18 lipca (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeDochodzenie roszczeń z rękojmi – wielka niewiadoma

Dochodzenie roszczeń z rękojmi – wielka niewiadoma

 

Roszczenia z rękojmi

Okazuje się, że sprawa dopuszczalności dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową roszczeń od dewelopera za wady nieruchomości wspólnej nadal budzi wątpliwości, na tyle istotne, że Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 19 czerwca 2013 roku, sygn. akt I CSK 576/12 przedstawił składowi siedmiu sędziów Sądu Najwyższego do rozstrzygnięcia następujące zagadnienie prawne:

 

czy dopuszczalne jest przelanie przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu  wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

 

 

 

Sąd Najwyższy powziął wątpliwości rozpoznając skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego, który uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do dochodzenia roszczeń od dewelopera, nawet wtedy, gdy właściciele lokali przeleją na nią swoje uprawnienia, ponieważ nie mieści się to w zakresie  jej zdolności prawnej.

 

 

Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej ograniczona jest wyłącznie do czynności związanych z zarządem nieruchomością wspólną a nabycie od właścicieli wierzytelności, które przysługują im u dewelopera nie można do takich czynności zaliczyć argumentował Sąd Apelacyjny, który w konsekwencji przyjętego rozumowania uznał, że umowy przelewu są nieważne z powodu sprzeczności z prawem (art. 58 § 1 k.c.).

 

 

 

Wspólnota złożyła kasację od tego orzeczenia, ale Sąd Najwyższy przekazał wątpliwe zagadnienie do rozstrzygnięcia siedmioosobowemu składowi.

 

Jak wskazywał Sąd Najwyższy uzasadniając postanowienie – orzecznictwo samego Sądu Najwyższego dotyczące  dopuszczalności zawarcia przez właścicieli lokali, wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej umów przenoszących na rzecz wspólnoty uprawnienia przysługujące tym  właścicielom w związku z wadami fizycznymi nie jest jednolite.

 

 

W uchwale  z dnia 23.09.2004 roku (III CZP 48/04, OSNC 2005/9/153) Sąd Najwyższy, rozstrzygając zagadnienie prawne, czy wspólnota mieszkaniowa, posiada na podstawie art. 6 u.w.l., legitymację czynną do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne, odnoszące się do nieruchomości wspólnej, oraz roszczeń odszkodowawczych, związanych z tymi wadami, w stosunku do podmiotu, który sprzedał odrębne lokale mieszkalne jej członkom w nowo wybudowanym budynku,wyraził pogląd, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. Z kolei w wyroku z dnia 14 marca 2007 roku(I CSK 387/06, nie publ.), Sąd Najwyższy orzekając w podobnym stanie faktycznym orzekł, że roszczenia właścicieli lokali o obniżenie ceny , związane z  nabyciem lokali z wadami fizycznymi części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia, związanej z wadami,szkody powstałej w wyniku nienależytego wykonania przez sprzedawcę umów sprzedaży, nie mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.

 

A w wyroku z dnia 15 października 2008 roku ( I CSK 118/08, nie publ.) stwierdził, że niezależnie od tego, czy dana czynność zostaje zaliczona do czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 u.w.l.), czy też przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną  (art. 22 ust. 2 u.w.l.), wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków, związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych bądź prawnych,  jakie ma nieruchomość wspólna nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością.

 

 

Z kolei za przyjęciem dopuszczalności zawarcia umów przelewu wskazanych wierzytelności na rzecz wspólnoty, przemawia związek przenoszonych roszczeń właścicieli z nieruchomością wspólną i uproszczenie dochodzenia roszczeń.

 

 

Orzeczenie poszerzonego składu wpłynie na kierunek orzecznictwa, co się jednak stanie, gdy Sąd Najwyższy uzna, że wspólnota mieszkaniowa nie może dochodzić roszczeń od dewelopera mimo zawarcia umów przelewu? Przecież od strony praktycznej to będzie bardzo poważny problem dla właścicieli a deweloperzy staną się praktycznie bezkarni.

 

Ponieważ kwestia ta budzi takie  rozbieżności, posłowie już dawno powinni debatować nad nowelizacją prawa. Moim zdaniem jest to kolejny problem, który wymaga pilnej regulacji – podobnie jak sprawa głosowania przez współwłaścicieli wielostanowiskowych garaży.

 

 

Anna Kondrasiuk

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl