ZARZĄDCA.pl

Braki formalne sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej

Sprawozdanie finansowe winno być podpisane przez organ, od którego pochodzi a więc przez zarząd (lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością w trybie art. 18 ustawy

o własności lokali). Nie jest zatem dopuszczalne, aby złożyła na nim podpis jedynie osoba odpowiedzialna za jego sporządzenie - np. administrator obiektu.  Bez znaczenia jest tutaj okoliczność, że wspólnota mieszkaniowa  zleciła administrowanie obiektem licencjonowanemu zarządcy nieruchomości i w umowie zobowiązała go m.in. do sporządzania sprawozdań finansowych.  Przecież obowiązek taki dotyczy jedynie wykonania technicznych czynności związanych z rejestracją zdarzeń, operacji finansowych poczynionych przez zarząd w danych roku obrachunkowym.

Prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną polega między innymi na zgodnym

z obowiązującymi przepisami prawa prowadzeniu rachunkowości wspólnoty mieszkaniowej.

Obowiązek ten spoczywa na  zarządzie  wspólnoty ( lub zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie art. 18 ustawy o własności lokali ) i formułuje go art. 20  ustawy o własności lokali zobowiązując zarząd do prowadzenia pozaksięgowaej ewidencji finansowej kosztów,  zaliczek uiszczanych przez  właścicieli na ich pokrywanie oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Działalność zarządu jest jawna, każdy z właścicieli lokalu posiada  legitymację do przeprowadzania kontroli tej działalności,  art. 29 cyt. ustawy: „prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu". Ponadto, co najmniej raz w roku, ale nie później niż w pierwszym kwartale - zarząd obowiązany jest zwołać zebranie ogółu właścicieli lokali ( art. 30 ustawy ) i  złożyć na nim sprawozdanie ze swej działalności. Dopiero na tej podstawie właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium, co poprzedzone jest oceną pracy zarządu.

Ustawodawca nadaje więc szczególną rangę kwestii sprawozdania zarządu, którego częścią składową jest sprawozdanie finansowe;  zarząd zobowiązany jest je złożyć  na zebraniu, udzielić właścicielom wyjaśnień dotyczących gospodarki finansowej. Oczywiście, jeżeli wówczas właściciele nie podejmą uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium, np.

z uwagi na brak wymaganej większości, można kontynuować głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów. Nie jest jednak możliwe zastosowanie takiego trybu głosowania bez uprzedniego zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej - zgodnie

z wymogami art. 30 ustawy o własności lokali.

Sprawozdanie finansowe winno być podpisane przez organ, od którego pochodzi a więc przez zarząd (lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością w trybie art. 18 ustawy

o własności lokali). Nie jest zatem dopuszczalne, aby złożyła na nim podpis jedynie osoba odpowiedzialna za jego sporządzenie - np. administrator obiektu.  Bez znaczenia jest tutaj okoliczność, że wspólnota mieszkaniowa  zleciła administrowanie obiektem licencjonowanemu zarządcy nieruchomości i w umowie zobowiązała go m.in. do sporządzanie sprawozdań finansowych.  Przecież obowiązek taki dotyczy jedynie wykonania technicznych czynności związanych z rejestracją zdarzeń, operacji finansowych poczynionych przez zarząd w danych roku obrachunkowym.

Przepis art. 52 ustawy o rachunkowości  z dnia 29 września 1994 roku stanowi, iż wszyscy członkowie wieloosobowego organu winni podpisać sprawozdanie finansowe. Ponadto, zgodnie z brzmieniem art. 30, ust. 2  ustawy o własności  lokali przedmiotem zebrania ogółu właścicieli lokali winno być m.in.   sprawozdanie finansowe zarządu z jego działalności. Jeżeli zatem dokumentu tego nie podpisał zarząd, to od zarządu on nie pochodzi i nie może być podstawą udzielenia absolutorium z jego działalności (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie, I Aca 282/99 - OSA 2001/1, poz. 7, str. 47).

Zatem nie podpisanie sprawozdania finansowego przez członków zarządu  to uchybienie na tyle istotne,  że stanowi podstawę uchylenia uchwały o udzielniu zarządowi absolutorium

z jego działalności. 

Redakcja Zarzadca.pl