18 lipca (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzePowierzchnia czy udział - jak rozliczyć koszty?

Powierzchnia czy udział - jak rozliczyć koszty?

 Powierzchnia czy udział

 

Obciążenia kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej mogą być dokonywane w stosunku do powierzchni lokalu wyłącznie wtedy, gdy dojdzie do podziału quoad usum. Innymi słowy: ten, kto zajmuje część wspólną z wyłączeniem pozostałych właścicieli – płaci więcej , w pozostałych przypadkach  odejście od ustawowego rozliczania proporcjonalnie do wielkości udziałów nie może mieć miejsca – wynika z uzasadnienia wyroku szczecińskiego Sądu Apelacyjnego z dnia  3 marca 2016 roku, sygn. akt: I ACa 988/15.

 

 

W piśmiennictwie prawniczym właściwie jednolity jest pogląd, że wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej winny być dzielone na właścicieli proporcjonalnie do wielkości ich udziałów we wspólnej nieruchomości. Za niewłaściwy, bo niezgodny z brzmieniem art. 12 ust. ustawy o własności lokali przyjmuje się sposób rozliczeń uwzględniający metraż lokali i pomieszczeń przynależnych.

 

Wyrażono nawet pogląd, że przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, dlatego też zasada „udziałowego” dzielenia wydatków nie podlega jakimkolwiek modyfikacjom (por. R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz., wzory pozwów i wniosków sadowych, wyd. LexisNexis 2011, Komentarz do art. 12 ustawy o własności lokali, teza 1).

 

 

Orzecznictwo okazało się jednak nieco bardziej liberalne niż komentatorzy ustawy o własności lokali, ponieważ dopuściło możliwość odstąpienia od powyższej reguły przyjmując, iż w przypadku podziału quoad usum, w sytuacji, gdy jakiś właściciel zajmuje na wyłączność nieruchomość wspólną (np. piwnicę) – można rozliczać się w oparciu o powierzchnię użytkową lokali z uwzględnieniem metrażu tej zajmowanej powierzchni.

 

 

Przyjęcie takiego sposobu rozliczeń prowadzi de facto do  określenia w sposób pośredni  wynagrodzenia za wyłączne korzystanie ze wspólnej nieruchomości, ponadto mimo wszystko wątpliwa jest zgodność z prawem takiego  rozwiązania. Skoro przepis art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali w sposób kategoryczny nakłada obowiązek rozliczeń stosownie do wielkości udziałów, to nie wydaje się, aby możliwa była jego modyfikacja, nawet za zgodą większości wyrażoną w formie uchwały. Nie ma przecież żadnych przeciwwskazań, aby właściciela, który korzysta z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych obciążyć kosztami jej utrzymania, wspólnota może nawet domagać się wynagrodzenia za to wyłączne korzystanie.

 

 

Odmienne zapatrywanie wyraził Sąd Apelacyjny Szczecinie, który uzasadniając orzeczenie z dnia 3 marca 2016 roku, sygn. akt: I ACa 988/15, wskazał, iż „wspólnota ma kompetencje do zmiany zasad określonych w art. 12 ust. 1 ustawy, co powodować będzie możliwość odstąpienia od ustawowego modelu ustalania kosztów obciążających właścicieli zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy. Oba przepisy pozostają więc w funkcjonalnym związku. Uzasadnieniem odstępstwa od zasad przyjętych przez ustawę w art. 12 ust 2 będzie więc umowne odstąpienie od reguł z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali.”

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl