26 kwietnia (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeReklama na budynku - właściciel musi się liczyć ze wspólnotą mieszkaniową

Reklama na budynku - właściciel musi się liczyć ze wspólnotą mieszkaniową

 

 

 

 reklama na elewacji

 

Właściciel lokalu nie może samowolnie decydować o przeznaczeniu elewacji i umieszczać na niej tablic wedle własnego uznania bez zgody wspólnoty, o czym przekonała się pewna warszawska radczyni prawna, która została  uznana za winną wykroczenia.

 

 

Radczyni prowadziła kancelarię prawną w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, początkowo jeszcze jako najemczyni lokalu zawarła umowę dzierżawy powierzchni pod reklamę – konkretnie tabliczki informującej o prowadzonej działalności i opłacała należności. Problem zaczął się wtedy, gdy wykupiła mieszkanie na własność, wówczas to uznała, że jako właścicielka płacić już nie musi, skoro przysługuje jej prawo do współkorzystania ze wspólnej nieruchomości. Odmówiła zatem wnoszenia opłat, nie przystała też na propozycję zarządu, aby  „odpracować” swoje zobowiązanie w ten sposób, że będzie świadczyć pomoc prawną we wspólnotowych sprawach.

 

 

W konsekwencji z inicjatywy wspólnoty, sprawa trafiła do sądu karnego, a radczyni zarzucono popełnienie wykroczenia z art.. 63a § 1 kodeksu karnego. Przepis ten stanowi, że  „kto umieszcza w miejscu publicznym do tego nieprzeznaczonym ogłoszenie, plakat, afisz, apel, ulotkę, napis lub rysunek albo wystawia je na widok publiczny w innym miejscu bez zgody zarządzającego tym miejscem, podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny.”

 

 

Obwiniona broniła się wskazując, że umieszczone przez nią tablice nie są tablicami reklamowymi, a radca prawny ma obowiązek oznaczyć siedzibę prowadzonej działalności gospodarczej tablicą informacyjną, dlatego też nie można przyjąć, że jest to naruszenie jakiegokolwiek przepisu prawa. Podniosła ponadto, że oznaczenia te zostały umieszczone w miejscach do tego przeznaczonych, wśród innych tablic informacyjnych, w tym samym miejscu gdzie znajdowały się wcześniej na podstawie zawartej przez nią umowy najmu, gdy nie była jeszcze właścicielem lokalu. Zarzuciła ponadto, iż od momentu, gdy stała się właścicielem lokalu nie potrzebuje już zgody zarządcy na korzystanie z części wspólnych ze względu na ustawowe, określone w art. 206 kodeksu cywilnego  prawo do współkorzystania z przedmiotu współwłasności.

 

 

 

Sąd nie podzielił jednak powyższej argumentacji wskazując, że na podstawie przedmiotem ochrony art. 63a kw jest porządek w miejscach publicznych, który obwiniona swoim czynem naruszyła.  Właściciel lokalu jest bowiem ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może korzystać z nieruchomości wspólnej wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać razem z innymi właścicielami. Prawo do współkorzystania ograniczone jest zakresem, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem,wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z niej (tak Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 29.09.2015r. I ACa 435/15). Elewacja budynku, w którym wydzielono nieruchomości lokalowe, stanowi część wspólną nieruchomości, ale nie jest ona niezbędna współwłaścicielom do korzystania ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. Ściany budynku mogą być zatem wykorzystywane w celu umieszczenia reklam, szyldów, tablic informacyjnych, przy czym takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności i bywa źródłem dochodów wspólnoty.  Wywieszanie na elewacji reklam, szyldów i tablic nie jest normalnym korzystaniem z elewacji a współwłaściciele nie mogą wywieszać na elewacji nieruchomości wspólnej według swego uznania reklam, tablic, czy szyldów. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może bowiem korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób nie zakłócający korzystania przez innych współwłaścicieli (tak m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 12.05.2015r., I Aca 1113/14, Lex nr 1740620, Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 15.03.2013r., I Aca 912/12, Lex nr 1294716, Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 18.10.2012r., I ACa 544/12, Lex nr 1237880).

 

 

Skoro zatem obwiniona nie uzyskała zgody wspólnoty mieszkaniowej na umieszczenie tablicy informacyjnej, to jej działanie było bezprawne. Sąd zwrócił przy tym uwagę, że zgoda taka powinna być bowiem wyrażona wyraźnie, a nie w sposób dorozumiany. Obwiniona jest osobą pełnoletnią i jej poczytalność nie budzi wątpliwości – czyn jej zatem jest zawiniony, tym bardziej, że wykonując zawód radcy prawnego winna postępować w sposób, który nie narusza prawa. Tymczasem popełniając go  „naruszyła dobro jakim jest prawo osoby zarządzającej danym miejscem do decydowania o jego przeznaczeniu. Nie ulega wątpliwości, że obwiniona zawieszając bez zgody właścicieli lokali na elewacji budynku tablice informacyjne naruszyła słuszne interesy pozostałych właścicieli, decydując samowolnie o przeznaczeniu nieruchomości wspólnej i pozbawiając wspólnotę dochodów za umieszczenie tablic, nie będąc od tego w odpowiedni sposób zwolnioną.” (por. uzasadnienie wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy - Śródmieścia w Warszawie XI Wydział Karny z dnia 16 marca 2016 r., sygnatura akt: XI W 3918/15).

 

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 
 
 
 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl