28 kwietnia (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA Komentarze Przez biuro w mieszkaniu można stracić bonifikatę

Przez biuro w mieszkaniu można stracić bonifikatę

 

 

 

 

biuro w mieszkaniuW wielu wspólnotach mieszkaniowych, szczególnie w budynkach deweloperskich, w których część lokali nabywana jest w celach inwestycyjnych mieszkania wynajmowane są osobom prowadzącym działalność gospodarczą na cele biurowe, zakładów fryzjerskich, kosmetycznych, czy kancelarii.

 

Nie jest to sytuacja komfortowa dla mieszkańców, ponieważ wiąże się zwykle z uciążliwościami, więcej osób postronnych kręci się po klatce, drzwi wejściowe są otwierane każdemu, kto wciśnie przycisk domofonu, itp. dlatego wspólnoty mieszkaniowe próbują niekiedy się bronić przyjmując regulaminy, w których zakazują prowadzenia tego rodzaju działalności w mieszkaniach, ewentualnie uzależniają ją od zgody zarządu.

 

Uchwały te nie mają jednak żadnego znaczenia prawnego, ponieważ wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do władczego kreowania praw i obowiązków właścicieli w zakresie przedmiotu stanowiącego ich odrębną własność.  Nie oznacza to jednak, że sprawy nie podlegają żadnej kontroli i właściciel może dowolnie według swojego uznania wykorzystywać lokal.

 

 

Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym zwykle wiąże się ze zmianą sposobu jego użytkowania,  jednak nie zawsze tak będzie. Trzeba odróżnić sytuację, gdy lokal nadal pełni swoją mieszkaniową funkcję a właściciel rejestruje w nim działalność i przeznacza jedynie jego część na czynności z nią związane, np. przechowuje dokumentację, pracuje w nim, itd.

 

 

Trudno w takim przypadku przyjąć, aby rzeczywiście doszło do zmiany sposobu użytkowania, ponieważ zgodnie z definicją zawartą w art. 71 ust. 1 pkt. 2 prawa budowlanego należy przez to rozumieć „podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno –sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.”

Inaczej natomiast będzie, gdy w mieszkaniu przebywają   pracownicy,  urządzono w nim  biuro czy gabinet – wtedy właściciel ma obowiązek dopełnić formalności wynikających z przepisów prawa budowlanego.

Art. 71 ust, 2 stanowi, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi właściwemu organowi, którym zgodnie z art. 82 prawa budowlanego jest organ administracji architektoniczno – budowlanej I instancji – starosta lub wojewoda.

 

Do zgłoszenia należy dołączyć dokumenty, o których mowa w tym przepisie, w tym ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.  W razie konieczności organ może w drodze postanowienia nałożyć na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia brakujących dokumentów z zakreślonym terminie – w razie niedopełnienia formalności – organ wyda decyzję, mocą której wyrazi sprzeciw, co uniemożliwi dokonanie zmiany.

 

 

Należy też  pamiętać, że złożenie pełnej dokumentacji nie oznacza, że  działalność w lokalu będzie można prowadzić, ponieważ organ może wnieść sprzeciw w następujących przypadkach:

 

- zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – wtedy rozstrzygniecie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę,

- zmiana narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-zmiana może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, warunków zdrowotno – sanitarnych, ewentualnie wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

 

 

Zgłoszenie winno być dokonane przez zamierzoną zmianą sposobu użytkowania, a zamian może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od daty zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu, który, przyjmuje postać decyzji.

Dokonanie zgłoszenia już po fakcie, czyli po zmianie sposobu użytkowania nie wywołuje skutków prawnych i każda nielegalna zmiana traktowana jest jak samowola budowlana. Jeżeli zatem organ stwierdzi, że ma ona miejsce – wstrzyma użytkowanie obiektu i nałoży obowiązek dostarczenia dokumentacji koniecznej do zmiany sposobu użytkowania a następnie, gdy zostaną wniesione w terminie w drodze postanowienia ustali wysokość opłaty legalizacyjnej. Niestety może to być bardzo wysoka kwota, ponieważ odpowiednie zastosowanie mają w takim przypadku przepisy dotyczące kar nakładanych za nieprawidłowości przy budowie obiektu, o których mowa w art. 59 f prawa budowlanego, przy czym kwoty  te podlegają aż 10 krotnemu podwyższeniu.

 

Z powodu tak wysokich kosztów bardziej opłacalne byłoby przywrócenie obiektu do stanu pierwotnego i zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.

 

 

Samowolna zmiana sposobu użytkowania jest karalna – podlega karze grzywny (500 zł., w wyjątkowych sytuacjach – 1000 zł. Należy też pamiętać, że zmiana sposobu użytkowania, nawet legalna nie zawsze musi się opłacać właścicielowi – chodzi o osoby, który wykupiły od gminy lokal na preferencyjnych warunkach, w takim przypadku zmiana sposobu użytkowania przed upływem pięciu lat od daty nabycia  skutkuje koniecznością zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty.

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

 
 
 
 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl