21 września (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeDo czego zdolna jest wspólnota mieszkaniowa?

Do czego zdolna jest wspólnota mieszkaniowa?

sprzeczność orzeczeń

W wyroku z dnia 11 maja 2016 r., sygnatura akt:  I CSK 415/15,   Sąd Najwyższy za niezgodną z prawem uznał uchwałę w sprawie przyjęcia planu gospodarczego obejmującego poza kosztami na nieruchomość wspólną również i wydatki związane z  utrzymaniem sąsiednich nieruchomości, m.in. lokalu garażowego.

 

 

 

Z kolei uzasadniając wyrok z dnia 26 czerwca 2015 r. sygnatura :  I CSK 312/14,  ten sam Sąd, lecz w innym składzie osobowym, przedstawił odmienne zapatrywanie na sprawę granic działalności uchwałodawczej członków wspólnoty, ponieważ uznał, że uchwała w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego zawierająca postanowienia dotyczące kosztów nieruchomości sąsiednich  nie tylko, że nie narusza prawa, to jeszcze pełni ważną funkcję, ponieważ „stanowi ona informację o tym jakie są koszty zarządu nieruchomością wspólną i związane z nimi ściśle koszty zarządu nieruchomościami sąsiednimi oraz upoważnia zarząd do podejmowania czynności zmierzających do określenia zasad zarządu tymi nieruchomościami przez ich współwłaścicieli.” (por. uzasadnienia wyroku S.N. z 26.06.2015 r., sygn. akt: I CSK 312/14).

 

 

Pomiędzy tymi orzeczeniami nastąpił niewielki  upływ czasu, jak to możliwe, że w ciągu niespełna roku nastąpiła sprzeczność poglądów w zakresie tak elementarnym z punktu widzenia funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej jak jej kompetencja (lub brak kompetencji) do podejmowania uchwał wykraczających poza „granice” wspólnej nieruchomości.

 

 

Oczywiście orzeczenia Sądu Najwyższego wydane w omawianych sprawach nie są  wiążącą wykładnią prawa, nie mniej jednak za niepokojące – na pewno dla członków wspólnot mieszkaniowych i organów zarządzających – należy uznać istnienie podobnych rozbieżności  na tym poziomie orzekania. Oba składy Sądu Najwyższego odmiennie interpretują bowiem zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej a  to właśnie zdolność ta wyznacza granice czynności do jakich wspólnota została przez ustawę wyposażona. Jeżeli zatem jakaś czynność nie mieści się w zakresie zdolności prawnych wspólnoty , to nie może wywołać zamierzone skutku prawnego.

 

 

Sąd Najwyższy w  cyt. powyżej wyroku z 2014 roku przyjął, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki organizacyjnej jest co do zasady  nieograniczona, nie obejmuje możliwości bycia podmiotem stosunków prawnych, które wiążą się tylko z człowiekiem, tj. rodzinnych, spadkowych . Ponadto ograniczenie jej zdolności, tak jak ma to miejsce w przypadku innych jednostek organizacyjnych, czy osób prawnych może wynikać wyłącznie z ustawy. Uzasadniając orzeczenie Sąd ten wskazał ponadto, że co prawda w uzasadnieniu wspomnianej uchwały III CZP 65/07 Sąd Najwyższy stwierdził ostrożnie, że  zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną”, to „stanowisko takie, na co zwrócono  uwagę w doktrynie, nie ma wyraźnych podstaw prawnych.” (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 26.06.2015 r., sygn. akt: I CSK 312/14). Podkreślenia wymaga, że taka wykładnia zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej stanowi wyłom w orzecznictwie, ponieważ dotychczas jednolicie przyjmowano jej ograniczenie ściśle do spraw zarządu rzeczą wspólną.

 

 

W tej sytuacji duże znaczenie mają kolejne, zapadłe orzeczenia Sądu Najwyższego, innymi słowy – czy taka interpretacja „przyjmie się” w judykaturze czy też nie. Kolejny wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2016 r.  potwierdza jednak dotychczasowe poglądy w tym zakresie, w uzasadnieniu którego  Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, iż „zgodnie z przeważającym stanowiskiem orzecznictwa i wspierającej go doktryny zdolność ta dotyczy zadań, do których wspólnota została powołana (zob. zwłaszcza uchwałę Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2009, nr 7- 8, poz. 69). Jako jednostka organizacyjna skupiająca właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym ma ona wykonywać czynności o charakterze administracyjnym i zarządczym, mające utrzymać budynek i otaczający go grunt wraz z naniesieniami i urządzeniami wspólnymi w sposób zapewniający zachowanie całej substancji w należytym stanie oraz umożliwiający wykonywanie prawa własności przez właścicieli lokali i ich współwłasności części wspólnych. Jest więc to zdolność ograniczona zarówno przestrzennie, jak i co do przedmiotu czynności, które mogą być podejmowane." W konsekwencji  wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał  dotyczących nieruchomości nie objętych  granicami tej Wspólnoty.

 

 

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl