23 czerwca (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeCzego Sąd nie nakaże wspólnocie?

Czego Sąd nie nakaże wspólnocie?

 

regulamin rozliczeń ciepła

Sąd nie zmusi zarządu wspólnoty mieszkaniowej do opracowania regulaminu rozliczeń wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 11 lutego 2014 roku, sygn. akt: I ACa 506/13.

 

 

 

Wspólnoty mieszkaniowe w nieruchomościach z jednolitym systemem ogrzewania powinny rozliczać się na podstawie regulaminu rozliczeń, stanowi o tym art. art. 45 a pkt. 10 ustawy Prawo energetyczne (Dz.U 1997 Nr 54 poz. 348, z poźn. zm.). Należy w nim określić zasady rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe budynku, jego przyjęcie stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i winno nastąpić albo w umowie zawartej pomiędzy właścicielami lub w uchwale właścicieli lokali (w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej). Należy pamiętać, że ustawa Prawo energetyczne nakłada na wspólnotę mieszkaniową obowiązek informacyjny polegający na podaniu do wiadomości przyjętego regulaminu w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania. Wydaje się, że spełnienie tego obowiązku następuje już w momencie powiadomienia właścicieli o podjęciu uchwały w przedmiocie przyjęcia regulaminu i dostarczenia jego treści.

 

 


W wielu wspólnotach niestety nikt nie słyszał o żadnych regulaminach a rozliczenia ciepła dokonywane są według uznania zarządcy i panuje w tym względzie całkowita swoboda. Jeżeli właścicielom taka sytuacja odpowiada i nikt nie zgłasza zastrzeżeń, to taki system może obowiązywać latami, w sądzie natomiast się nie obroni – każdy członek wspólnoty będzie mógł podważać obciążanie go kosztami ciepła, natomiast zarządcy pozostanie skrupulatne i bardzo pracochłonne udowadnianie, że rzeczywiście takie a nie inne opłaty przypadają na właściciela.

 

 

 

Brak regulaminu może narazić wspólnotę na niepotrzebne procesy i straty właśnie ze względu na problem z odzyskiwaniem należności od dłużników – jednak nie wszyscy zarządzający są zainteresowani jego opracowaniem. W takiej sytuacji właściciel, o ile nie przekona pozostałych, aby doprowadzić do podjęcia uchwały w tym przedmiocie może działać jedynie pośrednio, a to kwestionując swoje saldo, jeżeli się z nim nie zgadza, albo występując na drogę sądową z powództwem o uchylenie uchwał w sprawie udzielenia absolutorium, przyjęcia sprawozdania finansowego, czy planu gospodarczego, może też wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego, choć brak regulaminu może raczej nie jest wystarczającą przesłanką do tak dalekiej ingerencji Sądu w sprawy zarządu nieruchomością wspólną.

 

 

 

Sąd natomiast nie może nakazać wspólnocie mieszkaniowej, aby taki regulamin opracowała i przyjęła wynika z w/w wyroku Sądu Apelacyjnego, ponieważ tego rodzaju żądanie w świetle obowiązującego prawa trzeba uznać za niedopuszczalne. Jak wyjaśnił bowiem Sąd Najwyższy w uchwale z 7 lutego 2002 r., l CKN 489/00, (OSNC 2002, nr 12 poz. 157) przepisy ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr i 903) regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści. Żaden przepis ustawy o własności lokali nie daje właścicielowi lokalu prawa do "wymuszenia" uchwały określonej treści na wspólnocie w drodze sądowej.

 

 

 

Uwzględnienie takiego powództwa prowadziłoby do ingerowania w sprawy zastrzeżone do wyłącznej kompetencji Wspólnoty i to takie, o których może decydować wyłącznie w formie uchwał. Sąd Apelacyjny uzasadniając orzeczenie wskazał, że „kognicja sądów w sporach między właścicielem lokalu, a wspólnotą mieszkaniową wynika z zapisów powoływanej wyżej ustawy. W odniesieniu do kwestii, o których wspólnota rozstrzyga w formie uchwały ustawodawca przewidział w art. 25 ustawy tryb „zaskarżenia uchwały”, który może być skutecznie dochodzony w razie niezgodności uchwały z przepisami prawa lub umową właścicieli, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Przywołana regulacja stanowi gwarancję ochrony interesów właściciela lokalu w sytuacji podjęcia uchwały przez wspólnotę. Z żadnego przepisu nie wynika jednak prawo właściciela do żądania zobowiązania wspólnoty do podjęcia określonego działania, w szczególności takiego, które musiałoby przybrać formę podjęcia przez wspólnotę uchwały. I nie chodzi tu o niedopuszczalność drogi sądowej rozumieniu art. 199 k.p.c. lecz o niemożność skutecznego dochodzenia tego rodzaju roszczenia.”

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

 

logo

zarzadca

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl