13 listopada (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzePodział i połączenie lokali we wspólnocie mieszkaniowej

Podział i połączenie lokali we wspólnocie mieszkaniowej

 

Podział i połączenie lokali we wspólnocie mieszkaniowej

Modyfikacje prawa odrębnej własności lokali polegające na podziale lokalu na mniejsze nieruchomości, łączeniu lokali, czy przyłączaniu ich elementów składowych zawsze w jakimś stopniu ingerują w przedmiot współwłasności.

 

 

Nie bez znaczenia dla pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej jest przecież liczba lokali w nieruchomości, ponieważ może mieć wpływ na sposób sprawowania zarządu, np. w przypadku wspólnoty siedmiolokalowej dodatkowy lokal spowoduje, że zarząd ten będzie poddany regulacjom ustawy o własności lokali a nie jak dotychczas kodeksu cywilnego.

 

W następstwie takiej czynności dochodzi również do zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, co również może mieć np. wpływ na sposób podejmowania decyzji (np. w wyniku połączenia lokali większość udziałów będzie należała do jednego właściciela).

 

Zwykle również podział wiąże się ze zmianami techniczno - budowlanymi nie tylko w obrębie lokali, często konieczna jest przebudowa nieruchomości wspólnej (np. wykucie dodatkowych drzwi wejściowych, zamurowanie dotychczasowych, czy zmiany w przebiegu instalacji).

 

 

Te wszystkie względy przemawiają za przyjęciem, że połączenie i podział wymaga zgody właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę i to niezależnie od tego czy jest to wspólnota zarządzana według zasad wynikających z kodeksu cywilnego czy ustawy o własności lokali.

 

Pewne wątpliwości może budzić zakres stosowania art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali stanowiącego, że podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Norma ta została ujęta w odrębnym ustępie, co mogłoby wskazywać, że wyrażenie zgody na podział i połączenie nie stanowi czynności przekraczającej zarząd nieruchomości wspólną, nie wymieniono jej jednak w ust. 3 wśród czynności przekraczających zarząd zwykły.

 

 

Z drugiej strony dlaczego w takiej sytuacji zarząd nie może podejmować jej samodzielnie, skoro nie jest to czynność przekraczająca zarząd zwykły?

Wydaje się, że taka redakcja przepisu wynika z tego, że choć samo wyrażenie zgody na połączenie lub podział lokali stanowi przejaw zarządzania nieruchomością wspólną, to jednak wykonanie tej uchwały nie należy do kompetencji zarządu, lecz do właścicieli bezpośrednio zainteresowanych podziałem czy połączeniem swoich nieruchomości. To ci właściciele a nie zarząd złożą oświadczenie o wyodrębnieniu połączonych lub podzielonych lokali.

Cytowany powyżej przepis ma bezpośrednie zastosowanie do tzw. dużej wspólnoty, wątpliwości może budzić czy dotyczy również małej, art. 19 ustawy o własności lokali stanowi, że „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności".

 

 

Czy „odpowiednie stosowanie" oznacza, że art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali pozostaje aktualny również w sytuacji prawnej wspólnoty mieszkaniowej zarządzanej na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego?

 

Można się spotkać z takim poglądem, jednak rozstrzygnięcie tej kwestii wydaje się nie mieć większego znaczenia, ponieważ podział i połączenie zawsze w jakimś stopniu wpływa na sytuację prawną związaną z nieruchomością wspólną – dlatego pełne zastosowanie znajduje tutaj art. 199 kodeksu cywilnego, innymi słowy – podział i połączenie w tzw. małej wspólnocie wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali.

 

Stosownie do brzmienia art. 22 ust. 4 in fine „w razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd." Brak zgody właścicieli dopuszcza zatem możliwość ubiegania się o upoważnienie do dokonania podziału lub połączenia nieruchomości przez sąd.

 

Należy jednak zauważyć, że analogicznego uprawnienia nie przewiduje kodeks cywilny, ponieważ w razie odmowy nie zawsze zainteresowanemu właścicielowi przysługuje możliwość żądania rozstrzygnięcia przez sąd. Art. 199 kodeksu cywilnego stanowi, że „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicie". Zatem właściciel, którego udziały nie wynoszą co najmniej połowy nie może samodzielnie skierować wniosku do sądu na podstawie tego przepisu. Taka regulacja może budzić wątpliwości, ponieważ oznaczałaby, że właściciele lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej mają więcej praw niż w małej, być może ten właśnie argument przemawiałby za odpowiednim stosowaniem art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali.

 

 

Powracając do kwestii zgody właścicieli na dokonanie połączenia lub podziału w nieruchomości zarządzanej na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego, to jeszcze przed wejściem w życie ustawy o własności lokali Sąd Najwyższy akcentował konieczność uzyskania zgody pozostałych właścicieli na połączenie lub podział nieruchomości. W postanowieniu z dnia 21 października 1983 roku, sygn. akt: VI CR 346/83 Sąd Najwyższy przedstawił następujący pogląd: „swoiste cechy tej formy własności nieruchomości lokalowej ujawniają się wówczas, gdy w wyniku dokonanej czynności zbycia fizycznej, części takiej nieruchomości lub jej podziału w drodze orzeczenia sądowego ma dojść do wydzielenia nowego lokalu (lokali). Podział taki będzie dopuszczalny i możliwy tylko wówczas, gdy nie naruszy on ustawowych przesłanek warunkujących ustanowienie własności odrębnych lokali (art. 135 k.c.). W wyniku tych czynności następują zmiany w samym kręgu dotychczasowych właścicieli odrębnych lokali. Jeżeli przekształcenie struktury prawnej i ewentualne zmiany technicznych elementów i innych urządzeń budynku wymienionych w art. 136 § 1 k.c. wpływają na sferę praw i obowiązków innych właścicieli odrębnych – lokali, to czynności powyższe nie mogą być skutecznie dokonano bez uczestnictwa właścicieli tych lokali."

 

W wyroku z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: II CSK 598/07, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że odmowa wyrażenia zgody przez właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową na podział lub połączenie lokali narusza kodeksową (art. 140 k.c.), czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony prawa własności.

 

 

Odnośnie samych czynności podziału lub połączenia, to niezależnie od wielkości wspólnoty mieszkaniowej zastosowanie ma art. 1 i 2 ustawy o własności lokali, ponieważ działania te prowadzą do powstania samodzielnych, odrębnych nieruchomości lokalowych, ewentualnie jednego samodzielnego lokalu. W tej sytuacji aktualny pozostaje również art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali: „lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu."

 

Połączenie i podział wymagają dokonania odpowiednich zmian w księgach wieczystych , ponieważ dla lokali powstałych w następstwie podziału należy urządzić księgi wieczyste, odpowiednie zmiany winny być też dokonane w księdze wieczsytej macierzystej.

 

 

Kolejną kwestią jest sprawa odłączania i przyłączania pomieszczeń pomocniczych do samodzielnych lokali. W odróżnieniu od pomieszczeń przynależnych z własnością pomieszczeń pomocniczych nie wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, zwykle są jedynie wymienione w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu. W postanowieniu z dnia 10 kwietnia 1989 roku (sygn. akt: III CRN 66/89) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że „pomieszczenia pomocnicze mogą być przedmiotem odrębnego do lokalu obrotu, o ile nie doprowadzi do zmiany wielkości udziałów, ani do powstania odrębnych własności tych pomieszczeń".

 

 

 

Pomocne orzecznictwo:

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 października 1983 roku, sygn. akt: VI CR 346/83

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1989 roku, sygn. akt: III CRN 66/89

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: II CSK 598/07

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2012 r. , sygn. akt: I CSK 358/11

 

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca



 

forum wspólnot mieszkaniowych

 


Blogi

 




Komentarze  

#61 www.zarzadca.eu: krach 2017-11-03 19:25
W naszej malej WM od poczatku jej powstania posilkujemy sie tylko Uchwalami jak rowniez w UM np. przy skladaniu wniosku na remont/budowe/p odzial zadaja "oswiadczenia o posiadanym prawie do wlasnosci" - jest to Uchwala ze zgoda i wiadomo jak nie ma 100% to sad rozstrzyga. Natomiast na etapie calego postepowania administracyjne go urzednicy caly czas posilkuja sie okresleniem "uchwala".

Oczywiscie, ze moze byc inna forma uchwaly i taka niedawno pojawila sie w naszej WM - nazywam to "koncertem zyczen" - z podlaczona do tego karta do glosowania.
Uw azam, ze skoro przed tym nie poszla uchwala o "zmiane sposobu zarzadzania" - w tym koncercie zyczen byl rowniez pkt o ustanowienie zarzadu i pelnomocnictwo do brania kredytu:( - to taka forma nie mowiac "uchwala" nie ma racji bytu i jest nieumocowana prawnie tym bardziej, ze kilka pkt w powyzszej "uchwale" nie bylo zwyklym zarzadem nie mowiac, ze nie rozumiem powolywania zarzadu w malej wspolnocie?

Tez uwazam, ze forma w postaci Uchwaly jest dobrym rozwiazaniem nawet w malej WM.

Do Zarzadcy:
Dziekuje, jasno i klarownie zostalo to wytlumaczone i juz mnie przekonuje art. 199:)

Natomiast mam takie przemyslenia: Panstwo powyzej staraja sie lepiej niz niejeden prawnik klarownie te wszystkie watpliwosci wyjasnic, wskazac najlepsze wyjscia umocowane w prawie, powolujac sie na sygnatury zakonczonych spraw. A ja niejednokrotnie spotkalem sie z takim stwierdzeniem: Polska to nie Ameryka i tu nie ma precedensow i raczej watpie aby Sedziowie lub adwokaci zagladali do podobnych spraw jakie byly na wokandzie:(
Cytuj
#60 www.zarzadca.eu: KubaP 2017-11-03 14:03
- A kto powiedział, że uchwała musi być wielostronna ..., różnica między pismem o zgodzie z podpisami wszystkich właścicieli lokal od uchwały z treścią o zgodzie i głosami wszystkich właścicieli różni tyko formą. Uważam, że forma w postaci uchwały jest lepszym rozwiązaniem.
Cytuj
#59 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-11-03 13:53
Pisząc o uchwale mam na myśli byt prawny skonstruowany na zasadach wynikających z ustawy o własności lokali, czyli wielostronne, zaskarżalne oświadczenie woli, którego wykonanie pozostawia się organowi wspólnoty mieszkaniowej (ewentualnie zarządcy sprawującemu zarząd powierzony).
Cytuj
#58 www.zarzadca.eu: KubaP 2017-11-03 13:49
[cite] Zarządca:[/cite ] W małych wspólnotach uchwał się nie podejmuje, ponieważ w przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - konieczna jest zgodą wszystkich właścicieli, a nie zgoda większości. czy wyrażenie zgody na podział w formie uchwały właścicieli , to przestępstwo ? NIE,więc i w małych WM można podejmować uchwały właścicieli lokali, co często się zdarza .
Cytuj
#57 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-11-03 12:54
Podstawę prawną żądania o wyrażenie zgody na podział lokali stanowić będzie art. 199 Kodeksu cywilnego, art. 24 uwl również wymaga, tak jak 199 kc. przeprowadzenia postępowania nieprocesowego. Dla porządku należałoby jednak wyjaśnić, że przepis ten nie ma zastosowania w omawianej sprawie, ponieważ reguluje możliwość zwrócenia się o rozstrzygnięcie do sądu w przypadku braku uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie czynności.
Prz epis ten należy odczytywać w powiązaniu z art. 22 ust. 4:

" Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd."

W małych wspólnotach uchwał się nie podejmuje, ponieważ w przypadku czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - konieczna jest zgodą wszystkich właścicieli, a nie zgoda większości.


Na podział lokali - konieczna jest zgoda wszystkich - nie większości.


"Powracaj ąc do kwestii zgody właścicieli na dokonanie połączenia lub podziału w nieruchomości zarządzanej na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego, to jeszcze przed wejściem w życie ustawy o własności lokali Sąd Najwyższy akcentował konieczność uzyskania zgody pozostałych właścicieli na połączenie lub podział nieruchomości. W postanowieniu z dnia 21 października 1983 roku, sygn. akt: VI CR 346/83 Sąd Najwyższy przedstawił następujący pogląd: „swoiste cechy tej formy własności nieruchomości lokalowej ujawniają się wówczas, gdy w wyniku dokonanej czynności zbycia fizycznej, części takiej nieruchomości lub jej podziału w drodze orzeczenia sądowego ma dojść do wydzielenia nowego lokalu (lokali). Podział taki będzie dopuszczalny i możliwy tylko wówczas, gdy nie naruszy on ustawowych przesłanek warunkujących ustanowienie własności odrębnych lokali (art. 135 k.c.). W wyniku tych czynności następują zmiany w samym kręgu dotychczasowych właścicieli odrębnych lokali. Jeżeli przekształcenie struktury prawnej i ewentualne zmiany technicznych elementów i innych urządzeń budynku wymienionych w art. 136 § 1 k.c. wpływają na sferę praw i obowiązków innych właścicieli odrębnych – lokali, to czynności powyższe nie mogą być skutecznie dokonano bez uczestnictwa właścicieli tych lokali."



W wyroku z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: II CSK 598/07, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że odmowa wyrażenia zgody przez właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową na podział lub połączenie lokali narusza kodeksową (art. 140 k.c.), czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony prawa własności."

Więcej na ten temat w artykule:
"Pod ział i połączenie lokali we wspólnocie mieszkaniowej "

na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1662-podzial-i-polaczenie-lokali-we-wspolnocie-mieszkaniowej
Cytuj
#56 www.zarzadca.eu: krach 2017-11-03 10:22
Oczywiscie potwierdzam jeszcze raz, ze place wg tych samych zasad i prawidlowo ale jeszcze raz powtarzam administrator wciska ten kit reszcie wspolnoty, ze placimy wg 15/100 udzialow - a reszta wspolnoty wierzy mu jak guru:) - ale na glupote nie ma rady i na dzien dzisiejszy tym nie bedziemy sie zajmowac.

Py tanie zasadnicze: w wypadku jesli nie bedziemy mieli 100% zgody na uchwale o podzial, z jakiego art. startowac na wniosku do Sadu?
Nie jestem przekonany co do art. 199 k.c. - mamy z tym art. bardzo zle doswiadczenia a nie mozemy liczyc na madrego Sedziego, ktory byc moze uzna nasz wniosek pomimo tego, ze nie bedziemy mieli 50% zgody na uchwale.
Cytuj
#55 www.zarzadca.eu: koziorozka 2017-11-03 09:19
"płacę jak oni" - czyli wg tych samych zasad a NIE tyle samo
Cytuj
#54 www.zarzadca.eu: blazejh 2017-11-03 07:49
Akurat jeśli udowadnia innym, że płacicie jak oni, to ma rację. Sam ustaliłeś wreszcie, że płacisz jednak od udziałów. Czyli zgodnie z zasadami i jak oni.

Podział lokalu na dwa mniejsze nie zmieni waszej łącznej wysokości opłat ani o złotówkę. Łącznie wyjdzie na to samo. Z jednej opłaty zrobią się dwie mniejsze.
Cytuj
#53 www.zarzadca.eu: krach 2017-11-02 17:08
teoretycznie wspolnota / uchwala wlascicieli - u nas jest inaczej - o wszystkim decyduje administrator lacznie z wlascicielami/o sobami obcymi w naszej WM - nie bede sie tym teraz zajmowal bo choc to mnie osobiscie tyczy i mojej wlasnosci to nie temat na dzis:(:(:(

P otwierdzam: przy udziale 30/100 place na fr 60 zl i prawidlowo skoro inny przy udziale 15/100 placa 30 zl. To stan obecny przy naszej wspolwlasnosci malzenskiej.
P roblem jest inny wkraczajacy juz na droge karna: administrator/z arzadca z licencja, zawsze mowi wszystko przeciw nam a w szczegolnosci udowadnia wspolnocie, ze my za wszystko placimy tak samo jak oni.

Od momentu wykazania mu (na pismie) jakie robi nieprawidlowosc i:np. od wielu lat nie daje nam rozliczen, na uchwalach podpisywani sa niewlasciciele (jakims cudem udalo nam sie uzyskac kilka notatek sluzbowych potwierdzajacyc h nasze zarzuty), na jednej uchwale jest kilka o zupelnie innej tresci np. 1. udzielenie mu absolutorium a ponizej 2.przezucenie naplaty (czyli nasza nadplata na eksploatacje ktora po zakonczeniu roku rozrachunkowego jest nasza - dzielona wg udzialow) na konto eksploatacji - nie starczyloby dnia na wyliczanie:(
N a nasze zarzuty on powiedzial, ze od momentu uwolnienia tego zawodu - zarzadcy - on moze wszystko, nawet grzejnik kupic za nasza kase i powiesic go na suficie.
Skloc il swoim nieprawnym dzialaniem cala wspolnote - przyciagnal ich tym miedzy innymi, ze popiera i ukrywa samowole budowlane, czesci wspolne sa w stanie prawie krytycznym, sponsorowal za nasza kase np. prywatne remonty np wymiana licznikow, naprawa urzadzen typu kuchenki itd - na co nigdy nie bylo uchwal - na poczatku umowy mamy dokladnie wyliczone za co my placimysami a za co z wspolnej kasy. Mozna powiedziec zrobil co zrobil, obserwuje i zaciera rece bo my jestesmy jedynymi ktorzy sie z tymi nieprawidlowosc iami nie zgadzaja. Prosze mi nie tlumaczyc: tryb jego odwolania itd, znamy, znamy:( - z pewnych wzgledow: na dzien dzisiejszy - nie ma na niego mocnych:(:( taka jest smutna prawda:(:(

T ez popieram, ze w naszym interesie jest go/administrato ra powiadomic o statusie naszego malzenstwa. Kiedys bylo takie zdanie na powiadomieniu o zebraniu: "wszelkie zmiany w udzialach lub zmianach wlascicielskich lub notarialnych, prosze dostarczyc na zebranie" Z roku na rok juz nie ma zadnego dopisku i zaczelo sie: dopiero niedawno dowiedzielismy sie przypadkiem, ze jedno mieszkanie ma 3 wlascicieli a podpisywal zawsze jeden, i inne gorsze sprawy - nie do ujawnienia na tym forum, przy naszych notatkach sluzbowych z ktorych wynika, ze nigdy nie bylo zadnego pelnomocnictwa w naszej WM a glosowaly obce osoby lub nie wszyscy prawowici wlasciciele to co sie dzialo z uchwalami kilkanascie lat wstecz:( Dlatego od kilku lat nie podpisujemy mu absolutorium a on mowi, ze ma to w nosie - bo on nie musi miec naszego podpisu:(

W zwiazku z powyzszym juz zastanawiam sie co administrator zrobi jesli zrobimy intercyze i go powiadomie na pismie i: czy on ma nam policzy czynsz wg tej noweli czy przysle nam odp, ze musi byc uchwala na ta zmiane? najgorsze, ze on nigdy nam nie odpowiada na nasze pisma. Raz jeden zdarzyla sie taka odp: "Dziekujemy za uwagi, problemy te zostana poruszone na najblizszym zebraniu" a na najblizsze/rocz ne zebranie nie dostalismy powiadomienia:(
Cytuj
#52 www.zarzadca.eu: KubaP 2017-11-02 15:17
[cite] koziorozka:[/ci te]krach - o wysokości zaliczki decyduje ustawa, a nie administrator. A ja myślałem, że uchwała właścicieli lokali, podjęta na podstawie UoWL oraz potrzeb i kosztów utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym :confused:
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl