich przychodów nad kosztami ich uzyskania, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.
Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww. zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, nie będzie mieć zastosowania.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, np. dochody z najmu lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz anteny telefonii komórkowej - bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą zatem jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Mając powyższe na uwadze, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdza, ż części wspólne nieruchomości nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. W związku z powyższym dochody uzyskane z części wspólnych należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty. W myśl ust. 2 przywołanego przepisu dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Powyższa zasada ma zastosowanie zarówno w przypadku, gdy podatnik uzyskuje przychodyi ponosi związane z nimi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz ze źródeł, z których dochód jest zwolniony z opodatkowania. Zatem w celu ustalania dochodu z najmu części wspólnych, który jak wskazano powyżej nie jest objęty zwolnieniem, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, Wspólnota winna pomniejszyć przychody osiągniętez powyższego tytułu o związane z nimi koszty uzyskania przychodów. Zasady kwalifikowania przychodów i kosztów uzyskania przychodów regulują również przepisy powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych - odpowiednio art. 12 i art. 15.

Jednocześnie Dyrektor Izby Skarbowej zauważa, że prawa i obowiązki właścicieli lokali zostały uregulowane w rozdziale 3 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U.z 2000r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami). Zgodnie z art. 12 ust. 2 pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Art. 13 natomiast stanowi między innymi, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany (...) uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczkiw formie bieżących opłat - o tym obowiązku stanowi art. 15 ust. 1 powołanej ustawy.

W związku z powyższym, organ odwoławczy stwierdza, że nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Wspólnoty zawartym w zażaleniu, iż przychody uzyskiwane z wynajmu (gospodarowania) częściami wspólnymi budynku są niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, dla zapewnienia sprawnego ich funkcjonowania.