14 listopada (środa)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzePo co wspólnocie statut?

Po co wspólnocie statut?

 statut wspólnoty mieszkaniowej

 

Wspólnota mieszkaniowa mimo, że nie posiada osobowości prawnej, to jednak jako jednostka organizacyjna wyposażona została przez ustawę w zdolność prawną, czyli zdolność do tego, aby być podmiotem praw i obowiązków. W konsekwencji   podlega zatem przepisom kodeksu cywilnego regulującym ustrój  i organizację osób prawnych.  Zgodnie bowiem z art. 33 1 k.c. „Do jednostek organizacyjnych nie będących osobami prawnym, którym ustawa przyznaje zdolność prawną , stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych”.

 

 

To „odpowiednie” zastosowanie uwzględnia z kolei specyfikę danej jednostki, która odróżnia ją od osoby prawnej, np. w kwestii odpowiedzialności za zobowiązania. Osoba prawna odpowie za swoje długi do wysokości posiadanego majątku, natomiast w przypadku wspólnoty mieszkaniowej mamy do czynienia z odpowiedzialnością subsydiarną, zmodyfikowaną w  art. 17 ustawy o własności lokali, który stanowi, że „Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego działowi w tej nieruchomości.”

 

 

Mimo odmienności pewne przepisy dotyczące osób prawnych stosuje się bezpośrednio również i do wspólnoty mieszkaniowej, np. art. 35 k.c., zgodnie z którym: „Osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie.”

Ustawa o własności lokali nie przewiduje jednak tworzenia statutów wspólnoty mieszkaniowej, wynika z niej raczej, że w razie zmiany sposobu zarządu zasadnicze uregulowanie powinno znaleźć się w umowie o sposobie zarządu (art. 18 u.w.l.), natomiast wydaje się, że statut nie powinien mieć tutaj większego znaczenia.

W orzecznictwie i nauce prawa zgodnie przyjmuje się, że w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, funkcję statutu w rozumieniu  art. 35 k.c. spełniają postanowienia umowy, które obok przepisów ustawy o własności lokali regulującej powstanie, ustrój i wygaśniecie wspólnoty, określają także sposób działania wspólnoty.

 

Zgodnie z art. 1 u.w.l. ustawa określa między innymi zarząd nieruchomością wspólną, gdy przepisy rozdziału 4 o zarządzie nieruchomością wspólną mają charakter względnie obowiązujący. Mogą one mieć zastosowanie jedynie wtedy, gdy właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określą sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 3 w zw. z ust. 1 u.w.l.).  W związku z powyższym regulowanie w drodze uchwały wspólnoty spraw statutowych tudzież regulaminowych nie ma  oparcia w obowiązującym prawie (tak Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 11.08, 2012 r., sygn. akt: V ACa 497/12, www. orzeczenia.ms.gov.pl).

 

W wyroku z dnia 31.03.2015 r, Sąd Apelacyjny w Warszawie, sygn. akt: VI ACa 1833/13, wskazał, że „sprzeczność uchwały z prawem oznacza sprzeczność z prawem powszechnie obowiązującym, nie zaś ze statutem Wspólnoty, który w istocie stanowi umowę obowiązującą członków Wspólnoty Mieszkaniowej.”

 

Niezgodność uchwały z prawem to niezgodność z przepisami ustawy o własności lokali i kodeksem cywilnym w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali, natomiast  brak w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych regulacji ustawowej, która uzależniałaby ocenę prawidłowości uchwały od jej zgodności z postanowieniami statutu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 15 lutego 2006 r. I ACa 778/05, OSA 2008/7/24).

 

W orzecznictwie przyjmuje się, że statut pozwanej wspólnoty jest zwykłą uchwałą właścicieli lokali o  charakterze względnie obowiązującym , właściciele lokali mogą podjąć w każdej chwili podjąć uchwałę, w której zadecydują inaczej niż postanowili w statucie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 26 października 2011 r., I ACa 953/11, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 czerwca 2016 r., sygn. akt: I ACa 1249/15).

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

 

logo

zarzadca

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych

 

 

Blogi

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Komentarze  

#6 www.zarzadca.eu: Zarządca 2017-11-29 18:17
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/c ite]dobre, ale na-pewno inne od poglądów prezes spółki zarządzającej (właściwie administrującej ) naszą WM. pisze ona w dn 23.08.2017: "Pana uwagi odnośnie Regulaminu Wspólnoty, jej Statutu, Regulaminu Zarządu to sugestia, że dokumenty te mogą zawierać odmienne od ustawy o własności lokali zapisy regulujące życie Wspólnoty." I dalej o art.18.... Pisałem do Zarządu lecz odpowiedź uzyskałem od Zarządcy, który zarząd traktuje jako utajnioną komórkę zarządcy bez udostępnienia jego danych właścicielom.

A może w tej wspólnocie dokonano zmiany sposobu zarządu skoro zarządzający powołuje się na brzmienie art. 18 ustawy o własności lokali?

Właś ciciele mogą bowiem w drodze umowy odejść (co do zasady !) od sposobu zarządu określonego w ustawie o własności lokali i ustanowić oryginalny sposób zarządzania.
Cytuj
#5 www.zarzadca.eu: elan124 2017-11-29 16:55
Cytat:
KubaP: Takie jest życie i niezrozumienie roli członka Zarządu (...) równając jego pracę z pracą sprzątaczki
Niektórzy rozumieją rolę :tooth: , jaką odgrywa członek, niekoniecznie we wspólnocie. Porównanie jego z pracą... sprzątaczki :gafa:jest niefortunne.
Cytuj
#4 www.zarzadca.eu: KubaP 2017-11-29 12:49
[cite]Gość Zarzadca.pl (lech): [/cite]Pisałem do Zarządu, lecz odpowiedź uzyskałem od Zarządcy No, to jest normalne , Zarząd będzie się zajmował takimi "przyziemnymi sprawami", jak wystąpienie właściciela lokalu i odpowiadał mu ? od tego ma Administratora .... :clap:

Takie jest życie i niezrozumienie roli członka Zarządu czy roli Administratora we Wspólnocie Mieszkaniowej ... równając jego pracę z pracą sprzątaczki. :peace:
Cytuj
#3 www.zarzadca.eu: elan124 2017-11-29 11:49
Cytat:
Gość Zarzadca.pl (lech): Po co wspólnocie statut ?
Statut jest zbędny. Jak coś jest niejasnego, to można podjąć właściwą uchwałę właścicieli lokali. Cytat:
Gość Zarzadca.pl (lech): Pisałem do Zarządu, lecz odpowiedź uzyskałem od Zarządcy
Śliczne ! :clap:
Cytuj
#2 www.zarzadca.eu: KubaP 2017-11-28 19:15
Jest niepotrzebny . Wystarczy REGULMIN Wspólnoty.
Cytuj
#1 lech 2017-11-28 19:01
dobre, ale na-pewno inne od poglądów prezes spółki zarządzającej (właściwie administrującej ) naszą WM. pisze ona w dn 23.08.2017: "Pana uwagi odnośnie Regulaminu Wspólnoty, jej Statutu, Regulaminu Zarządu to sugestia, że dokumenty te mogą zawierać odmienne od ustawy o własności lokali zapisy regulujące życie Wspólnoty." I dalej o art.18.... Pisałem do Zarządu lecz odpowiedź uzyskałem od Zarządcy, który zarząd traktuje jako utajnioną komórkę zarządcy bez udostępnienia jego danych właścicielom.
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl