ZARZĄDCA.pl

Anna Kondrasiuk

Uchwała o zmianie  sposobu zarządu nieruchomością wspólną może dotyczyć tylko takich spraw, które właściciele określili uprzednio w umowie, ponieważ  służy wyłącznie do tego, aby „zmieniać już ustalony sposób zarządu nieruchomością wspólną w danej materii, natomiast nie może go ustalać” skonstatował Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia  26 października 2011 r., sygn. akt: I ACa 953/11 (niepubl.).

Powyższa wykładnia art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali wrocławskiego sądu apelacyjnego jednoznacznie wskazuje, że odejście od ustawowego sposobu zarządu i przejście na inny model zarządzania zawsze wymaga umowy, czyli zgody wszystkich właścicieli lokali, nawet w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej.

Ponadto,  uchwałą można zmienić wyłącznie to, co wcześniej ustalono umownie, innymi słowy: umowa o sposobie zarządu nie może być pretekstem do wszelakich zmian ustawowego  sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, zmodyfikować można jedynie to, co zostało już wcześniej ujęte w umowie.

Często w aktach notarialnych kupna lokali, szczególnie w budynkach deweloperskich, zawiera się postanowienia o tym, że zarząd sprawować będzie zarządca w nich wskazany, wówczas ewentulana zmiana sposobu tak określonego zarządu, o ile ma być dokonana uchwałą większości w rozumieniu art. 18 2 a ustawy o własności lokali, może dotyczyć jedynie zmiany zarządcy, rezygnacji z niego i  wyboru zarządu w trybie ustawy o własności lokali.

Cytowany powyżej wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym:  w umowach o ustanowieniu własności lokali doszło do powierzenia zarządu nieruchomością wspólną w osobie spółki deweloperskiej, właściciele lokali podjęli uchwałę protokołowaną przez notariusza, mocą której dokonali zmiany tak ustalonego sposobu zarządu.

Następnie po kilku latach podjęli uchwałę, która miała prowadzić do dalszych i to bardzo radykalnych zmian ustawowego sposobu zarządu, zamierzano odejść od zasady podejmowania uchwał większością głosów,  od  tego momentu na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wiążąca byłaby zgoda garstki właścicieli, o ile frekwencja na zebraniu wyniesie min. 20 procent (przy głosowaniu z udziałem głosów zebranych indywidualnie zastosowano inny wskaźnik).

Uchwałę tę zaskarżył jeden z właścicieli lokali, który wskazał, że po pierwsze w ten sposób doszło do naruszenia bezwględnie obowiązującego art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym „uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos”.

Po drugie, jak to wywodził powód powyższa zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną w zakresie sposobu podejmowania uchwał wymagałaby dla swej skuteczności zawarcia umowy przez wszystkich właścicieli lokali.

Sąd Okręgowy rozpoznający powództwo w pierwszej instancji nie podzielił tej argumentacji, w szczególności uznał, że przepis art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali jest względnie obowiązujący i właściciele mogą odejść od zasady podejmowania uchwał większością głosów, ponadto w ocenie tego sądu w tym przypadku wystarczająca była zgoda większości.

Właściciele lokali powierzając zarząd deweloperowi zawarli już umowę o sposobie zarządu nieruchomością, dlatego bez względu na jej zakres, są uprawnieni dokonywać wszelkich zmian sposobu zarządu podejmując stosowne uchwały w tym zakresie. „Określenie sposobu zarządu uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza, o którym mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l., może nastąpić tylko wtedy, gdy wcześniej została przez wszystkich właścicieli zawarta w formie aktu notarialnego umowa, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Przepis ten bowiem wyraźnie wskazuje, że chodzi o zmianę umowy, a nie o zawarcie nowej”  argumentował sąd uzasadniając wyrok.

Z taką wykładnią częściowo nie zgodził się sąd apelacyjny,  który uznał, że o ile zasada podejmowania uchwał większością głosów we wspólnocie mieszkaniowej jest względnie obowiązująca i można od niej odstąpić , to jednak wyłącznie pod warunkiem, że wyrażą na zgodę wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Jak to podkreślono w uzasadnieniu wyroku „w rozpoznawanej sprawie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali właścicieli ograniczyli się wyłącznie do powierzenia zarządu konkretnej osobie prawnej, natomiast nie określili w żaden inny sposób sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Mając na względzie poczynione powyżej rozważania, należy zauważyć, że powierzając zarząd osobie prawnej, właściciele lokali mogli następnie w drodze uchwały zaprotokołowanej przez notariusza zmienić zarządcę lub z niego zrezygnować, decydując się na określony w cytowanej ustawie zarząd, co też uczynili zaprotokołowaną przez notariusza uchwałą nr … z dnia ... Nie mogli natomiast zmienić sposobu zarządu nieruchomością wspólna w zakresie, w jakim nie uregulowali konkretnych kwestii w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bowiem - co już wyżej wskazano - do kwestii nieuregulowanych inaczej w umowie należy stosować przepisy rozdziału 4 u.w.l., zaś uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza można jedynie zmienić lub ewentualnie rozwiązać umowę zawartą wcześniej przez wszystkich właścicieli lokali, natomiast nie można taką uchwałą ustalić sposobu zarządu nieruchomością wspólną, jeśli wcześniej nie została zawarta przez wszystkich właścicieli lokali umowa z art. 18 ust. 1 u.w.l.”

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca