23 maja (sobota)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeGłosowanie we wspólnocie mieszkaniowej - obliczanie większości

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej - obliczanie większości

 

Właściciele lokali  podejmują decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną  w formie uchwał stanowiących  kolegialne oświadczenia woli złożone w sposób określony w art. 23 Ustawy o Wlasności Lokali, tj.:

 

1) na zebraniu właścicieli,

2) w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,

3)w trybie mieszanym - częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidulanego zbierania głosów przez zarząd.

 

O tym czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decydujące jest również i to, czy  opowiedziała się za nią  większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu z uwagi na brak większości nie podjęli uchwały - zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające - w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

O tym czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decydujące jest również i to, czy  opowiedziała się za nią  większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu z uwagi na brak większości nie podjęli uchwały - zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające - w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

Liczba oddanych głosów obliczana jest: albo na podstawie sumy udziałów poszczególnych właścicieli lokali, którzy wzięli udział w głosowaniu (taka siła głosu jaki jest udział danego właściciela w nieruchomości wspólnej) lub  zależy od liczby tych właścicieli.  Zgodnie z brzmieniem art. 23  uchwały podejmowane są albo większością głosów liczoną wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, albo wg. zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Do czasu nowelizacji Ustawy o Własności Lokali z dnia 16 marca 2000 roku zasadą było obliczanie głosów na podstawie wielkości udziałów, ponieważ głosowanie wg. zasady: jeden właściciel - jeden głos, było możliwe tylko wtedy, gdy właściciele lokali zdecydowali o tym  większością głosów liczoną wielkością udziałów.W praktyce, gdy jeden z właścicieli lokali posiadał większość, czyli ponad „50 procent" udziałów - bez jego aprobaty nie było możliwe podjęcie jakiejkolwiek uchwały.

 

Nowelizacja z 2000 roku wprowadziła zasadniczą zmianę tej sytuacji, ponieważ dała  możliwość głosowania wg. zasady: jeden właściciel - jeden głos - na skutek zgłoszenia żądania przez właścicieli lokali posiadających łącznie 1/5 udziałów ( „20 procent") w przypadku, gdy suma udziałów nie równa się 1 ( „100 procent") lub większość ( „50 procent") udziałów należy do jednego właściciela. Ustawa nie zawiera  postanowień, które ograniczałyby właścicieli czasowo w zakresie możliwości złożenia takiego żądania - mogą więc to uczynić do momentu zakończenia indywidualnego zbierania głosów nad daną uchwałą.

 

W konsekwencji przyjętych nowych uregulowań prawnych właściciele mogą  postanowić w drodze uchwały, że głosowanie nad uchwałami w ich wspólnocie odbywać się będzie  według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Przed marcem 2000 - podjęcie takiej uchwały było możliwe jedynie większością głosów obliczanych wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej - obecnie na zasadach ogólnych, czyli w trybie  zgłoszenia żądania przez właścicieli posiadających łącznie ponad 1/5 udziałów ( „20 procent"), aby nad tą uchwałą głosować wg. zasady , że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Taką właśnie uchwałę podjęli właściciele lokali w jednej z wrocławskich  wspólnot mieszkaniowych, w której Gmina Wrocław posiadała większość udziałów w nieruchomości wspólnej (ponad „50 procent"). Gmina wytoczyła p-ko wspólnocie powództwo uznając, że właściciele naruszyli prawo, Sąd Okręgowy Wydział I Cywilny wyrokiem z dnia 26 marca 2003 roku ( sygn. akt: I C 714/02) uchylił tę uchwałę, ponieważ w ocenie tego Sądu właściciele lokali, którzy oddali głosy za jej podjęciem nie posiadali większości liczonej według wielkości udziałów. Wspólnota zaskarżyła orzeczenie skutkiem czego Sąd Apelacyjny w dniu 25 września 2003 roku wyrok zmienił i powództwo Gminy Wrocław oddalił ( I Aca 724/03).

 

Redakcja Zarzadca.pl

Komentarze  

#180 www.zarzadca.eu: KubaP 2015-03-27 14:55
[cite] Kowal:[/cite] - niestety nie mogę się z Tobą zgodzić. a z kim ty się Kowal zgadzasz? czasami nawet z samym sobą się nie zgadzasz .
Cytuj
#179 www.zarzadca.eu: Kowal 2015-03-27 09:36
cdn - niestety nie mogę się z Tobą zgodzić.Cytat:
Czyli każdą uchwałę powinniście głosować 2 razy: najpierw podejmujecie uchwałę formalną udziałami, że konkretną uchwałę merytoryczną będziecie głosować metodą 1=1, a następnie głosujecie metodą 1=1 właściwą uchwałę. I tak za każdym razem. Czy to ma sens? Nie.

Tak jak to przedstawiłeś to nie ma to żadnego sensu.
WM to nie Parlament, tutaj nie ma tysięcy ustaw. Zazwyczaj na zebraniu jest zaledwie kilka - zatwierdzenie sprawozdania i absolutorium, Plan Gospodarczy i wysokość zaliczek. Jeżeli właściciele podejmą uchwalę ,że w sprawie np. udzielenia absolutorium wprowadzamy ten rodzaj glosowania ( po to żeby błyskawicznie poznać stanowisko członków i ewentualnie przystąpić do wyboru nowego składu zarządu) to taka jest wola właścicieli.

Cytat:
Ale Wy idziecie na skróty: na początku zebrania pada "żądanie", żeby wszystkie uchwały na zebraniu głosować metodą 1=1, a potem - już bez wymaganych ustawą głosowań formalnych - głosujecie nad kolejnymi uchwałami merytorycznymi. To niezgodne z ustawą i wszystkie takie uchwały legną w sądzie, jeśli któryś właściciel postanowi taką procedurę przetestować.

Widać ,że tam w tej WM są racjonalnie myślący ludzie, i wygrają w każdym sądzie. To idiotyczne aby głosowali dwa razy. Pierwsza uchwala o wyborze tego typu glosowania w konkretnej sprawie glosowań nad uchwałami WM zgodnymi z przyjętym porządkiem zebrania w dniu x. Sądzę ,że argument jest prosty, usprawnienie liczenia głosów, przydatny gdy np. przyjdzie ponad 100 właścicieli i jest kilka glosowań. Pierwsze glosowanie trochę potrwa, ale następne potrwają minutę, i nie potrzeba do tego żadnych list, kart, komisji. Wszyscy zebrani mogą sobie sami liczyć "podniesione ręce", pełna demokracja i przejrzystość. I co miałby zaskarżyć właściciel? Procedury???
Cytuj
#178 www.zarzadca.eu: cdn 2015-03-26 23:01
Cytat:
Udziały włascicieli M-3 i M-4

Te M3 i M4 to prehistoria. W głosowaniach we wspólnocie - a już zwłaszcza wg metody 1 właściciel = 1 głos - nie mają żadnego znaczenia.
Cieć:
Cytat:
takie żądanie (głosowania 1=1) wszystkich właścicieli obecnych na zebraniu następuje przed głosowaniem każdej uchwały.

Żądanie nie wystarczy, skoro nie ma u was większościowego właściciela, a suma udziałów daje 1 (100%) - patrz art. 23.3 uwl (takie żądanie można zgłaszać tylko w ściśle określonych sytuacjach). Żeby wprowadzić głosowanie 1=1 powinniście najpierw podjąć uchwałę większością udziałów, że w określonej sprawie będziecie glosować metodą 1=1. Czyli każdą uchwałę powinniście głosować 2 razy: najpierw podejmujecie uchwałę formalną udziałami, że konkretną uchwałę merytoryczną będziecie głosować metodą 1=1, a następnie głosujecie metodą 1=1 właściwą uchwałę. I tak za każdym razem. Czy to ma sens? Nie.

Ale Wy idziecie na skróty: na początku zebrania pada "żądanie", żeby wszystkie uchwały na zebraniu głosować metodą 1=1, a potem - już bez wymaganych ustawą głosowań formalnych - głosujecie nad kolejnymi uchwałami merytorycznymi. To niezgodne z ustawą i wszystkie takie uchwały legną w sądzie, jeśli któryś właściciel postanowi taką procedurę przetestować.

Cytat:
Art. 23. 2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Cytuj
#177 www.zarzadca.eu: Cieć 2015-03-25 21:34
Ta napastliwość jest porażająca. Zasłużone autorytety a orzeczenia niejednoznaczne . Chcąc rzeczowo odpowiedzieć i rozwiać wątpliwości należy przeczytać uważnie posty.
Napisał em wcześniej i teraz powtórzę: wspólnota mieszkaniowa to 30 mieszkań bez żadnych garaży. Obliczenie kworum udziałami nie jest problemem bo zawsze jest spora nadwyżka włascicieli. Udziały włascicieli M-3 i M-4 zawarte w aktach notarialnych bardzo łatwo sie liczy."Nietypow ych" udziałów nie ma. Pieniactwa na zebraniach nie uświadczysz tylko rzeczowa dyskusja. Indywidualnego zbierania głosów to u nas mieszkańcy nie znają. Aby formalności stało się za dość na najbliższym zebraniu ogłoszone zostanie wszem i wobec że głosujemy udziałami. Odpowiedni zapisy trafią do protokołu zebrania ale w sumie będzie......a to zobaczę.

Jes tem tylko członkiem tej WM a spadają na mnie gromy jak bym był zarządcą.
Patologia to chyba za mocne słowo. Błędy formalne to chyba nie to samo co np. sprzeniewierzen ie pieniędzy publicznych. Gdyby to określenie miało zastosowanie w "mojej" wspólnocie, pewnie mielibyśmy jakiś zarząd przymusowy.:cry :
Cytuj
#176 www.zarzadca.eu: KubaP 2015-03-25 19:31
[cite] Cieć:[/cite]A co ty z tym trudnym losem?
Wspólnota istnieje od kilkunastu lat i żadnych zgrzytów nie ma. i to się ceni, ale to nie pozwala, że za każdym razem łamiecie prawo w temacie głosowania.

[cite] Cieć:[/cite]A czepianie się słów "ustala się" jest nie na miejscu. jest na miejscu, bo ustalić to sobie możesz żoną co ona ci ugotuje jutro na obiad . We wspólnocie podejmuje decyzje wyrażane w uchwałach . Rozumiesz czy jeszcze nie.

Jeżeli we wspólnocie suma udziałów równa sie 1 i nie ma większościowego właściciela lokalu to głosowania powinny sie odbywać wg udziału % w NW. Każde głosowanie w sprawie powinno być poprzedzone podjecie uchwały głosowanej udziałami.

Kod:2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że [color=#00f]w określonej sprawie[/color] na każdego właściciela przypada jeden głos.


[cite] Cieć:[/cite]Czy sprawi Tobie satysfakcję jesli napiszę, że takie żądanie (głosowania 1=1) wszystkich właścicieli obecnych na zebraniu następuje przed głosowaniem każdej uchwały. czy takie żądanie jest poparte głosami liczonymi udziałami powyżej 50% ?. Pewnie nie wiesz o co pytam?

[cite ] Cieć:[/cite]Wsp ólnota jest na tyle zdyscyplinowana że na zebrania przychodzi 20 -23 właścicieli. a ile lokali liczy twoja WM? 30 , 50 ? ile jest miejsc postojowych w garażu podziemny, a może są jakieś garaże ?

[cite] Cieć:[/cite]Led wo zacząłem swoją nieśmiałą aktywność na tym forum a już się robi nieciekawie.
bo jak się chwalisz patologią, jak u ciebie panuje, to nie licz, że ciebie poklepią po plecach

[cite] Cieć:[/cite]P.S .Nie ma obaw [color=#f00] objad[/color] żona ugotuje bardzo smaczny. a ja się nie pytałem czy smacznie gotuje ale "o ustalaniu" co ci ugotuje
( :wink: moja też dobrze i smacznie gotuje,a takich na forum jest pewnie więcej )


[cite] Egzo:[/cite]
- jedynym niedociągnięcie m formalnym jest ustalenie jednorazowo, na początku zebrania,
że wszystkie uchwały będą głosowane metodą 1=1.
- to jest niezgodne z obowiązującym prawem, działacie wg zasady "róbta co chceta" co sie populistom podoba,
a takie działanie prędzej czy później kończy się w Sądzie , taka uchwała nie ma mocy prawnej ,

Uchwały podejmuje się "w sprawie" , a każda uchwała to inna "sprawa" np.: w sprawie Plany remontu NW , w sprawie planu gospodarczego, w sprawie stawek służących do naliczania zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, itd.
Cytuj
#175 www.zarzadca.eu: koziorozka 2015-03-25 19:16
Cytat:
Wspólnota istnieje od kilkunastu lat i żadnych zgrzytów nie ma

I tak trzymać. Dopóki jesteście zgodni, to robicie co chcecie. Nawet prawa nie musicie przestrzegać, ale do tego nie namawiam.
Cytuj
#174 www.zarzadca.eu: Egzo 2015-03-25 19:09
[cite] Cieć:[/cite]Na początku każdego zebrania wspólnoty mieszkaniowej ustala się metodę głosowania. Zawsze jest to 1=1. Na zebraniu jest kworum i jednomyślność w ustaleniu tej kwestii. Czy jakaś formalność jest niedopełniona?
Jak słusznie wskazał wcześniej stanislawl:
- jedynym niedociągnięcie m formalnym jest ustalenie jednorazowo, na początku zebrania, że wszystkie uchwały będą głosowane metodą 1=1.
- "kworum" liczymy udziałami.
Cytuj
#173 www.zarzadca.eu: Cieć 2015-03-25 19:02
A co ty z tym trudnym losem? Wspólnota istnieje od kilkunastu lat i żadnych zgrzytów nie ma. A czepianie się słów "ustala się" jest nie na miejscu. Czy sprawi Tobie satysfakcję jesli napiszę, że takie żądanie (głosowania 1=1) wszystkich właścicieli obecnych na zebraniu następuje przed głosowaniem każdej uchwały. Wspólnota jest na tyle zdyscyplinowana że na zebrania przychodzi 20 -23 właścicieli.
Ledwo zacząłem swoją nieśmiałą aktywność na tym forum a już się robi nieciekawie.

P.S.Nie ma obaw [color=#f00] objad[/color] żona ugotuje bardzo smaczny.
Cytuj
#172 www.zarzadca.eu: KubaP 2015-03-25 17:41
[cite] Cieć:[/cite]Pyt anie do znawców tematu:
Czy głosowanie udziałami jest korzystniejsze od głosowania 1 właściciel - 1 głos? jest obowiązujące jako podstawowe

Kod:Art. 23. UoWL
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich
zbierania.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.


To zależy kto jaki ma interes w takim trybie głosowania .

[cite] Cieć:[/cite] Na początku każdego zebrania wspólnoty mieszkaniowej [color=#f00]ust ala się[/color] metodę głosowania.
Zawsze jest to 1=1. Na zebraniu jest kworum i jednomyślność w ustaleniu tej kwestii.
Czy jakaś formalność jest niedopełniona? ustalić to sobie możesz co ci żona ugotuje jutro na objad . Jeżli we wspólnocie suma udziałów równa sie 1 i nie ma większościowego właściciela lokalu to głosowania powinny sie odbywać wg udziału % w NW.
Sami sobie gotujecie trudny los.
Cytuj
#171 www.zarzadca.eu: stanislawl 2015-03-25 17:36
[cite] Cieć:[/cite]W "mojej" nieruchomości znajduje się 30 lokali mieszkalnych (30 właścicieli po 15 m3 i m4 ). Na początku każdego zebrania wspólnoty mieszkaniowej ustala się metodę głosowania. Zawsze jest to 1=1. Na zebraniu jest kworum i jednomyślność w ustaleniu tej kwestii. Czy jakaś formalność jest niedopełniona?
Sprawdź, jakie są udziały w nieruchomości wspólnej poszczególnych właścicieli. Dla mieszkań M3 i M4 na pewno są inne. Może być tak, że 14 mieszkań M3 i 2 mieszkania M4 nie mają w sumie ponad 50% udziałów, choć stanowią ponad 50% liczby lokali. Wtedy uchwała o sposobie głosowania "1-1"przyjęta głosami właścicleli tych 16 mieszkań jest nieważna.
Poza tym nie jestem pewny, czy można podjąć uchwałę o głosowaniu wszystkich uchwał na danym zebraniu metodą "1 lokal - 1 głos". UoWL (art. 23 ust. 2) mówi, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Powodem moich wątpliwości jest określenie: w określonej sprawie.
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl