19 września (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeNajem krótkoterminowy a podatki

Najem krótkoterminowy a podatki

najem krótkoterminowy 

Najem krótkoterminowy jest o wiele bardziej opłacalny niż wynajęcie lokum na dłuższy okres czasu. Turyści wynajmują apartamenty na krótkie okresy czasu, zwykle na kilka dni, w zamian płacą nieco niższą stawkę niż za pokój w hotelu a w zamian otrzymują do dyspozycji całe mieszkanie. Coraz więcej osób korzysta z tej formy  akomodacji, dodatkowo  Polska zaczyna być interesującym miejscem spędzania wakacji dla obcokrajowców, którzy za niewielkie pieniądze mogą  wypocząć w atrakcyjnych miejscach. Szczególnym powodzeniem cieszą się nieruchomości położone w nadmorskich i górskich kurortach a także w centrach kulturalnych kraju jak Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź czy Warszawa. Wynajem lokalu na doby to bardzo  dochodowy biznes,  który może wspomóc domowy budżet.

 

 

 

Należy jednak pamiętać, że taki najem kwalifikowany jest przez fiskusa jako prowadzenie działalności gospodarczej i nie ma tutaj znaczenia czy prowadzi go wyspecjalizowana firma czy, np. emeryt, który dorabia do emerytury.

 

 

 

Interpretacje fiskusa, czy orzecznictwo sądów, również Naczelnego Sądu Administracyjnego nie pozostawiają w tej kwestii żadnych wątpliwości. W wyroku z dnia 29 kwietnia 2014 roku, sygn.akt: II FSK 1417/12 Sąd ten wskazał, że okolicznościami przemawiającymi za taką kwalifikację tego rodzaju działalności przemawiają m.in. następujące okoliczności: kompleksowe wyposażenie lokali we wszystkie podstawowe rzeczy niezbędne do przebywania w nich ludzi, ustalanie z góry opłaty za dobę hotelową oraz uzależnianie ceny od terminu rezerwacji, treść internetowych ofert usług świadczonych, z których wynikały szczegółowe warunki najmu  czy też  sposób ustalania warunków wynajmu i opłat pobieranych za te usługi. Pozarolnicza działalność gospodarcza to zjawisko obiektywne i  zamiar jej prowadzenia uzewnętrznia się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych o określonym charakterze przy czym  rzeczywisty charakter tych czynności, a nie subiektywne przekonanie podatnika, decyduje o tym, czy wykonywane przez daną osobę działania stanowią działalność gospodarczą.

 

 

 

Konsekwencją powyższego są określone skutki w sferze prawa podatkowego, ponieważ podatnik nie będzie mógł skorzystać z przywilejów jakie wynikają z przeznaczenia lokalu na cele mieszkalne.

 

 

Przede wszystkim odpada możliwość opodatkowania najmu zryczałtowanym podatkiem od przychodu w wysokości 8,5 %, rozliczenie z fiskusem może odbywać się na zasadach ogólnych a zatem 18% lub 32%, przy czym ten drugi próg ma zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy zostanie przekroczony  limit 85 528 zł. Wynajmujący płaci zatem podatek od dochodu, czyli od  różnicy między uzyskanym przychodem z najmu, a kosztami uzyskania. Czynsz z najmu  pomniejsza się  o koszty utrzymania mieszkania, o ile z umowy nie wynika, aby obciążały najemcę, odlicza się również inne koszty, tak jak ma to miejsce przy prowadzeniu typowej działalności gospodarczej.

 

 

 

Można jednak amortyzować mieszkanie jako środek trwały – i tutaj niezła gratka w przypadku lokali, które były przed ich nabyciem używane - tj. wykorzystane przez okres 60 miesięcy, lub ulepszone  (przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej).  W takim przypadku właściciel może ustalić indywidualną stawką amortyzacyjną, która po wprowadzeniu mieszkania do ewidencji środków trwałych stanowić będzie koszt uzyskania przychodów. Stawka ta to aż   10% wartości mieszkania przez okres 10 lat, czyli do czasu zrównania sumy odpisów amortyzacyjnych z wartością początkową lokalu mieszkalnego(por. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 8 maja 2015 roku, sygn. akt: IBPBII/2/4511-194/15/MM).  W perspektywie może to oznaczać, że podatnik w ogóle podatku nie zapłaci.

 

 

 

Wynajmujący samodzielnie oblicza miesięczną zaliczkę podatku, którą  wpłaca do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni a  po zakończeniu roku podatkowego składa zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (PIT-36).

 

 

 

Prowadząc tego rodzaju działalność należy się również liczyć z koniecznością zapłaty podatku Vat, jednak w niższej, bo 8 % stawce. Została ona bowiem wymieniona pod symbolem PKWiU 55 „usługi związane z zakwaterowaniem" jako  wyłączona ze zwolnienia z VAT (poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT).

 

 

Jak to podkreślił Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji nr  IPPP1-443-25/11-4/JL:   zwolnieniu od podatku VAT podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lecz ze zwolnienia tego Ustawodawca wyłączył usługi sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem "55 Usługi związane z zakwaterowaniem".Usługi te, jako wymienione w załączniku nr 3 do ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 8%.

 

 

 

 

Właściciel apartamentu na wynajem nie skorzysta również z ulgi polegającej na możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania o faktycznie poniesione wydatki na spłatę odsetek od kredytów zaciągniętych na jego zakup, gdyż, art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., nie ma w takim przypadku zastosowania z uwagi na to, że za zaciągnięte kredyty nie zostały zakupione lokale mieszkalne służące zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych, lecz służą one świadczeniu usług w zakresie wynajmu krótkotrwałego zakwaterowania.

 

 

 

 

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl