ZARZĄDCA.pl

Kluczowe decyzje dotyczące zarządu nieruchomością  wspólną podejmowane są większością głosów właścicieli obliczaną według wielkości ich udziałów.

Takie rozwiązanie nie jest jednak optymalne, ponieważ w sytuacji, gdy większość udziałów dzierży w rękach jeden właściciel, pozostali praktycznie  mogą zostać pozbawieni jakiegokolwiek wpływu na to, co się dzieje w ich  wspólnocie mieszkaniowej.

 Wówczas kołem ratunkowym okazuje się regulacja zawarta w  art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, która umożliwia zmianę sposobu obliczania głosów i przyjęcie zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos i to  niezależnie od tego ile ma udziałów.

 Jej wprowadzenie wymaga jednak spełnienia kilku warunków, po pierwsze:  jest możliwe wyłącznie w dużych wspólnotach (w małych – o ile właściciele w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego dokonali zmiany sposobu zarządu), po drugie: wymaga zgłoszenia żądania  przez właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów (min. 20 proc.), po trzecie:    większość udziałów należy  do jednego właściciela (a także wtedy, gdy suma udziałów nie równa się 1).

 Może się jednak zdarzyć tak, że w jakiś sposób powiązani ze sobą kapitałowo, rodzinnie,  czy towarzysko właściciele dzierżąc łącznie większość udziałów praktycznie narzucają swoją we wspólnocie. W takiej sytuacji właściciele nie mogą  wprowadzić głosowania wg. zasady „1 na 1” na żądanie, ponieważ przepis wymaga, aby owa większość należała do jednego właściciela.

W dniu 7 lutego 2007 roku zapadł jednak precedensowy wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie (sygn. akt: I Aca 1033/06), w którym Sąd ten uznał, że w sytuacji, gdy udziały we własności budynku, należą do spółek, będących co prawda odrębnymi podmiotami, ale  posiadających takich samych wspólników oraz identyczne zarządy, pomiędzy tymi spółkami  występują takie powiązania kapitałowe na gruncie prawa handlowego (sytuacja dominacji, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 4. lit.d KSH), które uzadniają przyjęcie, że należy je traktować jak jednego właściciela lokalu.

W konsekwencji, jeżeli posiadają łącznie większość udziałów – właściciele mogą zmienić na tej podstawie sposób głosowania i głosować wg. zasady 1 właściciel 1 głos.

Podkreślenia jednak wymaga, że warszawski Sąd Apelacyjny rozstrzygając powyższą sprawę oparł się na regulacji ustawowej zawartej w prawie handlowym, która nie ma przecież zastosowania do relacji rodzinnych czy towarzyskich  występujących pomiędzy właścicielami lokali.

 W orzeczeniu z dnia 11 maja 2009 roku, sygn. akt: I ACa 688/09, Sąd Apelacyjny w Szczecinie uznał, że gdyby ustawodawca chciał wprowadzić głosowanie wg. zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos  również wówczas, gdy poszczególni właściciele są powiązani rodzinnie czy kapitałowo, wprowadziłby definicję ustawową pojęcia „jeden właściciel” bądź odesłał do odpowiedniego stosowania definicji z art. 4 kodeksu spółek handlowych.  Ponieważ  takiego działania jednak legislator nie podjął, niedopuszczlane jest w tym przypadku traktowanie takich właścicieli jak jednego właściciela dla potrzeb głosowania nad uchwałami.

 Sąd rozpoznawał sprawę wspólnoty mieszkaniowej, w której większość udziałów dzierżyli łącznie deweloper i członkowie jego rodziny.

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca