17 stycznia (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeDostęp do drogi publicznej – służebność musi być odpowiednia

Dostęp do drogi publicznej – służebność musi być odpowiednia

 

 

 

 

 droga publiczna dostęp

Zanim organ administracyjno budowlany wyda pozwolenie na budowę obiektu budowlanego, jego  przebudowę skutkującą zmianą formy architektonicznej, czy rozpatrzy zgłoszenie w zakresie zmiany sposobu użytkowania – musi dokładnie sprawdzić jakie są ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.  Jest to konieczne m.in. do ustalenia czy planowana inwestycja jest dopuszczalna a także  jakie są wymogi w zakresie kształtowania ładu przestrzennego.

 

 

Jeżeli na danym terenie brak  miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego  konieczne jest uzyskanie dla planowanego przedsięwzięcia decyzji ustalającej warunki zabudowy, przy czym wymogi konieczne do jej wydania określono w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 r. (tekst jednolity z 24.04.2012 r., Dz. U. 2012, poz. 647). Dla pozytywnego rozstrzygnięcia należy  spełnić je wszystkie – w razie niedotrzymania którekolwiek z nich – organ wyda decyzję odmowną.

 

 

Są to następujące warunki:

 

-co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy – tzw. dobre sąsiedztwo; jednak wymóg ten nie odnosi się on do zabudowy zagrodowej, jeśli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie; 

-teren  ma dostęp do drogi publicznej ( niekoniecznie bezpośredni, może być zapewniony przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową),

- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające  dla zamierzenia budowlanego (należy przedłożyć potwierdzenie przez przedsiębiorstwo zarządzające siecią),

-teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka już została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki obecnie oznaczone w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę);

-decyzja jest zgodna z przepisami  (m.in. z przepisami regulującymi ochronę środowiska czy  zabytków).

 

 

 

Naczelną zasadą przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy w zakresie ładu przestrzennego jest kontynuacja – czyli, że nowa zabudowa winna nawiązywać do tej, która już istnieje w sąsiedztwie w zakresie zagospodarowania terenu, funkcji, cech i parametrów zabudowy – kwestie te szczegółowo reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania planu przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Organ musi jednak przy tym wyważyć również prawo do zabudowy, które nie może ulegać nadmiernym ograniczeniom ze strony państwa.

 

 

Zasadę kontynuacji nazywa się również zasadą „dobrego sąsiedztwa” , która to nazwa wywodzi się z art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w przepisie tym mowa o działce „sąsiedniej”. W związku z jego stosowaniem pewne mogą mieć niekiedy miejsce problemy interpretacyjne, chodzi o to jak rozumieć to sąsiedztwo. Obecnie w orzecznictwie sądów administracyjnych jednolicie przyjmuje się, że obszar, który organ winien analizować przy ocenie zachowania warunków istniejącej zabudowy teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna jej szerokość, ale nie mniej niż 50 m (por. tak WSA w Łodzi w wyroku z 03.10.2007 r., II SA/Łd 571/07).

 

Kolejny wymóg to dostęp do drogi publicznej, jednak nie musi być  bezpośredni, wystarczy, że zostanie zapewniony przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową.

 

Jak wskazuje praktyka obrotu deweloperzy bardzo często w umowach deweloperskich a potem w umowach przyrzeczonych zapewniają dostęp dla swoich dalszych inwestycji przez ustanawianie służebności przechodu i przejazdu – jednak nie zawsze jest to jednoznaczne z tym, że organ wyda im decyzję o warunkach zabudowy.

 

Służebność musi być bowiem  odpowiednia - w rozumieniu art.2  pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - dla obsługi planowanej inwestycji, czyli zapewnić właściwą komunikację dla niej, jeżeli wymóg ten nie zostanie spełniony –deweloper nie będzie mógł zrealizować przedsięwzięcia.

Jedną z takich spraw rozpoznawał NSA, wspólnota mieszkaniowa, na terenie której ustanowiono służebność celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla kolejnej inwestycji deweloperskiej  – wielorodzinnego budynku mieszkalnego zakwestionowała decyzję o warunkach zabudowy.

 

W skardze kasacyjnej zarzuciła, że służebność ta nie zapewnia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, ponieważ została ustanowiona na pasie o szerokości trzech metrów, co jest niezgodne z przepisami odrębnymi, tj. rozporządzeniem  Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych. Zgodnie z nim minimalna szerokość drogi pożarowej winna przy budynku, który ma być wybudowany wynosić przynajmniej 4 metry. Ponadto, droga pożarowa ma zapewnić przejazd bez cofania lub istnienia placu manewrowego o wymiarach 20 m x 20 m.  

 

 

NSA przyznał wspólnocie rację, uznał że przedmiotowa nieruchomość, mimo ustanowienia służebności i spełnienia pozostałych wymagań nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej  i uchylił decyzję o warunkach zabudowy  (por. wyrok NSA z 23.04.2013 roku, sygn. akt: II OSK 2850/12).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

 
 
 
 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl