15 sierpnia (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeAdministrator nie podpisuje umów wspólnoty

Administrator nie podpisuje umów wspólnoty

 administrator nie podpisuje umowy

 

We wszystkich wspólnotach mieszkaniowych do końca marca powinny odbyć się sprawozdawcze zebrania, na których poza podsumowaniem zeszłego okresu obrachunkowego i oceną pracy podmiotu zarządzającego właściciele zaplanują działania, które należałoby wykonać w bieżącym roku, w większości remonty nieruchomości wspólnej. Uchwały w takich sprawach wiążą się zwykle ze znacznymi kosztami a za prawidłowe przygotowanie ich projektów odpowiada zarząd lub zarządca, nie mniej jednak również i właściciele powinni wnikliwie przeanalizować ich treść.

 

 

 

Uchwała musi być precyzyjna

W orzecznictwie zwraca się uwagę na to, że nie mogą być one zbyt ogólnikowe, blankietowe, ponieważ narusza ta przepisy art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym  „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.” Taki pogląd wyraził, m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który w wyroku z dnia 17 marca 2009 roku (sygn. akt: I ACa 149/09) stwierdził, że „uchwała wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym np. umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz podmiot, z którym ma być zawarta". Również szczeciński Sąd Apelacyjny w Szczecinie wskazał, że zawarcie umowy w zakresie korzystania z elewacji winno być poprzedzone każdorazowo uchwałą, w której należy co najmniej wskazać elementy przedmiotowo istotne – czyli cenę, wymiary reklamy, miejsce montażu, czas trwania umowy ale także i podmiot, z którym ma być zawarta. Zarząd nie jest uprawniony do decydowania samodzielnie o takich sprawach, stanowiłoby to niedozwolone ominięcie prawa – art..22 ust. 2 ustawy o własności lokali (por. uzasadnienie wyroku z dnia 06 marca 2014 roku, sygn. akt: I ACa 679/13).

 

 

 

Należy wskazać zakres prac i koszty

Taka linia orzecznictwa wynika stąd, że przyjmuje się, iż wyrażenie zgody przez właścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zarząd zwykły nie jest wystarczające, ponieważ art. 22 ust. 2 u.w.l. wymaga również udzielenia pełnomocnictwa a to z kolei, identycznie jak pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą ma charakter pełnomocnictwa rodzajowego, w którym należy wskazać elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne, dlatego też aktualny pozostaje pogląd Sądu wyrażony w orzeczeniu z dnia 4 listopada 1998 roku (sygn. akt: II CKN 866/97), gdzie wskazane zostało, iż pełnomocnictwo rodzajowe winno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Dlaczego rodzajowe? Powód jest prosty – chodzi o możliwie najszersze zabezpieczenie interesów ogółu właścicieli, w przeciwnym razie, tzn. wtedy, gdy ich kompetencje do samostanowienia zostaną scedowane na zarząd – ich prawo do samostanowienia pozostanie iluzoryczne, to zarząd mógłby decydować o istotnych sprawach wspólnoty mieszkaniowej wkraczając tym w kompetencje jej członków. Nie powinno zatem nikogo dziwić, że sądy uchylają tego rodzaju uchwały.

 

 

 

Administrator nie podpisuje umów wspólnoty

Jako przykład wadliwie zredagowanej uchwały można przytoczyć uchwałę pewnej szczecińskiej wspólnoty mieszkaniowej dotyczącą remontu nieruchomości wspólnej w brzmieniu: „Wspólnota Mieszkaniowa wyraża zgodę na wykonanie projektu oraz remontu instalacji elektrycznej w budynku i upoważnia S. do podpisania umowy z wykonawcą. Oferty na wykonanie remontu instalacji elektrycznej wymagają odrębnej akceptacji właścicieli. § 2 Prace zostaną wykonane na koszt Wspólnoty Mieszkaniowej z wykorzystaniem środków zgromadzonych na funduszu remontowymi”. Została zaskarżona do sądu i obie instancje nie miały żadnych wątpliwości: uchwałą narusza prawo ze względu na zbyt daleko idącą ogólnikowość. Nie wskazuje zakresu prac, wysokości maksymalnych kosztów i terminu ich wykonania, ponadto jest wątpliwa interpretacyjne, ponieważ nie wskazuje czy dodatkowej zgody wymaga podpisanie umowy z wykonawcą, czy też jedynie wybór konkretnej oferty. W dodatku, jak to wynika ze stanu sprawy udzielono w niej pełnomocnictwa do dokonania czynności podmiotowi, który jedynie administruje, a nie pełni funkcji zarządu a Wspólnota Mieszkaniowa wyraża zgodę i udziela pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty.  „Niedopełnienie obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna. Niedookreślone działanie wymyka się wszelkiej kontroli członków wspólnoty, którzy nie mogą powołać się na niezgodność prac zarządu ze zgodą jaką wyrazili. Ochrona samostanowienia członków wspólnoty nie może doznawać ograniczeń z powodu kosztów czynności wstępnych poprzedzających przyjęcie uchwały zawierającej zgodę na dokonanie prac remontowych.” (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2013 r., I ACa 860/12).

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#17 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-09-23 10:47
[cite] Ange-lisica:[/c ite]Tak, dokumentacja sporządzana przez osobę, która posiada uprawnienia uregulowane w ustawie o rachunkowości, winna być podpisana przez osobę, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych.

Ale dalej jest napisane (a tego już nie przytoczyłeś Kubo P), że dokumenty sporządzane przez osobę, która posiada uprawnienia uregulowane w ustawie o rachunkowości muszą być również podpisane przez kierownika jednostki, a jeżeli jednostką kieruje organ wieloosobowy – konieczny jest podpis wszystkich członków tego organu.

To oznacza, że: w odniesieniu do podpisu sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej, konieczny jest podpis nie tylko księgowej, ale i członków Zarządu.a co ma wspólnego ustawa o rachunkowości z pozaksięgową ewidencja przychodów i wydatków Wspólnoty Mieszkaniowej?
Nic . i znowu polewka.

Czy m innym jest podpisanie zawiadomienia o zebraniu , jako materiału informującego dla właściciele lokalu ( właściciel ma prawo sprawdzić u źródła czy to co mu przesłano zgadza się ze stanem faktycznym , powinien to zrobić przed zebraniem)
a czym innym jest podpisanie się pod uchwałami osób, które potwierdzają, że uchwała o takiej treści została przyjęta / bądź nie i uzyskała taki wynik z głosowania.

Ja nie komentuje artykułów pisanych na www. zarzadca.eu

[cite] Ange-lisica:[/cite]Kuba P. Jeśli cytujesz Orzeczenie sądowe lub inne przepisy lub nawet artykuł prasowy, to przyłóż się człowieku i czytaj całość, bo tylko zamieszanie robisz i nic więcej.
A spod Twoich opuszków palców całkiem coś innego wychodzi niż to, co orzekł sam Sąd. niewiarygodne zostałem kłamcą, oszustem , hochsztaplerem, (...)

[cite] Ange-lisica:[/cite]Kuba P: Przepis ten jednak nie ma zastosowania w odniesieniu do sprawozdania finansowego, ponieważ sprawozdanie finansowe nie jest oświadczeniem - woli wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 5 listopada 2012 roku (sygn. akt: I ACa 990/12). tego też nie napisałem, nie jestem autorem tego tekstu, jak sugeruje nieomylna Ange-lisica

Nowy doklejony: 23.09.16 13:46
Kod:Przepisy ustawy o rachunkowości należy zatem stosować odpowiednio, czyli z uwzględniem cytowanych powyżej norm wynikających z ustawy o własności lokali, tzn. [color=#f00]nie będą się do wspólnoty mieszkaniowej odnosiły te zapisy[/color], które regulują prowadzenie księgowości z uwagi na możliwość zapisywania zdarzen w formie ewidencji pozaksięgowej ustalonej przez właścicieli lokali w formie uchwały.
Cytuj
#16 www.zarzadca.eu: Ange-lisica 2016-09-23 09:48
Cytat:
Kuba P.: zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj członkowie zarządu.

Kuba P: Przepis ten jednak nie ma zastosowania w odniesieniu do sprawozdania finansowego, ponieważ sprawozdanie finansowe nie jest oświadczeniem - woli wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 5 listopada 2012 roku (sygn. akt: I ACa 990/12).


Tak, dokumentacja sporządzana przez osobę, która posiada uprawnienia uregulowane w ustawie o rachunkowości, winna być podpisana przez osobę, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych.

Ale dalej jest napisane (a tego już nie przytoczyłeś Kubo P), że dokumenty sporządzane przez osobę, która posiada uprawnienia uregulowane w ustawie o rachunkowości muszą być również podpisane przez kierownika jednostki, a jeżeli jednostką kieruje organ wieloosobowy – konieczny jest podpis wszystkich członków tego organu.

To oznacza, że: w odniesieniu do podpisu sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej, konieczny jest podpis nie tylko księgowej, ale i członków Zarządu.

Dalej czytamy, że: W przypadku niespełnienia tych wymagań – uchwała zatwierdzająca sprawozdanie sprzeczna jest prawem. Sprawozdanie winien podpisać każdy członek i wymogi te mają charakter ustawowy.

Kuba P. Jeśli cytujesz Orzeczenie sądowe lub inne przepisy lub nawet artykuł prasowy, to przyłóż się człowieku i czytaj całość, bo tylko zamieszanie robisz i nic więcej. A spod Twoich opuszków palców całkiem coś innego wychodzi niż to, co orzekł sam Sąd.

Nowy doklejony: 23.09.16 09:52
http://www.zarzadca.pl/komentarze/1946-sprawozdanie-finansowe-podpisy-dwoch-czlonkow-zarzadu-nie-wystarcza
Cytuj
#15 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-09-22 14:47
W UoWL nie ma zapisu, że to zarząd pospisuje osobiście umowy i że nie może udzielić pełnomocnictwa osobom trzecim.

*** *************** *************** *************** *************** *************** *************** *************** *************** *************** *************** *************** *************** *************** ******
Cytat:
Wzięłam wczoraj do ręki wezwanie na zebranie (z tego roku) oraz inne dokumenty z owego zebrania.
wzywać to sobie może prokurator , komornik , sąd, ale nie Administrator

Cytat:
Patrzę, a tam same pieczątki i podpisy administratora i jego pracowników.
Nawet projekty uchwał są podpisane przez administratora i "poklepane" jego pieczątką. :confused:
Ale to chyba nie znaczy, że sprawozdanie roczne jest nieważne?
projekty uchwał to sobie może podpisywać bo to ma charakter zawiadomienia
ale uchwały już podjęte to nie , chyba że był wybranym przewodniczącym zebrania właścicieli lokali ...

Kod:Przy tym, jak wskazuje się w judykaturze (zob. uzasadnienie wyroku SA w Katowicach z dnia 08.02.2013 r., V ACa 533/12), do sprawozdania winny być także załączone kopie dokumentów stanowiących podstawę sporządzenia zestawienia przychodów i wydatków wspólnoty, w tym kopie faktur wystawionych przez dostawców mediów, by umożliwić członkom wspólnoty dostępu do informacji o jej kondycji finansowej oraz kontroli pracy zarządu, co ma również służyć ochronie wspólnoty przed ewentualnymi nadużyciami.

Źródło: http://www.administrator24.info/artykul/id6010,co-nowego-w-orzecznictwie-sprawozdanie-zarzadu-wspolnoty-mieszkaniowej-zaklocanie-ciszy-w-budynkach-wielorodzinnych



Kod:W większości wspólnot mieszkaniowych funkcjonuje ustawowy model sprawowania zarządu, zwykle pełnią go zarządy wieloosobowe. W takim przypadku, zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj członkowie zarządu.

Przepis ten jednak nie ma zastosowania w odniesieniu do sprawozdania finansowego, ponieważ sprawozdanie finansowe nie jest oświadczeniem - woli wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 5 listopada 2012 roku (sygn. akt: I ACa 990/12).
źródło: http://www.zarzadca.pl/komentarze/1946-sprawozdanie-finansowe-podpisy-dwoch-czlonkow-zarzadu-nie-wystarcza
Cytuj
#14 www.zarzadca.eu: Ange-lisica 2016-09-01 14:39
Jam Ci się nie tłumaczę Tajfunie, lubię każdą sprawę wyjaśnić do samego końca i nie chować urazy.

Nowy doklejony: 22.09.16 14:33
Cytat:
Zarządca: Zarząd nie może upoważnić administratora do wypełnienia zastrzeżonych dla niego funkcji, forma notarialna tego nie zmieni.

Tak, zgadzam się. Trzeba to po-napisywać złotymi zgłoskami gdzie się da.
Kurczę.. Wzięłam wczoraj do ręki wezwanie na zebranie (z tego roku) oraz inne dokumenty z owego zebrania. Patrzę, a tam same pieczątki i podpisy administratora i jego pracowników. Nawet projekty uchwał są podpisane przez administratora i "poklepane" jego pieczątką. :confused: Ale to chyba nie znaczy, że sprawozdanie roczne jest nieważne?
Cytuj
#13 www.zarzadca.eu: tajfun 2016-09-01 14:27
Ale ja chyba cytowalem post Gecona . Ty sprawe wyjaśniłaś i nie musisz mi sie tłumaczyc.
Cytuj
#12 www.zarzadca.eu: Ange-lisica 2016-09-01 14:17
Cytat:
Tajfun: Tak , tak . TYlko jak juz sie uzywa pewnych pojęć w sensie zwyczajowym, potocznym czy intencjonalnym to dobrze to jakoś dać do zrozumienia ( np: ujmując w cudzysłów) a ...dopiero wtedy wysyłać innych do słownika języka polskiego , czy zarzucać im nieznajomość podstawowych pojęć.


No dobrze, dobrze. Nie będę już nigdy pisać, że administrator jest pracownikiem Wspólnoty. Czy bardziej by Ci Tajfunie odpowiadało stwierdzenie, że administrator świadczy usługi administrowania ? Ok, no to będziesz tak miał Tafun.
Cytuj
#11 www.zarzadca.eu: tajfun 2016-09-01 13:48
[cite] gecon:[/cite]Cytat:
Ange-lisica: ...jest, tylko w pewnym sensie powiedzeniem potocznym.
Dokładnie tak!

Cytat:
Jednak praca na podstawie umowy-zlecenia też jest pracą, tyle że na podstawie innej umowy
To jest oczywiste - mówiąc o pracodawcy-prac obiorcy w naszym wspólnotowym rozumieniu, chodzi niejako o "podległość słuzbową", kto komu - bo to jest wtedy oczywiste w tych jak słusznie zauważyłaś niejasnych relacjach gdy "ogon merda psem" czyli administrator rządzi zarządem i wspólnotą. Zawsze przytaczam ten przykład, że nie może dyrektor szkoły podlegać woźnemu.
Tak , tak . TYlko jak juz sie uzywa pewnych pojęć w sensie zwyczajowym, potocznym czy intencjonalnym to dobrze to jakoś dać do zrozumienia ( np: ujmując w cudzysłów) a ...dopiero wtedy wysyłać innych do słownika języka polskiego , czy zarzucać im nieznajomość podstawowych pojęć.
Cytuj
#10 www.zarzadca.eu: gecon 2016-08-31 22:13
Cytat:
Ange-lisica: ...jest, tylko w pewnym sensie powiedzeniem potocznym.
Dokładnie tak!

Cytat:
Jednak praca na podstawie umowy-zlecenia też jest pracą, tyle że na podstawie innej umowy
To jest oczywiste - mówiąc o pracodawcy-prac obiorcy w naszym wspólnotowym rozumieniu, chodzi niejako o "podległość słuzbową", kto komu - bo to jest wtedy oczywiste w tych jak słusznie zauważyłaś niejasnych relacjach gdy "ogon merda psem" czyli administrator rządzi zarządem i wspólnotą. Zawsze przytaczam ten przykład, że nie może dyrektor szkoły podlegać woźnemu.
Cytuj
#9 www.zarzadca.eu: Ange-lisica 2016-08-31 21:59
Tajfun: Cytat:
Szkoła Gecona
.
Zrozum że adminstrator nie może być pracownikiem wspolnoty., chociazby z tego powodu że pracownikiem może być tylko osoba fizyczna, a administratorem może być i często także jest osoba prawna. Zależność pomiędzy wspolnota i działającym za wspolnotę zarządem wyrazona jest nie poprzez umową o pracę a umowe zlecenie lub inną umowe cywilnoprawną.
T[color=#f00]w ierdzenie że administrator jest pracownikiem wspolnoty[/colo r] wynika z niezrozumienia różnicy pomiędzy pojęciem pracodawca a pojęciem, prawa pracodawcy.

Mówienie, że administrator jest pracownikiem Wspólnoty, to jest, tylko w pewnym sensie powiedzeniem potocznym. Z kim właściwie Wspólnota Mieszkaniowa podpisuje umowę o administrowanie ? Z firmą czy z osobą? Generalnie przyjmuje się, że administruje firma, ale umowa o administrowanie zawsze jest imienna, to znaczy, że jest w niej wymieniona osoba z którą wspólnota podpisuje umowę, Np.: osoba X, prowadząca działalność gospodarczą pod firmą (tu nazwa firmy , adres itd.) A zatem umowa jest z osobą, jak by na to nie patrzeć. Tak, owszem umowa administratora nie jest umową o pracę i w tym sensie nie można powiedzieć, że administrator jest pracownikiem zatrudnionym na podstawie umowy o pracę. Jednak praca na podstawie umowy-zlecenia też jest pracą, tyle że na podstawie innej umowy (umowy cywilno-prawnej ) niż umowa o pracę. To jest tyle na ten temat Tajfun. Nie będę się z Tobą kłócić, bo nie mam na to zdrowia.

Co do tego, że to szkoła.. Gecona, no to co ja mam Ci powiedzieć.. przyłożył się facet, żeby mnie wyszkolić i masz babo placek.. Ponadto jeszcze mam na karku swoją głowę i rozumu trochę. Capito?

Tajfun. Jeszcze jedno. Napisałam wyżej, że co do kontrowersji wokół relacji między zarządcą a administratorem , to nie chcę się wypowiadać. I nie chcę.To jest trudny i zawiły temat. Nawet sądy sobie z tym nie radzą, żeby określić gdzie zaczyna się i kończy odpowiedzialnoś ć/władza administratora/ zarządcy. No to cóż my Tajfun.. Jeśli chcesz się nerwowo wykańczać, to możesz to robić, ale nie tędy droga przyjacielu.
Tylko sytuacja, gdy istnieje Zarząd ustawowy Wspólnoty, jest dla mnie zrozumiała. Wtedy we Wspólnocie rządzi Zarząd, a pomaga jej administrator, który tylko wykonuje wolę Zarządu.
Co do zarządcy, nie wypowiadam się.

Kuba P: [color=#f00]A kto /Co zabroni z cedować cześć obowiązków na administratora[ /color]. ?
Dobre pytanie Kuba:smile:
Cytuj
#8 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-08-31 20:26
[cite] Zarządca:[/cite ]Jakie pełnomocnictwo notarialne masz na myśli?
Zarząd nie może upoważnić administratora do wypełnienia zastrzeżonych dla niego funkcji, forma notarialna tego nie zmieni. A kto /Co zabroni z cedować cześć obowiązków na administratora. ?
Pełnomocnictwo musi byc [color=#00f]szc zegółowe[/color ] czyli musi być wymienione jakie umowy może podpisywać np. na dostawę mediów do nieruchomości , czy energii elektrycznej do części wspólnych , ect.

Kod:pełnomocnictwo szczególne, zwane też przez przedstawicieli nauki prawa specjalnym, udzielane dla podjęcia ściśle określonej czynności prawnej. Takiego pełnomocnictwa może wymagać ustawa, np. do zbywania i obciążania nieruchomości wymagane jest pełnomocnictwo do poszczególnej czynności (art. 1093 k.c.), zaś jej podjęcie z naruszeniem tego przepisu jest działaniem bez umocowania (zob. art. 109 k.c.).

W UoWL nie ma zapisu, że to zarząd pospisuje osobiście umowy i że nie może udzielić pełnomocnictwa osobom trzecim.
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl