21 września (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeJak się zabezpieczyć przed wykonaniem wadliwej uchwały

Jak się zabezpieczyć przed wykonaniem wadliwej uchwały

 

wykonanie wadliwej uchwałyKażdy właściciel może zaskarżyć uchwałę z powodu jej  niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo  gdy godzi ona w zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

 

 

Wytoczenie powództwa nie ma jednak żadnego wpływu na losy uchwały, przepis art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi wręcz, że w takiej sytuacji podlega ona wykonaniu. Trzeba więc uzbroić się w cierpliwość i czekać na  prawomocny wyrok eliminujący uchwałę, jednak w tym czasie w wyniku jej wprowadzenia do obrotu mogą nastąpić takie zmiany w sferze prawnej wspólnoty mieszkaniowej czy skarżącego, że skutki  mogą być trudne, a nawet niemożliwe  do odwrócenia.

 

 

Członek wspólnoty może jednak skorzystać z instytucji zabezpieczenia powództwa, na co zresztą wprost wskazano w ust. 2 cytowanego powyżej artykułu, zaskarżona uchwała podlega co prawda wykonaniu, ale pod warunkiem, że  sąd nie wstrzyma jej wykonania do czasu zakończenia sprawy. Wstrzymanie wykonania nie następuje jednak z urzędu, na co mogłaby wskazywać treść tego przepisu – zawsze wymaga wniosku – właściciela, albo   interwenienta, jeżeli bierze udział w sprawie.Sam wniosek jednak nie wystarczy – ponieważ należy w nim uprawdopodobnić, że roszczenie istnieje, wykazać swój interes prawny w zabezpieczeniu i przede wszystkim, że w razie braku zabezpieczenia – wykonanie uchwały uniemożliwi lub znaczenie utrudni osiągnięcie skutków wyroku, gdyby uchwała została uchylona przez sąd. Wniosek składa  się do sądu , do którego należy rozpoznanie sprawy w I-ej instancji – czyli do sądu okręgowego, jednak jeżeli wniosek zgłoszono w toku postępowania – do sądu,  który sprawę już rozpoznaje, chyba że sądem tym jest już Sąd Najwyższy – wtedy wniosek rozpoznaje sąd i instancji. Jego rozpoznanie powinno nastąpić „bezzwłocznie” – nie później niż w terminie tygodnia od jego złożenia do sądu, a rozstrzygnięcie następuje w formie postanowienia, na które służy zażalenie.

 

 

Należy jednak zdawać sobie sprawę z tego, że udzielenie zabezpieczania nie przesądza, że właściciel wygra sprawę przeciwko wspólnocie, ponieważ sąd w postępowaniu zabezpieczającym bada jedynie prawdopodobieństwo zaistnienia okoliczności wskazanych we wniosku.  Po rozpoznaniu sprawy może się okazać, że to wspólnota mieszkaniowa a nie skarżący ma rację. Co więcej, wspólnota mieszkaniowa po takim korzystnym dla siebie rozstrzygnięciu może dochodzić roszczeń odszkodowawczych od właściciela, jeżeli wykaże że wskutek wykonania zabezpieczenia poniosła szkodę.

 

 

 

Wstrzymanie wykonania uchwały nie jest jedynym sposobem  zabezpieczenia powództwa o jej uchylenie, choć wyłącznie o tym środku mowa w ustawie o własności lokali. Kwestie te szczegółowo regulują przepisy kodeksu postępowania cywilnego normujące przebieg postępowania zabezpieczającego. Podstawę prawną żądania wstrzymania wykonania uchwały stanowi art. 730 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub sąd polubowny można żądać zabezpieczenia. Pewne wątpliwości jednak budzi jakie konkretnie przepisy należy stosować przy określaniu dopuszczalnych sposobów zabezpieczenia tego rodzaju roszczeń niepieniężnych. Uzasadniając postanowienie z dnia  29 sierpnia 2014 roku, sygn. akt: I ACz 1370/14 , poznański Sąd Apelacyjny wskazał, że w  takim przypadku dopuszczalne jest zawieszenie postępowania wykonawczego związanego z realizacją uchwały. Przywołał przy tym uchwałę Sądu  Najwyższego  dnia 21 lipca 2010 roku, sygn. akt: III CZP 49/10 (OSNC 2011/1/7, LEX nr 585110, Biul.SN 2010/7/7, M.Prawn. 2011/5/265-266), w której Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż dopuszczalne jest zabezpieczenie roszczenia o stwierdzenie nieważności uchwały wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością przez zawieszenie postępowania rejestrowego dotyczącego wpisu zmian na podstawie tej uchwały. Przepisy nie określają jednak co należy rozumieć pod pojęciem „postępowanie wykonawcze”, jednak jak to wskazał SN „chodzi o każde postępowanie zmierzające do wykonania orzeczenia lub decyzji, których istnienie, ważność lub skuteczność są przedmiotem postępowania w sprawie, w której udzielone zostało zabezpieczenie”. W konsekwencji Sąd Apelacyjny uznał, że postępowania wieczystoksięgowe dotyczące wpisu odrębnej własności lokali oraz zmian w wielkości udziałów, nie mogą zostać zakwalifikowane jako „postępowania wykonawcze” w rozumieniu w/w przepisu. Sposobem wykonania kwestionowanych uchwał nie jest bowiem wpisanie zmian w księgach wieczystych.

 

 

 

Sprawa, w której zapadło niniejsze orzeczenie toczy się w poznańskim Sądzie Okręgowym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej a jej przedmiotem jest uchylenie uchwał dotyczących wyodrębnienia własności lokalu stanowiącego nieruchomość wspólną i zmiany wielkości udziałów. Właściciele wraz z pozwem wnieśli wniosek o zabezpieczenie roszczenia poprzez  wstrzymanie ich wykonania, zakaz zbycia lokali, wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej a także o zawieszenie postępowania wieczystoksięgowego. Sąd I instancji częściowo ten wniosek uwzględnił wstrzymując wykonanie uchwał i postanawiając o wpisie ostrzeżenia w księdze wieczystej, jednak w pozostałym zakresie oddalił, co utrzymał w mocy Sąd Apelacyjny. W uzasadnieniu postanowienia oddalającego zażalenie Sąd II instancji wskazał, że powodowie nie są pozbawieni ochrony, ponieważ „ jako uczestnicy postępowania o wpis zmian w księgach wieczystych – mogą wnioskować o zawieszenie tych postępowań przez sąd wieczystoksięgowy do czasu rozpoznania niniejszej sprawy, zwłaszcza, że zostało wstrzymane wykonanie zaskarżonych uchwał.”

 



źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 
 
 
 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl