6 czerwca (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeABC samowoli budowlanej

ABC samowoli budowlanej

 

 

Samowola budowlana 

Przepisy ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 (tekst jednolity z dnia 12.11 2010 roku, Dz. U. Nr 243, po. 1623) nie definiują pojęcia „samowola budowlana”, jednak termin ten jest powszechnie stosowany na oznaczenie   robót budowlanych przeprowadzonych bez dopełnienia wymaganych prawem formalności.

 

 

Pozwolenie czy zgłoszenie

Na gruncie prawa budowlanego obowiązuje generalna zasada uzyskiwania pozwoleń na budowę wyrażona w art. 28 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którą roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, przy czym przepisy dopuszczają  w tym względzie odstępstwa, o których mowa w art. 29 – 31.

W art. 29 określono enumeratywnie wyjątki od powyższej reguły, zwolniono w nim  inwestorów określonych  w ust. 1 obiektów oraz wykonanie wymienionych w ust. 2 robót  od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę,  jednak należy pamiętać, że zwolnienia tego nie można interpretować rozszerzająco – innymi słowy zwolnieniu podlega tylko to, co w tym przepisie wyraźnie wymieniono. Z kolei art. 30 ust. 1 wymienia przypadki, w których nie jest wymagane pozwolenie,  ale zamiar budowy należy zgłosić organowi.

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna wydawana zgodnie z regułami określonymi  w kpa (z wyłączeniem stosowania  art. 31 kpa) a więc  podlega kontroli instancyjnej, służy na nią prawo skargi do sądu administracyjnego, prace budowlane można rozpocząć dopiero wtedy, gdy uzyska przymiot ostateczności – czyli nie będzie zaskarżalna w postępowaniu administracyjnym, tj. nie służy od niej odwołanie lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Natomiast  złożenie skargi do sądu  nie stoi na przeszkodzie rozpoczęciu prac, gdyż nie pozbawia decyzji przymiotu ostateczności (choć sąd może  wstrzymać jej wykonanie a nawet po rozpoznaniu sprawy wyeliminować ją z obrotu prawnego). Postępowanie poprzedzające wydanie pozwolenia na budowę jest sformalizowane, wymaga od inwestora  przygotowania wielu dokumentów, wskutek odwołań i protestów sąsiadów może toczyć się latami. To właśnie ten nadmierny formalizm jest zwykle   przyczyną dokonywania samowoli.

Mniej rygorystyczne jest już natomiast postępowanie związane ze zgłoszeniem, choć i tutaj zdarzają się samowole, często inwestorzy przystępują do robót za wcześnie, tj. przed upływem terminu do złożenia sprzeciwu przez organ, albo za późno – tj. po upływie dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

 

 

 

Samowola i co dalej?

Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi samowolę – nakaże rozbiórkę, albo – o ile istnieje taka możliwość w danym stanie faktycznym – co winien zbadać z urzędu – przeprowadzi postępowanie legalizacyjne.

Rozbiórki można uniknąć, jeżeli budowa:

-  jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,  w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy  brak planu miejscowego – jest zgodna z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem (np. legalizacja kominka w budynku wielorodzinnym, w którym znajduje się więcej niż cztery kondygnacje nadziemne nie będzie możliwa, ponieważ byłoby to niezgodne z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Jeżeli te oba warunki są spełnione - właściwy organ nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie: zaświadczenia wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności budowy z ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przedłożenie tych dokumentów w wyznaczonym terminie traktuje się jako wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.  Organ wydaje również postanowienie w przedmiocie  opłaty legalizacyjnej – w razie jej niewpłacenia lub niezłożenia wymaganych dokumentów nakazuje rozbiórkę samowoli.

 

 

 

Czasami lepsza rozbiórka

Niekiedy może się okazać, że rozbiórka jest bardziej opłacalna od legalizacji, ponieważ opłaty legalizacyjne są bardzo wysokie i wynoszą od 25 000 zł. do 937 500 tys. zł., - oblicza się je   na podstawie przepisów dotyczących kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, ustawy, które wymierzanych   w razie stwierdzenia nieprawidłowości na budowie, jednak stawka podlega aż  pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Podkreślenia wymaga, że organ nie może odstąpić od wymierzenia tej opłaty,   na jej wysokość nie ma żadnego wpływu  sytuacja materialna i życiowa inwestora (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia  6 maja 2014 roku,  sygn. akt: II SA/Ol 204/14). 

Opłaty nie można też rozłożyć na raty, na co zwrócił uwagę Rzecznik Praw Obywatelskich w swoim wystąpieniu  do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie instytucji legalizacji samowoli budowlanej z dnia 21 października 2013 wskazując, że „problem braku możliwości rozłożenia opłaty legalizacyjnej na raty jest naglący i negatywnie oddziałuje na sytuację prawną inwestorów, którzy nie są w stanie skorzystać z legalizacji samowoli budowlanej tylko z powodu wysokości opłaty legalizacyjnej i krótkiego terminu jej uiszczenia”

Należy też pamiętać, że choć wysokość opłaty legalizacyjnej ustala się na podstawie przepisów prawa budowlanego reglujących wymierzanie kar, to opłata ta sama w sobie karą nie jest, ponieważ nie ma przymusu jej zapłaty – inwestor może przecież zdecydować się na rozbiórkę. Uzasadniając wyrok z dnia 6 maja 2014 roku, sygn. akt: II SA/Ol 204/14, WSA w Olsztynie stwierdził, że „opłata legalizacyjna nie jest jednak karą, ponieważ postępowanie legalizacyjne w toku którego zapada postanowienie ustalające taką opłatę stwarza stronie możliwość odstąpienia od nakazu rozbiórki samowolnie wybudowanego (rozbudowanego) obiektu budowlanego, z którego ma ona prawo, a nie obowiązek, skorzystać.”

 

 

 

Samowola bez „przedawnienia”

Niestety, nie mamy dobrej wiadomości dla osób, które dokonały samowoli, ponieważ prawo budowlane nie przewiduje „przedawnienia” w tym względzie, choć swego rodzaju „abolicję” wprowadziła nowelizacja z 1997 roku. W dniu 24 grudnia 1997 roku wszedł w życie przepis, zgodnie z którym organ nie mógł nakazać rozbiórki, jeżeli upłynęło 5 latod zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części – pod warunkiem, że właściciel uzyskał pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Regulacja obowiązywała do 10 lipca 2003 roku i nadal ma zastosowanie do samowoli dokonanych pod rządami ówczesnych przepisów.  

 

Przedawnia się natomiast karalność samowoli, która jest czynem karalnym, art. 90  Prawa budowlanego stanowi, że wykonanie samowoli budowlanej jest przestępstwem zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2. Przedawnienie karalności następuje po 5 latach od od popełnienia czynu na podstawie (art. 101 § 1 pkt 4 Kodeksu karnego,  Dz. U. Nr 88, poz. 553 z późn. zm..


Natomiast bez względu na to ile czasu upłynęło od dokonania samowoli należy liczyć się z tym, że organ w każdej chwili, o ile uzyska o niej informację może wydać decyzję w przedmiocie rozbiórki, ewentualnie przeprowadzić postępowanie legalizacyjnie.

W wyroku z dnia 28 stycznia 2010 roku (sygn. akt: VII SA/Wa 1598/09) warszawski WSA uchylił decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w przedmiocie odmowy wydania nakazu likwidacji otworów okiennych, ponieważ organ nie przeprowadził należycie postępowania dowodowego celem ustalenia  czy budynek wzniesiony w 1910 roku został wybudowany w warunkach samowoli budowlanej. Organ winien  dokonać poszukiwań i sprawdzić dokumentację archiwalną a w razie jej braku przeprowadzić postępowanie z udziałem świadków i stron, nie ma znaczenia, że od czasu wzniesienie budynku minęło już 100 lat a pierwotni inwestorzy, którzy mogli dokonać ewentualnej samowoli już zmarli.

 

 

 

Samowola samowoli nie równa

W związku ze zmianami prawa budowlanego konsekwencje samowoli dokonanych w różnym czasie mogą być odmienne.

Dla oceny sytuacji prawnej decydujące znaczenie mają następujące przedziały czasowe:

- przed 1 stycznia 1995 r. – legalizacja bez opłaty - zgodnie z art. 103 ust. 1 obecnie obowiązującego Prawa budowlanego do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy, tj. przed 1 stycznia 1995 roku stosuje się przepisy dotychczasowe.

Chodzi przy tym o wszelkie obowiązujące przed tą datą przepisy, nawet te które stosowano ponad 100 lat wcześniej (por. wyrok WSA z z dnia 28 stycznia 2010 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 1598/09).

W okresie od 24 października 1974 roku do 1 stycznia 1995 roku obowiązywało Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229 z późn. zm.), które dopuszczało zalegalizowanie samowoli, jednak bez opłat legalizacyjnych, dlatego te przepisy były bardziej korzystne dla inwestorów niż obecnie obowiązujące;

 

- między 1 stycznia 1995 r. a 10 lipca 2003 r. –  rozbiórka, ale …

Ustawa Prawo budowlane z 1994 r., która weszła w życie 1.01.1995 roku  zmieniła przepisy dotyczące samowoli – przyjęto w niej bardzo restrykcyjne rozwiązanie – każda samowola winna zakończyć się rozbiórką, jednak organ nie mógł jej nakazać, jeżeli upłynęło 5 lat od zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części – pod warunkiem, że właściciel uzyskał pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.  Taką „abolicję” wprowadziła ustawa z dnia 22 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane, ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych, która weszła w życie 24 grudnia 1997 roku;

- po 10 lipca 2003 r. – nie chcesz rozbiórki – musisz płacić 

W dniu 10 lipca 2003 roku weszła w życie ustawa z 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw – nowe przepisy przywróciły możliwość zalegalizowania samowoli, jednak wprowadziły bardzo wysokie opłaty legalizacyjne.

 

- samowole po nowemu – obecnie trwają prace nad Kodeksem urbanistyczno-budowlanym, który zmieni m.in. procedurę legalizacyjną, wymiar opłat będzie uzależniony od wartości samowolnie wzniesionej nieruchomości   (30 procent).

 

 

 

Samowola „przechodzi” na nowego właściciela

Nabywając nieruchomość należy liczyć się z tym, że „przechodzą” na nas konsekwencje dokonanych wcześniej samowoli,  nie ma przy tym  znaczenia czy byliśmy ich świadomi – ewentualnych roszczeń można dochodzić od zbywcy, natomiast nielegalne prace dotyczą obiektu a nie sprawcy – dlatego organ nakaże rozbiórkę lub zaproponuje zapłatę opłaty legalizacyjnej nowemu właścicielowi.

W wyroku z dnia 27 marca 2007 r., sygn. akt: II OSK 522/06, NSA przedstawił pogląd zgodnie z którym: „kiedy w toku prowadzonego postępowania administracyjnego zmierzającego do legalizacji samowoli budowlanej właściciel nieruchomości, który wcześniej był inwestorem, zbywa swoją nieruchomość w drodze czynności cywilnoprawnej, to w świetle art. 52 ustawy - Prawo budowlane - nowy właściciel, wchodząc w prawa i obowiązki dotychczasowego, powinien być podmiotem, do którego kierowane winny być wszelkie postanowienia organów administracji, w tym przede wszystkim nakaz rozbiórki jako konsekwencja niewykonania nałożonych wcześniej obowiązków w trybie art. 48 ust. 2 i 3 ustawy - Prawo budowlane. Inwestor, który w toku prowadzonego postępowania legalizacyjnego wyzbywa się prawa do nieruchomości, traci status strony w postępowaniu administracyjnym, zaś adresatem wydawanych następnie w sprawie decyzji winien być nowy właściciel, który stał się następcą prawnym”.

W podobnej niezbyt korzystnej sytuacji są również spadkobiercy nielegalnie wzniesionych obiektów lub ich części – w wyroku z dnia 6 maja 2014 roku, sygn. akt: II SA/Ol 204/14, WSA w Olsztynie stwierdził, że: „nie ma w sprawie znaczenia, kto jest sprawcą samowoli. Skarżąca (i jej matka) są bowiem właścicielkami budynku, którego dotyczy samowola i fakt, że skarżąca nabyła go w drodze dziedziczenia pozostaje bez wpływu na obowiązki, wynikające ze stwierdzonej samowoli budowlanej, bowiem na skarżącą przeszły prawa i obowiązki spadkodawcy – art. 922 § 1 i nast. kodeksu cywilnego.”

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 





 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

blog
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#14 www.zarzadca.eu: elan124 2016-05-15 17:26
Platon czerpiąc ze słów swego nauczyciela Sokratesa, uważa duszę za "esencję osoby, cząstkę, która decyduje o naszym zachowaniu. Uważał tę esencję za bezcielesnego mieszkańca naszego jestestwa. Dusza według Platona składa się z trzech części: rozsądku, pożądliwości i popędliwości.
Każda z tych części ma swoje miejsce w zrównoważonej i spokojnej duszy. Rozsądek, czyli według Platona umysł, można przyrównać do woźnicy rydwanu powożącego końmi pożądania i emocji. Pożądliwość ciągnie człowieka w kierunku zaspokajania podstawowych potrzeb cielesnych, ale gdy rządzi całkowicie, stacza się on w hedonizm. Z drugiej strony popędliwość pcha nas ku wzniosłym aktom. Jednak jeśli rządzi, wiedzie do dumy - w pojęciu Greków najgorszej z możliwych przywar".
Cytuj
#13 www.zarzadca.eu: gecon 2016-05-15 16:01
Ależ du.. du.., dusza... też wtedy nie cierpi.
Chocia ż - ale tu musielibyśmy wejść na "części wspólne" filozofii począwszy od Sokratesa czy Arystotelesa.
Jak mawiał Platon - pożądliwość ciągnie człowieka w kierunku zaspokajania podstawowych potrzeb cielesnych, ale gdy rządzi całkowicie, stacza się on w hedonizm.
Oznaczałoby to, że wspólnoty (mieszkaniowe) stoczyły się już pod wpływem tej siły przewodniej?
Cytuj
#12 www.zarzadca.eu: Haneczka 2016-05-15 15:27
[cite] gecon:[/cite]Cytat:
...dokonują grzechu zaniechania,
Osobiście wolę w inny sposób grzeszyć, aby ciało nie cierpiało. :shamed::bigsmi le:
To nic odkrywczego. Każdy woli. Dla większości, tak jak w większości wspólnot mieszkaniowych, hedonizm przewodnią siłą narodu. :bigsmile:
Ale , w takim razie, co z du... z du... :shamed: ... z duszą? :smile:
Cytuj
#11 www.zarzadca.eu: gecon 2016-05-15 15:00
Cytat:
...dokonują grzechu zaniechania,
Osobiście wolę w inny sposób grzeszyć, aby ciało nie cierpiało. :shamed::bigsmi le:
Cytuj
#10 www.zarzadca.eu: Haneczka 2016-05-15 13:25
[cite] gecon:[/cite]To klasyczny przypadek - tak - wszyscy właściciele odpowiadają, bo każdy z nich jest jednocześnie współwłaściciel em NW.

Tak. A przez swoją bierność dokonują grzechu zaniechania, więc... "cierp ciało, kiedyś chciało". :bigsmile:
Cytuj
#9 www.zarzadca.eu: gecon 2016-05-15 12:32
Cytat:
ale jeśli nie było w tej sprawie wcześniejszych uchwał podjętych przez wspólnotę wyrażających zgodę na wszelkiego rodzaju dobudowy, przebudowy itp bez pozwoleń , czyli nie było nić : uchwał WM i pozwoleń na przebudowę lub ingerencję w elewację ... ?
To klasyczny przypadek - tak - wszyscy właściciele odpowiadają, bo każdy z nich jest jednocześnie współwłaściciel em NW. Tak jak pisałem, potem można dochodzić od winowajcy bezpośredniego zwrotu kosztów.
Ale z drugiej strony dlaczego żaden z właścicieli nie reagował odpowiednio wcześniej widząc co się dzieje, że jeden z właścicieli czy zarządca np. grzebie (rozwala, buduje nadbudowuje itp.) w ich współwłasności bez ich wiedzy?
Cytuj
#8 www.zarzadca.eu: finezja22@op.pl 2016-05-15 11:59
Trudno to zrozumieć,ale skoro prawo to tak traktuje ? ...ale jeśli nie było w tej sprawie wcześniejszych uchwał podjętych przez wspólnotę wyrażających zgodę na wszelkiego rodzaju dobudowy, przebudowy itp bez pozwoleń , czyli nie było nić : uchwał WM i pozwoleń na przebudowę lub ingerencję w elewację ... ?......Bo rozumię, ze jak zwykle prawo nie działa wstecz ....więc po takiej kontroli , gdyby były zalecenia i kary ,to nie dotyczą one tylko wyłącznie " winowajcy " czyli jednego danego WL
Cytuj
#7 www.zarzadca.eu: gecon 2016-05-15 11:46
Cytat:
...niewinni ludzie musza ponosić odpowiedzialnoś ć finansową za samowolę budowlaną niektórych członków wspólnoty
To niezupełnie tak jest.
Zgodnie z prawem budowlanym jedynym partnerem dla wszelkich organów administracji w budynku wielolokalowym wspólnoty nie jest zarząd, nie jest zarządca, nie są poszczególni właściciele - lecz tylko i wyłącznie wspólnota rozumiana jako ogół właścicieli. Stąd też wszelką odpowiedzialnoś ć również materialną za błędy czy zaniedbania na danej nieruchomości - ponosi wspólnota.
Natomiast każdy z właścicieli który sprzeciwiał się samowoli (np. głosował przeciw) lub uważa, że konkretną winę za daną szkodę ponosi czy to zarząd czy zarządca czy inny właściciel - zawsze ma prawo wystąpić na drogę cywilną o zwrot części poniesionej szkody (zgodnie z art. 17 UoWL). Taka jest niestety procedura: najpierw płacisz solidarnie ze wszystkimi a potem domagaj się zwrotu.
Cytuj
#6 www.zarzadca.eu: finezja22@op.pl 2016-05-15 11:33
Nie mogę uwierzyć,ze niewinni ludzie musza ponosić odpowiedzialnoś ć finansową za samowolę budowlaną niektórych członków wspólnoty mieszkaniowej .
Gdyby kontrola wykazała ,ze odstąpienia od projektów i pozwoleń maja miejsce , stwierdziła samowolę budowlana, to przecież odpowiedzialnoś ć ponoszą : właściciel danej części nieruchomości , zarządca wspólnoty mieszkaniowej lub w niektórych przypadkach inwestor .Właściciel /sprawca samowoli przecież miał obowiązek wystapić z wnioskami o pozwolenia, ....jeśli tegonie zrobił , jeśli zarządca / zarząd wspólnoty dał na to przyzwolenie sprawa wydaje się oczywista . Dlaczego koszty mają ponosić z FR wszyscy . Często pozostali właściciele lokali we wspólnocie sprzeciwiają się .....ale co mają do powiedzenia jeśli są w mniejszości.... ..Przecież konsekwencje musza ponosić winni tej samowoli .
Cytuj
#5 Aga 2016-04-22 16:41
"Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi samowolę – nakaże rozbiórkę, albo – o ile istnieje taka możliwość w danym stanie faktycznym – co winien zbadać z urzędu – przeprowadzi postępowanie legalizacyjne."
Te dane są nieaktualna, tak nadzór już nie działa (mówimy o wspólnocie), nadzór nie nakazuje rozbiórki tylko zaleca podanie sprawy na drogę cywilną, chyba że zagraża samowola życiu w sposób bezpośredni. Postępowanie legalizacyjne prowadzone jest na wniosek. Dużo się zmieniło. Podajecie dane informacje których się nie stosuje.
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl