16 października (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeReklama na elewacji - co powinna zawierać uchwała?

Reklama na elewacji - co powinna zawierać uchwała?


 

 

Reklama na elewacjiTo właściciele decydują gdzie zawiśnie reklama na elwacji i ile pożytków z tego tytułu uzyska wspólnota mieszkaniowa, zarząd jedynie wykonuje ich wolę zawierając umowę - której elementy należy sformułować  już w uchwale wynika z orzecznictwa sądów apelacyjnych. 

 

 

 

Czy wspólnota mieszkaniowa może pobierać opłaty za reklamy?

Wspólnota może pobierać opłaty za reklamy na elewacji, choć jeszcze  kilka lat temu kwestia ta budziła wątpliwości,  np. w wyroku z dnia 17.03.2009 roku  Sąd Apelacyjny w Gdańsku (sygn. akt: I ACa 149/09)  stwierdził, iż zawarcie ze współwłaścicielem umowy o wynagrodzenie za korzystanie z elewacji możliwe jest dopiero, gdy wiąże się to dla niego z wymiernymi korzyściami i jednoczesnym ograniczeniem prawa do współposiadania i korzystania przez pozostałych współwłaścicieli.

 

Pogląd ten jednak  stopniowo ewoluował, np.  Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 23 lutego 2010 roku (sygn. akt: I ACa 33/10, niepubl.). przedstawił pogląd, że wprowadzenie odpłatności za umieszczanie tablic informacyjnych na elewacji nie narusza prawa,  jest to część wspólna nieruchomości i wspólnota mieszkaniowa może zróżnicować koszty jej utrzymania poprzez dodatkowe obciążenia właścicieli lokali użytkowych, o ile  jest to uzasadnione sposobem korzystania.

 

Generalnie kwestia ta budziła taka wątpliwości, ponieważ nie do końca było wiadomo czy wspólnota mieszkaniowa, a nawet jeżeli tak – to w jakich sytuacjach  może pobierać opłaty od swoich członków za korzystanie z nieruchomości wspólnej.

Obecnie nie ma już takich wątpliwości – wspólnota ma takie uprawnienie  i  orzecznictwo jest już w tej kwestii jednolite, co więcej – rezygnacja z pożytków tego rodzaju może być nawet uznana za przejaw złego zarządzania.

 

W wyroku z dnia 06 marca 2014 roku Sąd Apelacyjny w Szczecinie (sygn. akt: I ACa 679/13) stwierdził, że gdy właściciele wyrażą zgodę na umieszczenie nośników reklamowych i informacyjnych na elewacji swojej nieruchomości – to odstąpienie od pobierania za nie opłaty narusza niewątpliwie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

 

 

Jak widać rozbieżności na przestrzeni lat są ogromne – mamy do czynienia z dwoma zupełnie przeciwstawnymi poglądami, wspólnota z Gdańska, której gdański Sąd Apelacyjny uchylił uchwałę w sprawie opłat za reklamy, ponieważ uznał, uznał taką praktykę co do zasady za bezprawną ( z wyjątkiem, takiej „gdy wiąże się to dla niego z wymiernymi korzyściami i jednoczesnym ograniczeniem prawa do współposiadania i korzystania przez pozostałych współwłaścicieli”) na może zazdrościć dzisiaj wspólnocie ze Szczecinia  – której też co prawda uchwałę też uchylono, jednak m.in. za to .... opłat nie chciała pobierać. Aż trudno uwierzyć, że  apelacja gdańska i szczecińska działają na podstawie tych samych przepisów.

 

 

 

Jak sformułować uchwałę?

Tutaj właśnie wspólnoty mieszkaniowe popełniają sporo błędów, ponieważ zakorzeniony wręcz jest już pogląd, że treść uchwały winna zawierać zgodę na pobieranie pożytków a resztę spraw pozostawia się w gestii zarządu, niekiedy dodaje się też w załączeniu stawki.

 

Ale to nie wystarczy, przede wszystkim uchwała taka winna zawierać zgodę na zmianę przeznaczenie nieruchomości wspólnej – bo właśnie z taką sytuacją mamy do czynienia w razie zapełniania ścian budynku reklamami.

Jak to stwierdził szczeciński Sąd Apelacyjny w cytowanym powyżej orzeczeniu: „tablica reklamowa, pomimo że nie narusza konstrukcji nośnej ściany, ani nie ingeruje w inny sposób w substancję budynku, to jednak stanowi o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej poprzez samo jej posadowienie w obrębię elewacji”.

 

Kolejnym punktem, który obowiązkowo winien w takiej uchwale się znaleźć jest określenie wysokości opłat za reklamę, a także stosowne upoważnienie dla zarządu do zawarcia umów – które to pełnomocnictwo ma charakter rodzajowego (por.: Uchwała wspólnoty mieszkaniowej - sama zgoda nie wystarczy , Zarządca Portal Informacyjny).

Zatem winny w nim się znaleźć „podmiotowo i przedmiotowo istotne postanowienia umowy oraz wskazywanie osoby, z którą umowa ma zostać zawarta” –

 

 

Sąd Apelacyjny w Szczecinie, identycznie zresztą jak Apelacyjny w Gdańsku – wykluczył blankietową formę uchwały. Oznacza to, że zawarcie umowy w zakresie korzystania z elewacji winno być poprzedzone każdorazowo uchwałą, w której należy co najmniej wskazać elementy przedmiotowo istotne – czyli cenę, wymiary reklamy, miejsce montażu, czas trwania umowy ale także i podmiot, z którym ma być zawarta.

Zarząd nie jest uprawniony do decydowania samodzielnie o takich sprawach, stanowiłoby to niedozwolone ominięcie prawa – art.. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 





 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl