www.zarzadca.pl

Lokale użytkowe - dla każdego inna zaliczka

Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu użytkowym zwykle generuje wyższe koszty dla wspólnoty mieszkaniowej, np. w gastronomii jest zawsze większe zużycie śmieci,  czy wody,  najlepiej więc gdy właściciel zawrze indywidualnie umowę na wywóz nieczystości i zamontuje wodomierz. Do gabinetu dentystycznego przyjdzie wielu klientów, dlatego jeżeli wejście  prowadzi z klatki schodowej, trzeba będzie więcej zapłacić za  prąd na klatce schodowej, czy też bardziej przyłożyć się do sprzątania.

Wspólnoty mieszkaniowe  często podejmują uchwały w przedmiocie zwiększenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych, wszak nikt nie lubi za nikogo płacić. Problem polega jednak na tym, że zwykle robią to po prostu źle, zarządzający redagują wadliwe projekty i poddają je pod głosowanie, potem w większości przypadków są zaskarżane i uchylane przez sądy.

Przepisy ustawy o własności lokali pozwalają na różnicowanie stawek na koszty utrzymania, ale wyłącznie w stosunku do właścicieli lokali użytkowych, o czym przesądza treść art. 12 ust. 3, który dopuszcza możliwość zwiększenia opłat, ale tylko, gdy jest to uzasadnione sposobem korzystania z nich. Oznacza to, że taka podwyżka musi wynikać z konkretnych przesłanek, należy ją  uzasadnić  wykazując wzrost kosztów wynikający ze sposobu korzystania z lokalu.

W tym momencie jest popełniany grzech główny zarządców – zwiększenie opłat ma zwykle charakter uznaniowy, nie poparty żadnymi wyliczeniami, właściciele lokali użytkowych płacą np. za to, że klatka bardziej się brudzi, mimo, że  wspólnota nie jest w stanie wykazać, aby płaciła w związku z tym wyższe rachunki niż, np. przed rozpoczęciem działalności w lokalu.

Jednak w orzecznictwie wskazywano już, że samo potencjalne zagrożenie podwyższeniem cen przez usługodawców, z którymi Wspólnota miała dotychczas podpisane umowy nie może świadczyć o powstaniu dodatkowych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, które byłyby wynikiem prowadzonej działalności w lokalu użytkowym. Podstawy zwiększenia opłat nie mogą też stanowić doznania psychiczne członków wspólnoty, takie jak np. zmniejszenie poczucia bezpieczeństwa mieszkańców budynku, ponieważ taka podwyżka nie może wynikać z  okoliczności, których nie da się matematycznie wyliczyć (por. orzecz. Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 października 2011 r., sygn. akt: I ACa 568/11).

Ustawa o własności lokalu nie przewiduje takiego rozwiązania jak pobieranie zaliczek, które następnie nie znajdują odzwierciedlenia w wydatkach, jest wręcz przeciwnie – należy je wszystkie rozliczyć, w przeciwnym razie możemy mówić o dochodzie a nie o rzeczywistych kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

Zróżnicowanie stawek nie może być globalne- to znaczy jednakowe dla wszystkich właścicieli lokali użytkowych w danej nieruchomości, a taki właśnie jest kolejny  najczęściej popełniany błąd przy redagowaniu uchwał, ponieważ zwykle  przyjmuje się jedną i tą samą stawkę dla wszystkich lokali użytkowych w budynku nie bacząc na to, że ich użytkowanie może mieć odmienny wpływ na wysokość kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości, na co zwrócił uwagę m.in. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt: I ACa 1267/14.

W związku z różnym sposobem korzystania z lokali użytkowych i w konsekwencji różną wysokością dodatkowych kosztów generowanych przez te lokale Wspólnota ma obowiązek zróżnicować wysokość na podstawie dokładnego wyliczenia  jakie konkretnie koszty generowane są przez poszczególne lokale użytkowe i o ile są one wyższe od standardowych. Nie można bowiem tak samo traktować lokali gastronomicznych, których działalność wiąże się z regularnym dostarczaniem ciężkiego towaru i wytwarzaniem znacznej ilości śmieci, jak lokali, w których znajdują się punkt ksero, czy salon masażu.

Wspólnota winna odnieść się Pozwana  indywidualnie w stosunku do każdego lokalu lub do określonej grupy lokali użytkowych posiadających tożsame cechy przekładające się na zwiększenie wydatków związanych z obciążeniem nieruchomości wspólnej wynika z uzasadnienia tego wyroku.

Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych jest uzasadnione, jednak należy się do tego odpowiednio przygotować, wtedy nie tylko łatwiej obronić uchwałę w sądzie, ale taki spraw będzie znacząco mniej, gdy właścicielowi przedstawi się racjonalne argumenty uzasadniające naliczenie zaliczki w innej wysokości niż pozostałym członkom wspólnoty mieszkaniowej.

R.H.

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

• « poprzednia
• następna »