23 września (niedziela)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeLokal w dwóch wspólnotach mieszkaniowych

Lokal w dwóch wspólnotach mieszkaniowych

 

lokal w dwóch wspólnotach

Wielu najemców ma problem z wykupieniem zajmowanych lokali z powodu nieuregulowanej sytuacji prawnej, najczęściej dotyczy to mieszkań położonych w obrębie dwóch nieruchomości, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste,  stan ten w żargonie urzędniczym zwany jest „przenikaniem nieruchomości”, wynika najczęściej z nieprawidłowości przy podziale geodezyjnym. Takie lokale nie mogą zostać sprzedane, ponieważ brak im przymiotu samodzielności.

 

 

 

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami" mogą stanowić odrębne nieruchomości. Art. 2 ust. 2 definiuje natomiast pojęcie lokalu samodzielnego, takie cechy spełnia  "wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne". Stosownie zaś do unormowania zawartego w ust. 4 cyt. art. 2 ustawy, do lokalu mogą przynależeć - jako jego części składowe - inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym dany lokal wyodrębniono, a w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż.

 

Analiza powyższych przepisów jednoznacznie wskazuje, że wszystkie pomieszczenia danego lokalu muszą być  położone  w obrębie nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek.

 

 

 

W pierwszej kolejności należy zatem doprowadzić do połączenia sąsiadujących ze sobą nieruchomości w jedną.

W przypadku, gdy te przylegające nieruchomości  stanowią własność gminy i w żadnej z nich nie wyodrębniono jeszcze lokali problem można łatwo rozwiązać, wystarczy, że gmina dokonując sprzedaży złoży odpowiedni  wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

 

 

Za dopuszczalnością takiego rozwiązania opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 maja 1996 r. III CZP 37/96 (OSNCP 1996, z. 9, poz. 116)  stwierdzając, że "ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne, gdy budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste".  Uzasadniając to orzeczenie Sąd  przedstawił pogląd, że brak jest przeszkód w rozumieniu art. 21 i 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) do połączenia w jedną nieruchomość dwóch nieruchomości, na których usytuowany został budynek, stanowiący własność jednej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste. Przeszkoda taka zachodziłaby, gdyby nieruchomości te stanowiły własność różnych osób, wówczas nie byłoby dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali”.

 

 

 

Sytuacja komplikuje się, gdy doszło już do wyodrębnienia lokali i w nieruchomościach, które miałyby zostać połączone  powstały wspólnoty mieszkaniowe.

 

W takiej sytuacji brak jest przepisów, które umożliwiałyby gminie dokonanie połączenia w drodze decyzji administracyjnej  i połączenie   uwarunkowane jest  zgodą właścicieli lokali położonych w granicach nieruchomości, która mają zostać połączone.

 

 

W piśmiennictwie można się spotkać z  poglądem, jakoby  o możliwości połączenia w przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych decydowała większość właścicieli w formie uchwał, jednak taki pogląd wydaje się być nieuprawniony, ponieważ skutkiem połączenia będzie m.in. zmiana powierzchni użytkowej budynku a co za tym idzie zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

 

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

 

logo

zarzadca

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl