23 czerwca (piątek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeZmiana porządku obrad na zebraniu

Zmiana porządku obrad na zebraniu

 

 

 

porządek obrad na zebraniu

W orzecznictwie jednolity jest pogląd, że właściciele lokali mogą zmienić porządek obrad na zebraniu. Przepisy ustawy o własności lokali nie są bowiem tak rygorystyczne, jak np. normy prawa handlowego.  W przeciwieństwie do zebrań udziałowców w spółkach –  o tym, co będzie przedmiotem zebrania ostatecznie zdecydują sami członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Nie są oni bowiem związani treścią projektów, dlatego  mogą podejmować uchwały, których zarząd nie zaplanował rozsyłając  zawiadomienia (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2012  roku, sygn. akt: I ACa 1203/12).

 

Wątpliwości jednak może budzić kwestia oddawania głosów przez pełnomocników nad uchwałami, których w porządku obrad nie przewidziano.

 

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali, zatem pełne zastosowanie będą miały regulacje kodeksu cywilnego, co wynika z brzmienia odesłania zawartego w art. 1 ust. 2  uwl stanowiącego, iż:  „W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego”.

 

 

Zgodnie z treścią art. 98 k.c. „pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.”  Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują jednak pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, natomiast w piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że kryterium rozróżnienia między pełnomocnictwem ogólnym a rodzajowym jest zakres umocowania do działania w imieniu mocodawcy. Pełnomocnictwo ogólne nie określa ani nie wyodrębnia czynności prawnych, do jakich pełnomocnik został umocowany, natomiast pełnomocnictwo rodzajowe powinno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot. Jeżeli rodzaj czynności prawnej nie jest w pełnomocnictwie określony w sposób wyraźny, dla ustalenia rzeczywistej woli reprezentowanego mają zastosowanie reguły interpretacyjne obowiązujące przy tłumaczeniu oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 866/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 66).

 

 

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że choć o ile zmiana porządku obrad prowadząca do podejmowania uchwał nie przewidzianych porządkiem obrad jest dopuszczalna, to jednak zwykle prowadzi do wykluczenia pełnomocników z możliwości głosowania.

 

Chodzi tu o takie sytuacje, w których rodzaj czynności i jej przedmiot wynikający z treści pełnomocnictwa będzie odbiegał od treści uchwały zaproponowanej na zebraniu. W takim przypadku głos pełnomocnika należałoby potraktować  jako oddany bez umocowania.

 

 

Zmiana porządku obrad może jednak wywołać o  wiele poważniejsze konsekwencje dla funkcjonowania wspólnoty  mieszkaniowej w sytuacji, gdy spełnione są przesłanki do złożenia wniosku o głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Nowa uchwała, której nie obejmuje swym zakresem umocowania pełnomocnika może zostać przegłosowana większością głosów liczoną według wielkości udziałów tylko z tej przyczyny, że przedstawiciele właścicieli nie złożyli wniosku o zmianę trybu  głosowania, gdyż właściciele nie znali jej treści przed zebraniem.

 

 

Chodzi tu o przypadek przewidziany w art. 23 ust. 2a  stanowiący, że :Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.”

 

 

 

Należy przy tym mieć na uwadze, że żądanie, o którym mowa w cytowanym powyżej przepisie przybiera zawsze postać oświadczenia woli właścicieli zainteresowanych zmianą trybu głosowania  i bez wątpienia  dotyczy czynności przekraczającej zakres zarządu zwykłego, wymaga zatem stosowanego umocowania.

Innymi słowy pełnomocnik działający w imieniu właściciela powinien zostać umocowany do reprezentacji w zakresie sprawy, której dotyczy ta zmiana sposobu liczenia głosów.

 

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że w pewnych sytuacjach zmiana porządku obrad może uniemożliwić właścicielom lokali realizację ich ustawowych uprawnień.

 

 

 

źródło:

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 
 
 
 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl