19 kwietnia (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeRegulamin porządku domowego to nie ustawa

Regulamin porządku domowego to nie ustawa

 

regulamin porządku domowego

W

niektórych wspólnotach mieszkaniowych właściciele podejmują uchwały w sprawie regulaminu porządku domowego. Wydaje się, że praktyka nawiązuje do regulaminów funkcjonujących w spółdzielniach czy w zasobach komunalnych.

 

 

Autorom takich wspólnotowych regulacji  chodzi zazwyczaj o to, aby stworzyć podstawy prawne do zapewnienia czystości, porządku na terenie nieruchomości, ograniczenia hałasu czy innych uciążliwości związanych z korzystaniem z lokali.  Życie pod jednym dachem z kilkudziesięcioma  sąsiadami nie zawsze przecież jest takie proste.

 

Właściciele lokali nie powinni jednak zbytnio wzorować się na praktykach spółdzielczych czy gminnych ze względu na ich odmienną sytuację prawną. Gmina może, np. wprowadzić zakazy w zakresie korzystania z lokali, które wynajmuje, ponieważ jest ich właścicielką, natomiast wspólnota mieszkaniowa zarządza wyłącznie nieruchomością wspólną, w związku z czym nie ma  uprawnień do tego, aby decydować o sposobie użytkowania cudzych lokali.

 

Uchwały zakazujące prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniach  naruszają prawo, są nieskuteczne, gdyż ingerują w odrębną własność,  podobnie postanowienia nakładające na właścicieli kary prewencyjne lub o charakterze odszkodowawczym.

 

 

 

W orzecznictwie sądów wielokrotnie zwraca się uwagę na aspekt zdolności prawnej wspólnoty.   Właścicieli mogą  podejmować decyzje w sprawach zarządu nieruchomością wspólną a jedyny wyjątek od tej reguły odnosi się do wymagającego zgody właścicieli wyrażonej w uchwale połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podziału lokalu (art. 22 ust. 4 u.w.l.).

 

 

W wyroku z dnia  3 kwietnia 2009 r., sygn. akt: II CSK 600/08, Sąd Najwyższy wskazał, że postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty” sprzeczne są  z bezwzględnie obowiązującymi przepisami art. 13 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c.

 

 

Identyczne stanowisko zajął poznański Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt: I ACa 367/08, w którym skonstatował m.in., że naruszenie obowiązków właścicielskich może skutkować wyłącznie powstaniem po stronie pozostałych właścicieli lokali   roszczeń opartych na ustawie (m.in.  art. 16 u.w.l. i art. 222 § 2 k.c.), wspólnota mieszkaniowa nie ma natomiast podstaw prawnych do przyjmowania regulacji, które uprawniałyby ją do nakładania kar finansowych na swoich członków  „ z intencją prewencyjnego zapobiegania możliwym w tym zakresie zagrożeniom”.

 

 

 

Sąd ten wskazał ponadto, że żaden też przepis prawa, nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest podstaw do przyjmowania przez Wspólnotę Mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Za niedopuszczalne należy uznać kreowanie w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków. (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8.09.2010 r, VI ACa 76/10).

 

 

 

Powyższe orzeczenia nie oznaczają, iż właściciele winni zaniechać przyjmowania regulaminów porządku domowego,  taka praktyka jest często pożądana i może ułatwić życie mieszkańcom, nie bez powodu o tego rodzaju regulacji mowa w art. 13 ustawy o własności lokali, który nakłada na właściciela obowiązek przestrzegania porządku domowego, czy w art. 16 tej ustawy przewidującym najsurowszą sankcję w postaci licytacji lokalu nielojalnego członka wspólnoty, m.in. za rażące lub uporczywe wykraczanie  przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu.

 

 

Wspólnota nie może jednak wyręczać ustawodawcy i wykraczać poza materię dla niej zastrzeżoną, czyli decydować o cudzej własności, nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby podejmować, np. decyzje dotyczące sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości przez ustalanie zasad parkowania ( z poszanowaniem norm regulujących stosunek współwłasności), montowania reklam na nieruchomości, czy np. wprowadzić zakaz palenia papierosów na klatce schodowej.

 

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#9 www.zarzadca.eu: Zarządca 2015-07-06 21:03
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/c ite]Ładny tekst .
A można w ,,regulaminach porządku domowego wspólnot mieszkaniowych" umieszczać zapisy o odszkodowaniach za bezumowne korzystanie z powierzchni nieruchomości wspólnej z określeniem stawki odszkodowania?
Np.: zajęcie ciągów korytarzowych , piwnicznych i strychów kosztuje ; […] PLN/m² , za każdy rozpoczęty dzień bezumownego korzystania ? Z późniejszym dochodzeniem roszczeń w postępowaniu windykacyjnym.J .

W przypadku współwłasności trudno mówić o bezumownym korzystaniu, może właściwe byłoby raczej korzystanie z wyłączeniem pozostałych współwłaściciel i.

Generalni e klatki schodowe nie służą do trzymania szaf więc nie może być mowy o korzystaniu zgodnie z przeznaczeniem, dlatego uważam, że opłaty pobierać można, ich wysokość winna odpowiadać stawce czynszu, trudno wycenić ile mogłoby kosztować wynajęcie kawałka korytarza na wolnym rynku, można posłużyć się stawkami za wieszanie reklam.
Cytuj
#8 Jacek 2015-07-05 12:53
Teoretycznie macie rację . Będę bronił mojej tezy przykładem.:
Na korytarz wspólnoty mieszkaniowej członek Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej wystawił szafę na podręczne rupiecie.
Nie powinien? Ale to On jest Zarząd jemu wolno, znamy to.
Właściciele interweniują u mnie ( zarządcy/admini stratora) zrób coś! Interweniuję przy okazji ryzykując, że się Organowi narażam.
Ale w przypadku kiedy posiadam w regulaminie porządku domowego lub w innej uchwale właścicieli zapis o wyznaczeniu cen minimalnych za korzystanie, umownie czy bezumowne, z powierzchni nieruchomości wspólnej, to w sytuacji opisanej powyżej, nie proszę jako administrator ale występuję jako realizator określonej woli właścicieli lokali. Sam zapis w regulaminie, że zabrania się ble, ble, itp. czym się zazwyczaj kończy? A co ty mi możesz zrobić, do Sądu mnie podasz? Nie podam, nie mam dowodów twardych ( tu: uchwała) a za świadka nikt na sąsiada nie pójdzie. J.
Cytuj
#7 www.zarzadca.eu: blazejh 2015-07-05 06:46
Opłata za bezumowne może być raz że kontrowersyjna, dwa - trudna do wyegzekwowania. W praktyce martwy zapis. Nadregulacja.
We wspólnotach dobrze działają umowy najmu/o korzystanie z rzeczy z właścicielami. Nie jest potrzebny cennik w osobnej uchwale.
Cytuj
#6 Jacek 2015-07-04 18:55
Czy ,,Uchwała Właścicieli Lokali" o wyznaczeniu cen minimalnych za korzystanie, umownie czy bezumowne, z powierzchni nieruchomości wspólnych nie będzie mocnym faktem, a wręcz prawem obowiązującym w danej Wspólnocie Mieszkaniowej? J.
P.s. Dziękuję za zaproszenie, do zarejestrowania się, ale jeszcze za mało umie..J.
Cytuj
#5 www.zarzadca.eu: cdn 2015-07-04 16:22
Jacek, często zabierasz głos na forum w różnych sprawach. Dlaczego się nie zarejestrujesz? Miałbyś dostęp do wiadomości prywatnych, cytowania itp.
Cytuj
#4 www.zarzadca.eu: blazejh 2015-07-04 13:04
Jeżeli w sądzie dojdzie do określenia rozmiaru szkody, to na pewno nie na podstawie regulaminu wewnętrznego, lecz okoliczności faktycznych.
Cytuj
#3 Jacek 2015-07-04 07:42
Pięknie. Tylko jak wyliczyć wielkość odszkodowania skoro nie ma bazy odniesienia. Proponowana ,,wycena czynów utrudniających" , zamieszczona w regulaminie spełniała by rolę podwójną : 1. straszaka, 2. podstawę wyceny. J.
Cytuj
#2 www.zarzadca.eu: cdn 2015-07-04 00:51
Nie można.
Można zawrzeć umowę najmu / dzierżawy pomieszczeń wspólnych, za zgodą obu stron (wspólnoty i właściciela lokalu).
Można też dochodzić roszczeń przed sądem.
Cytuj
#1 Jacek 2015-07-03 10:19
Ładny tekst .
A można w ,,regulaminach porządku domowego wspólnot mieszkaniowych" umieszczać zapisy o odszkodowaniach za bezumowne korzystanie z powierzchni nieruchomości wspólnej z określeniem stawki odszkodowania?
Np.: zajęcie ciągów korytarzowych , piwnicznych i strychów kosztuje ; […] PLN/m² , za każdy rozpoczęty dzień bezumownego korzystania ? Z późniejszym dochodzeniem roszczeń w postępowaniu windykacyjnym.J .
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl