21 listopada (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeGłosowanie we wspólnocie mieszkaniowej - obliczanie większości

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej - obliczanie większości

 

Właściciele lokali  podejmują decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną  w formie uchwał stanowiących  kolegialne oświadczenia woli złożone w sposób określony w art. 23 Ustawy o Wlasności Lokali, tj.:

 

1) na zebraniu właścicieli,

2) w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,

3)w trybie mieszanym - częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidulanego zbierania głosów przez zarząd.

 

O tym czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decydujące jest również i to, czy  opowiedziała się za nią  większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu z uwagi na brak większości nie podjęli uchwały - zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające - w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

O tym czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decydujące jest również i to, czy  opowiedziała się za nią  większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu z uwagi na brak większości nie podjęli uchwały - zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające - w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

Liczba oddanych głosów obliczana jest: albo na podstawie sumy udziałów poszczególnych właścicieli lokali, którzy wzięli udział w głosowaniu (taka siła głosu jaki jest udział danego właściciela w nieruchomości wspólnej) lub  zależy od liczby tych właścicieli.  Zgodnie z brzmieniem art. 23  uchwały podejmowane są albo większością głosów liczoną wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, albo wg. zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Do czasu nowelizacji Ustawy o Własności Lokali z dnia 16 marca 2000 roku zasadą było obliczanie głosów na podstawie wielkości udziałów, ponieważ głosowanie wg. zasady: jeden właściciel - jeden głos, było możliwe tylko wtedy, gdy właściciele lokali zdecydowali o tym  większością głosów liczoną wielkością udziałów.W praktyce, gdy jeden z właścicieli lokali posiadał większość, czyli ponad „50 procent" udziałów - bez jego aprobaty nie było możliwe podjęcie jakiejkolwiek uchwały.

 

Nowelizacja z 2000 roku wprowadziła zasadniczą zmianę tej sytuacji, ponieważ dała  możliwość głosowania wg. zasady: jeden właściciel - jeden głos - na skutek zgłoszenia żądania przez właścicieli lokali posiadających łącznie 1/5 udziałów ( „20 procent") w przypadku, gdy suma udziałów nie równa się 1 ( „100 procent") lub większość ( „50 procent") udziałów należy do jednego właściciela. Ustawa nie zawiera  postanowień, które ograniczałyby właścicieli czasowo w zakresie możliwości złożenia takiego żądania - mogą więc to uczynić do momentu zakończenia indywidualnego zbierania głosów nad daną uchwałą.

 

W konsekwencji przyjętych nowych uregulowań prawnych właściciele mogą  postanowić w drodze uchwały, że głosowanie nad uchwałami w ich wspólnocie odbywać się będzie  według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Przed marcem 2000 - podjęcie takiej uchwały było możliwe jedynie większością głosów obliczanych wg. wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej - obecnie na zasadach ogólnych, czyli w trybie  zgłoszenia żądania przez właścicieli posiadających łącznie ponad 1/5 udziałów ( „20 procent"), aby nad tą uchwałą głosować wg. zasady , że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Taką właśnie uchwałę podjęli właściciele lokali w jednej z wrocławskich  wspólnot mieszkaniowych, w której Gmina Wrocław posiadała większość udziałów w nieruchomości wspólnej (ponad „50 procent"). Gmina wytoczyła p-ko wspólnocie powództwo uznając, że właściciele naruszyli prawo, Sąd Okręgowy Wydział I Cywilny wyrokiem z dnia 26 marca 2003 roku ( sygn. akt: I C 714/02) uchylił tę uchwałę, ponieważ w ocenie tego Sądu właściciele lokali, którzy oddali głosy za jej podjęciem nie posiadali większości liczonej według wielkości udziałów. Wspólnota zaskarżyła orzeczenie skutkiem czego Sąd Apelacyjny w dniu 25 września 2003 roku wyrok zmienił i powództwo Gminy Wrocław oddalił ( I Aca 724/03).

 

Redakcja Zarzadca.pl

Komentarze  

#146 www.zarzadca.eu: KubaP 2014-06-23 09:26
[cite] Gość Zarzadca.pl:(JA NUSZ RUBIK) [/cite]czy uchwała o zaciągnięciu kredytu na ocieplenie bloku wystarczy 53 procent poparcia to zależy od wspólnoty.... czy jest duża ( powyżej 7 lokali) czy mała ....
Cytuj
#145 www.zarzadca.eu: Egzo 2014-06-22 17:04
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/c ite]czy uchwała o zaciągnięciu kredytu na ocieplenie bloku wystarczy 53 procent poparcia
Wysta rczy.
Cytuj
#144 JANUSZ RUBIK 2014-06-22 16:31
czy uchwała o zaciągnięciu kredytu na ocieplenie bloku wystarczy 53 procent poparcia
Cytuj
#143 zenon 2014-05-01 14:28
Tak mogą. Ale moim zdaniem należałoby pisać do Premiera Polski żeby znowelizowali całą Ustawę o własności lokali. Zycie zweryfikowało obecną Ustawę lokali.Wybory do Zarządu wspólnoty powinny się odbywać tyko na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej ,wybory do Zarządu częściowo na zebraniu a resztę w drodze indywidualnego zbierania głosów na uchwale.
.Jeżeli tak nie było to taka uchwała automatycznie powinna być nieważna z zapisu w U/W lokali ale do tego zapisu jest potrzebna nowelizacja. Zenon z Jeleniej Góry
Cytuj
#142 www.zarzadca.eu: Zarządca 2014-04-29 09:25
2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Ta k 1/5 - czyli 20 procent. A wydawało się, że znam już tę ustawę na pamięć - dziękuję
Cytuj
#141 www.zarzadca.eu: iga 2014-04-28 22:08
Cytat:
Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Czyli co najmniej 20% udziałów. I żadne 10% nie wchodzi w rachubę.

Chy ba pomyliłeś art.23 z art.31 UoWL:wink:
Cytuj
#140 www.zarzadca.eu: Zarządca 2014-04-28 21:54
[cite] iga:[/cite]Zarządco
Cytat:
Skuteczne żądanie głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos może pochodzić od właścicieli, których udziały stanowią łącznie co najmniej 1/5 (czyli 10 procent, jak to się potocznie określa).

Od kiedy to 1/5 =10% ? Gdzie tak się określa potocznie ? Można wiedzieć ?


Nie 1/5, lecz 1/10 - dziękuję.
Cytuj
#139 www.zarzadca.eu: iga 2014-04-28 21:46
Zarządco
Cytat:
Skuteczne żądanie głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos może pochodzić od właścicieli, których udziały stanowią łącznie co najmniej 1/5 (czyli 10 procent, jak to się potocznie określa).

Od kiedy to 1/5 =10% ? Gdzie tak się określa potocznie ? Można wiedzieć ?
Cytuj
#138 www.zarzadca.eu: citizen 2014-04-25 18:32
To najważniejsze zebranie dla wspólnoty jest raz w roku i we wszystkich znanych mi przypadkach zaczyna się późnym popołudniem. Czasem się zdarzy, że są jeszcze 1-2 dodatkowe zebrania w roku. Pracuję na pełny etat + społecznie w zarządzie wspólnoty + dość intensywne obowiązki rodzinne. Z mojej kalkulacji i porównania wartości mieszkania ze stawką godzinową w pracy wynika, że nawet wzięcie 2 godzin "wolnego" daje mi dużo mniejszą stratę finansową niż straty finansowe, które mogłyby wynikać z jakiś nierozważnych decyzji, które by mogły zapaść na zebraniu.
Ale każdy (a przynajmniej zazwyczaj) właściciel lokalu jest dorosły i podejmuje swoje decyzje, na podstawie swoich kalkulacji.
Cytuj
#137 Teresaa 2014-04-25 16:48
do citizen zawsze chodzę na zebrania ale kiedy mam wybór praca czy zebranie wybieram pracę dziękuję za odpowiedzi
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl