ZARZĄDCA.pl

Kwalifikacja prawna balkonów i tarasów przynależnych do lokalu jeszcze do niedawna wywoływała kontrowersje, co nie powinno dziwić, ponieważ od odpowiedzi na pytanie czy taki balkon jest własnością właściciela czy stanowi część wspólną uzależnione są zasady partycypacji w  kosztach jego utrzymania i remontach, które mogą być przecież  bardzo wysokie.

Wydawało się, że ciągłym sporom położyła kres uchwała Sądu Najwyższego z  dnia 7 marca 2008 r. , III CZP 10/08, w której, udzielając odpowiedzi na pytanie prawne  Sąd ten znalazł salomonowe wyjście uznając, że:  „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.”

Temat balkonów jednak znowu powraca a to za sprawą nowych rozwiązań architektonicznych, chodzi o tarasy urządzane na dachach budynków, które coraz częściej pojawiają się w ofetach deweloperów.

Można spotkać się z poglądem, że taka powierzchnia, choć zagospodarowana wyłącznie przez właściciela lokalu, w rzeczywistości stanowi nieruchomość wspólną, ponieważ stanowi jednocześnie zadaszenie znajdującego się pod nią lokalu lub klatki schodowej.

W jednej z podobnych spraw orzekał  Sąd Apelacyjny w Warszawie, który wyrokiem z dnia 19 maja 2011 r., sygn. akt: I ACa 35/11 (niepubl.) przesądził, że okoliczność, iż bezpośrednio pod tarasem przynależnym do lokalu  położone są inne lokale nie ma wpływu na jego status prawno – rzeczowy. Oznacza to, że nawet, gdy pełni jednocześnie funkcję zadaszenia  nie jest częścią wspólną nieruchomości.

Powyższe rozstrzygnięcie dotyczyło sporu w przedmiocie zasad partycypacji w utrzymaniu tarasu, konkretnie chodziło o jego odśnieżanie i usuwanie sopli z balustrad właścicielka lokalu, do którego przynależy uważała, że koszty te winna ponosić wspólnota mieszkaniowa, ponieważ bezpośrednio pod nim znajdują się inne mieszkania. Właściciele lokali nie zgodzili się z taką interpretacją i podjęli uchwałę mocą, której przyjęli, że obowiązek ten spoczywa wyłącznie na właścicielu lokalu.

Uchwała powyższa  została zaskarżona, powódka stała na stanowisku, że taras stanowi część wspólną nieruchomości ponieważ jest jednocześnie dachem dla lokali położonych poniżej. Poglądu tego jednak nie podzielił ani Sąd Okręgowy, ani też Apelacyjny, ponieważ dla oceny statusu prawnego tej części nieruchomości nie ma znaczenia, że stanowi jednocześnie zadaszenie mieszkań.

Kryterium decydującym jest tutaj okoliczność, że taras ten przylega do lokalu powódki i wyłącznie ona ma do niego dostęp.

„Skoro powódka zamieszkuje w przedmiotowym lokalu, to znaczy, że akceptuje jego specyfikę - przynależność tarasu o powierzchni 60-70 m², który otacza mieszkanie. Jeśli  ... nie jest w stanie samodzielnie odśnieżać tarasu oraz usuwać z niego zwisające sople lodu, powinna skorzystać, choćby odpłatnie, z pomocy innej osoby w tym zakresie. Powyższe nie uzasadnia jednak obciążenia Wspólnoty kosztami utrzymania tarasu, który stanowi część składową lokalu powódki” skonstatował Sąd Apelacyjny uzasadniając wyrok.

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca