26 kwietnia (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeWspólnota Mieszkaniowa - jak ją zorganizować ?

Wspólnota Mieszkaniowa - jak ją zorganizować ?

 

Wspólnota Mieszkaniowa - jak ją zorganizować ?

 

Organizujemy wspólnotę mieszkaniową

Wspólnota Mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, jednak może pozywać i być pozywaną, zaciągać zobowiązania, zawierać umowy, etc. Czynności tych, w jej imieniu, dokonuje  organ Wspólnoty - zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ustawy o własności lokali, w niektórych zaś przypadkach zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd.

 

 

Zgodnie z brzmieniem art. 18  ustawy o własności lokali mogą w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W praktyce zwykle w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zawartej pomiędzy deweloperem  i  pierwszym nabywcą lokalu w nieruchomości umieszczany jest zapis o określeniu sposobu zarządu, często też  wskazywana jest osoba zarządcy. Okres, na który deweloper wskazuje zarządcę w aktach notarialnych nie może być jednak nadmiernie wydłużony, postanowienie wprowadzające zarząd nad nieruchomością na okres trzech lat zostało wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych.

 

 

Najczęściej jednak właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych wybierają zarząd, ma tutaj zastosowanie art. 20 ustawy o własności. Zarząd wybierany jest w formie uchwały, może być jedno lub kilkuosobowy, członkami zarządu mogą być właściciele lokali, ale również osoby spoza ich grona,  członkiem zarządu nie może być osoba prawna - spółka, czy np. spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby prawne mogą natomiast administrować obiektem - o ile wspólnota mieszkaniowa zleci wykonywanie tych czynności.

 

 

W tym miejscu bardzo istotna uwaga – członkowie zarządu, nawet ci, którzy nie są właścicielami lokali nie muszą posiadać licencji na zarządzanie nieruchomościami, licencji nie wymaga też prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami, co potwierdzają najnowsze orzeczenia Sądu Najwyższego (por.: uchwała z dnia 17 lipca 2007 roku, sygn. akt: III CZP 69/07 oraz uchwała z dnia z 16 lutego 2012 roku sygn. akt III CZP 96/11).

 

 

Wspólnota mieszkaniowa może oczywiście powierzyć zarządzanie nieruchomością zarządcy licencjonowanemu z takimi skutkami jakie wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami – jednak to jej wybór a nie powinność. Warto zdecydować się na współpracę z licencjonowanym zarządcą, ponieważ tylko taka osoba ponosi odpowiedzialność zawodową, ten rodzaj odpowiedzialności przewiduje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Należy jednak pamiętać, że sama licencja jeszcze takiej odpowiedzialności nie gwarantuje, konieczne jest zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością., dopiero wtedy można doprowadzić do wszczęcia właściwego postępowania. Skarga na zarządcę rozpatrywana jest w trybie postępowania administracyjnego, zastosowanie mają tutaj w szczególności przepisy art. 75 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071, z późn. zm.),   toczy się przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Zawodowe konsekwencje to kary, którymi, w zależności od wagi naruszenia, są: upomnienie, nagana, zawieszenie licencji na okres od 3 miesięcy do 1 roku, pozbawienie licencji z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie po upływie 3 lat od daty pozbawienia.

 

 

 

Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną (zarządca z licencją) 

                             

 

Umowa zlecenie (brak wymogu posiadania licencji zarządcy nieruchomości)

 

 

 

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie może scedować na zarządcę swoich uprawnień w zakresie składania oświadczeń woli za wspólnotę mieszkaniową, zarządca jest jednak, o ile takie umocowanie wynika z zawartej z nim umowy, legitymowany do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w procesie.

 

 

 

2. Uchwalamy plan gospodarczy na dany rok, podejmujemy też uchwały o wysokości miesięcznych zaliczek, o sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej i o utworzeniu funduszu remontowego,

 

Po  dokonaniu wyboru organu, który będzie reprezentował wspólnotę , właściciele lokali powinni  w pierwszej kolejności podjąć uchwały o zatwierdzeniu planu gospodarczego oraz wysokości miesięcznych zaliczek na dany rok obrachunkowy, jak również sposobie prowadzenia ewidencji pozaksięgowej.  Ustalenie kosztów na utrzymanie nieruchomości wspólnej stanowi bowiem czynność przekraczającą zarząd zwykły nieruchomości, na co wskazuje brzmienie art. 22, ust. 3, pkt 1,2,3 ustawy o własności lokali.

 

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca, któremu powierzono sprawowanie zarządu nieruchomością w trybie art. 18 ustawy obowiązany jest prowadzić dla nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek wpłacanych na pokrycie tych kosztów, jak również rozliczeń  z innych tytułów. Sposób prowadzenia tej ewidencji również powinni określić właściciele w formie uchwały.  Właściciele lokali obowiązani są utrzymywac nieruchomość w stanie niegorszonym, dlatego bardzo ważne jest, aby już na początku funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej utworzyć fundusz remontowy, na które dokonywać będą comiesięcznych wpłat, co umożliwi wykonywanie remontów bieżących z zaoszczędzonych środków i bieżące uzasadnione inwestowanie w tę nieruchomość.

 

 

 

    Wzory uchwał     

  

 

 

3. Zgłoszenie wspólnoty mieszkaniowej w urzędzie statystycznym oraz urzędzie skarbowym celem nadania numerów  REGON oraz NIP:

 

Wspólnota mieszkaniowa nie jest wpisywana do rejestru sądowego, nie rejestrujemy jej również w ewidencji działalności gospodarczej. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ustawy o własności lokali) zgłasza wspólnotę w Głównym Urzędzie Statystycznym celem nadania jej numeru REGON, powinien dokonać tej czynności w terminie 14 dni od jego ukonstytuowania. Zgłoszenia tego dokonuje się na druku RG - 1 i załącza kserokopię uchwały o wyborze zarządu lub akt notarialny w przypadku powierzenia zarządu w trybie art. 18 (należy mieć przy sobie oryginał dokumentu celem okazania urzędnikowi dokonującemu rejestracji).  Następnie, nie później niż po upływie miesiąca od nadania nr REGON, przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej winni udać się do urzędu skarbowego właściwego wg. miejsca położenia nieruchomości, gdzie wspólnocie  mieszkaniowej  nadany zostanie numer NIP.  Na miejscu należy wypełnić stosowne formularze zgłoszeniowe NIP 2 (do formularza załącza się kserokopie   uchwały o wyborze zarządu lub aktu notarialnego oraz zaświadczenia REGON).

 

 

 

4. Wspólnota mieszkaniowa wyrabia pieczątkę i zakłada rachunek bankowy:

 

Po otrzymaniu numerów REGON i NIP przedstawiciele wspólnoty  wyrabiają pieczątkę, na której zwykle poza nazwą wspólnoty umieszcza się nr NIP,  następnie  zawierają umowę z bankiem na prowadzenie rachunku bankowego. Posiadaczem takiego rachunku jest wspólnota mieszkaniowa a nie np. zarząd. Zmiana zarządu  lub zarządcy nie będzie zatem pociągać za sobą  konieczności otwarcia nowego konta dla wspólnoty, zmieniają się wówczas jedynie osoby uprawnione do dysponowania rachunkiem, na który  właściciele lokalu wpłacają zaliczki, z tego konta zarząd, bądź zarządca regulował będzie zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej.

 

 

 

5. Wspólnota mieszkaniowa zawiera umowy

 

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (lub zarządca, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18), jako jej organ   zobowiązany jest do zawarcia w jej imieniu umów, które umożliwią bieżące funkcjonowanie nieruchomości, a więc o dostawę energii elektrycznej, wody, na konserwację obiektu, wywóz nieczystości, dostawy ciepła, etc.

 

 

    Wzory umów     

  

 

6. Wspólnota mieszkaniowa rozlicza się z fiskusem.

Wspólnota mieszkaniowa, tak jak każdy podatnik podatku dochodowego od osób prawnych, zobowiązana jest do corocznych rozliczeń z fiskusem, dlatego też do dnia 31 marca składa na druku CIT 8 zeznanie podatkowe za poprzedni rok obrachunkowy. Obowiązek ten dotyczy również wspólnoty, która nie osiągnęła dochodu.

Ponadto, wypełnić należy również załącznik CIT 8/ 0, w którym deklaruje sę dochody wolne i zwolnione od podatków,  jest to o tyle istotne, że na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wprowadzone zostało zwolnienie przedmiotowe dotyczące dochodów pochodzących z gospodarki mieszkaniowej w części  przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Więcej na temat zwolnień:

http://www.zarzadca.pl/finanse-ksiegowosc/87-podatek-od-osob-prawnych-cit/1435-podatek-dochodowy-od-osob-prawnych---zwolnienia-

 

 

Wspólnota mieszkaniowa może się również zarestrować jako podatnik czynny podatku VAT. 

Niemal wszystkie wspólnoty mieszkaniowe to podatnicy podatku od towarów i usług, jednak z powodu zwolnień podmiotowych i przedmiotowych w wyjątkowych przypadkach nabywają z mocy prawa status czynnego podatnika tego podatku. Taka sytuacja może mieć mieć miejsce, gdy obrót z tytułu dostaw mediów czy innych usług, w których wspólnota pośredniczy na rzecz właścicieli lokali użytkowych łącznie z obrotem związanym z dokonywaniem innych opodatkowanych czynności (np. wynajem miejsc pod reklamy, czy pomieszczeń wspólnych) przekroczy w danym roku podatkowym limit uprawniający do zwolnienia podmiotowego.

Więcej na ten temat:

http://www.zarzadca.pl/komentarze/1411-podatek-vat-zwolnienia-podmiotowe-i-przedmiotowe-we-wspolnocie-mieszkaniowej

 

 

Uaktualniono:  2013.01.24

żródło:

Portal Informacyjny

zarzadca portal informacyjny

 

 

 

forum ad

 

Komentarze  

#15 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-03-24 13:49
[cite] gecon:[/cite]Cytat:
Uważam, że należy rozpocząć od rozrysowania sobie struktury działania własnej wspólnoty , podległości "służbowej" i kto pod kogo "polega", co z czego wynika ...
No właśnie i dlatego ten schemat jest dziwadłem, jest do kitu - wprowadza w błąd.
Z niego wynika że na samym dole "podległości" są właściciele lokali. A tak przecież nie jest.
To zarząd (i jeżeli jest - administrator) podlegają pod właścicieli a nie odwrotnie.
Poz a tym samo zebranie nie jest strukturą organizacyjną (wspólnota to nie spółdzielnia!) a tym bardziej nie jest organem stanowiącym prawo. niczego bardziej bzd-urnego nie czytałem , jak ktoś nie umie czytać schematów, to niech się nie wypowiada, bo tylko szkodzi innym ... ku uciesze gawiedzi.

aściciele lokali są "na dole" , bo ... tworzą wspólnotę i są wykonawcami np. uchwał , kosztów utrzymania lokali i części wspólnej, ect.
Strzałka po prawej stronie winduje ich na górę, bo to ogół właścicieli lokali tworzy "nadzór" choć każdy z osobna (art.27 UoWL) nad Zarządem/Admini stratorem i wewnętrzne prawo wspólnotowe ( uchwały), które ma wykonywać Zarząd WM i Administrator.
Cytuj
#14 www.zarzadca.eu: gecon 2016-03-24 13:06
Cytat:
Uważam, że należy rozpocząć od rozrysowania sobie struktury działania własnej wspólnoty , podległości "służbowej" i kto pod kogo "polega", co z czego wynika ...
No właśnie i dlatego ten schemat jest dziwadłem, jest do kitu - wprowadza w błąd.
Z niego wynika że na samym dole "podległości" są właściciele lokali. A tak przecież nie jest.
To zarząd (i jeżeli jest - administrator) podlegają pod właścicieli a nie odwrotnie.
Poz a tym samo zebranie nie jest strukturą organizacyjną (wspólnota to nie spółdzielnia!) a tym bardziej nie jest organem stanowiącym prawo.
Cytuj
#13 Jacek 11 2016-03-24 11:09
Proszę nie robić sobie ,,jaj" albo zaznaczyć, że zamieszczony jest tekstem archiwalnym nie przystającym do obecnego stanu prawnego. J.
Cytuj
#12 www.zarzadca.eu: citizen 2015-03-21 11:49
Dyskusja z KubąP nie ma jak widać najmniejszego sensu, ale dla jasności sprawy dla innych użytkowników tego forum podaję następujące informacje:
- jestem od kilku lat w czteroosobowym zarządzie sporej WM
- zarząd podpisał na samym początku istnienia wspólnoty umowę z firmą zarządzającą nieruchomościam i. Nasza współpraca z firmą układa się znakomicie, ku zadowoleniu obu stron: każda ze stron zna swoje powinności i prawa. Pomoc firmy jest niezwykle istotnym elementem w życiu naszej wspólnoty
- dzięki pomocy firmy administrującej udało nam się wielu uniknąć błędów w zarządzaniu nieruchomością wspólną, mimo (a może dzięki temu), że to zarząd wyszukał firmę na rynku nieruchomości i zawarł umowę bez uchwały właścicieli.
- kondycja finansowa naszej nieruchomości jest bez zarzutu, właściciele lokali zadowoleni oraz coraz bardziej ze sobą zżyci i współdziałający (także z zarządem właścicielskim) , co wyraźnie kontrastuje ze złymi stosunkami międzyludzkimi sprzed kilku lat, gdy budynek był w zasobach spółdzielni.
- każdy rok kończymy dobrym wynikiem finansowym (brak zaległości w opłatach), w budynku robimy kolejno potrzebne remonty, a więc i kondycja techniczna budynku się systematycznie poprawia, absolutorium dla zarządu to prawie 100% głosów ZA

Aha - i korzystamy z e-kartoteki. Ale za to nie korzystamy z rad KubyP.
Cytuj
#11 www.zarzadca.eu: citizen 2015-03-20 22:18
Oj zabolało cie administratorku , zabolało - widać trafiłem w czułe i słabiutkie miejsce. To jest nawet zabawne obserwować twoje pienienie się
Cytuj
#10 www.zarzadca.eu: KubaP 2015-03-20 20:40
Co te twe wypociny mają wspólnego z powyższą grafiką o strukturze działania WM , ale jak już tak no to ja ci odpiszę

[cit e] citizen:[/cite] No nie mówiłem, że zaraz się odezwie? Jak zwykle jesteś Jakubie niezawodny a co mam jakiś zakaz zabierania głosu ? Jeszcze się taki nie narodził co by mi ten zakaz dał. Ty citizen tylko możesz sobie o tym pomarzyć.

[c ite] citizen:[/cite] Ty zaś, jak rozumiem, ty niczego nie rozumiesz, a domniemasz , wyobraźnia przewyższa twoją wiedzę na temat działania WM citizen, tak aby wpis był pod publiczkę

[c ite] citizen:[/cite] uważasz, że to administrator narzuca właścicielom, ile przeznaczają pieniędzy na jakie cele i administrator nie ma wykonywać poleceń swego pracodawcy, czyli właścicieli lokali w danej nieruchomości. ja tak nie uważam, to twoja chora wyobraźnia dzieli na : MY (właściciele z citizenem) i ONI (Administrator) .
Tobie marzy się abyś mógł dyrygować Administratorem , że chciałbyś decydować, którą ręką ma odbierać telefony, a którą pisać dokumenty. Dla ciebie Administrator to taki piesek na rozciąganej smyczy - a co z jego godnością jako człowieka ?

[cite] citizen:[/cite] Zaiste, niewiele się różnisz od ciecia Stanisława Anioła z Alternatywy 4. Anioł ze mnie nie jest, ale ty citizen już zostałeś "kierownikiem osiedla" z ostatniego odcinka "Alternatyw 4". Tęsknisz do komuny ...

[cite] citizen:[/cite] Dziwi mnie tylko twoja niska samoocena i takie łatwe przypisywanie sobie roli "śmiecia" i "podnóżka". to są twoje wywody i chora wyobraźnia citizen, tak traktujesz mnie i nie tylko mnie na tym forum


[cit e] citizen:[/cite] Zapamiętaj sobie administratorze z bożej (i zarządu, który Cię zatrudnił) łaski : administrator nie jest niczyim reprezentantem (jak Ci się marzy). Ani ogółu właścicieli lokali (większości), ani pojedynczego właściciela lokalu.

Administrat or jest wynajętym przez nich pracownikiem, który jeśli źle wypełnia swoje obowiązki, to się z nim rozwiązuje umowę. no i mamy despotę pierwszej klasy , władza ponad wszystko. Dla ciebie administrator jest pieskiem na rozciąganej smyczy , tyle może na ile smycz jest długa . Reszta nie ma znaczenia ...dla ciebie citizen

[cite] citizen:[/cite] Oczywiście, że właściciele lokali mają obowiązki - są to obowiązki opisane w UoWL.
Mają też niezaprzeczalni e prawo do krytykowania złego pracownika, z którym zarząd podpisał umowę na wykonywanie określonych prac za ich pieniądze.
do krytykowania mają prawo ...tak mają ... i takiego "pracownika" jakim jest członek Zarządu WM , dlatego lepiej zmienić lewusa członka Zarządu, który rozwala atmosferę we wspólnocie, skłóca właścicieli lokali w imię swoich egoistycznych racji i naraża na niepotrzebne wydatki , łatwiej mu wybierać nowego Administratora i przekazać dane wrażliwe właścicieli lokali, niż z administratorem współpracować , prowadzić samo edukacje w imię dobra ogółu właścicieli lokali

po co ta ściema o tych obowiązkach, które traktujesz wybiórczo, jak ci pasuje .
Dzisiaj coś jest obowiązkiem, a innego dnia to już obowiązek Administratora , bo tak ci podpowiada twoje chciejstwo.

W ustawie te obowiązki i prawa kończą/zaczynaj ą (jak ci pasuje) sie słowem "w szczególności" , dla ciebie to nic nie znaczy,

widzisz citizen jak ty potrafisz przekabacić wpisy innych na swoja modłę ... byle tylko publika cię klepała po plecach
Cytuj
#9 www.zarzadca.eu: citizen 2015-03-20 19:32
No nie mówiłem, że zaraz się odezwie? Jak zwykle jesteś Jakubie niezawodny
Cytat:
KubaP: Rozumiem, że ty twierdzisz, że to właściciele narzuca jak ma wyglądać jego indywidualna zaliczka , że to Administrator jest wykonawcą uchwał ogółu właścicieli lokali a pojedynczy właściciel jest zwolniony z obowiązków ma tylko prawa , prawo do krytykowania

Ty zaś, jak rozumiem, uważasz, że to administrator narzuca właścicielom, ile przeznaczają pieniędzy na jakie cele i administrator nie ma wykonywać poleceń swego pracodawcy, czyli właścicieli lokali w danej nieruchomości. Zaiste, niewiele się różnisz od ciecia Stanisława Anioła z Alternatywy 4.
Dziwi mnie tylko twoja niska samoocena i takie łatwe przypisywanie sobie roli "śmiecia" i "podnóżka".
Zapamiętaj sobie administratorze z bożej (i zarządu, który Cię zatrudnił) łaski : administrator nie jest niczyim reprezentantem (jak Ci się marzy). Ani ogółu właścicieli lokali (większości), ani pojedynczego właściciela lokalu. Administrator jest wynajętym przez nich pracownikiem, który jeśli źle wypełnia swoje obowiązki, to się z nim rozwiązuje umowę.

Oczyw iście, że właściciele lokali mają obowiązki - są to obowiązki opisane w UoWL. Mają też niezaprzeczalni e prawo do krytykowania złego pracownika, z którym zarząd podpisał umowę na wykonywanie określonych prac za ich pieniądze.
Cytuj
#8 www.zarzadca.eu: Egzo 2015-03-20 17:13
[cite] gecon:[/cite]No to KubaP. zyskał jeszcze jeden przydomek
Nie wiem kto jest autorem tego malunku (link do grafiki prowadzi do fotoforum.gazet a.pl), ale wiem jedno: przedstawia on wszystko, tylko nie schemat organizacyjny wspólnoty :cool:
Cytuj
#7 www.zarzadca.eu: gecon 2015-03-19 22:58
Cytat:
Ten schemat to jakiś potworek, sen szalonego biurokraty.

No to KubaP. zyskał jeszcze jeden przydomek, że już ich pewnie nawet nie spamięta.
Tylk o co z niego za biurokrata?
Cytuj
#6 www.zarzadca.eu: Egzo 2015-03-19 22:48

Co jakiś czas oglądam to dziwadło i zastanawiam się, kto mógł wymyślić coś tak absurdalnego? Od kiedy to sąd i Sejm jest elementem "struktury wspólnoty mieszkaniowej"? Poza tym sąd nie jest organem nadzorującym wspólnotę, jest elementem wymiaru sprawiedliwości , a Sejm nie stanowi prawa we wspólnocie, stanowi prawo w państwie. Ten schemat to jakiś potworek, sen szalonego biurokraty.
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl