Kiedy najem to działalność gospodarcza

Najem krótkoterminowy może zostać zakwalifikowany jako działalność gospodarcza, albo najem prywatny, przy czym prawidłowe rozróżnienie  z jakim konkretnie  mamy w danym przypadku  do czynienia ma znaczenie nie tylko na gruncie prawa podatkowego, może się bowiem okazać, że lokal należy odpowiednio do tego rodzaju usług dostosować zmieniając  sposób jego użytkowania.

W pierwszej kolejności wyjaśnienia wymagałoby  pojęcie działalności gospodarczej, które zdefiniowane zostało w przepisach ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej jako  „zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły” (por. art. 2).

Regułka, jak widać jest dość lakoniczna, dlatego też  w niejednoznacznych przypadkach (a do takich niewątpliwie należy zaliczyć najem krótkoterminowy świadczony przez właściciela lokalu) często nawet i urzędnicy rozstrzygający sprawy właściwej interpretacji mają z tym problem i zdarza się, że są one uchylane przez sądy administracyjne. 

Przyjrzyjmy się zatem orzecznictwu, które wskazując ogólny  kierunek wykładni wyjaśnia, w jaki sposób należałoby interpretować cytowany powyżej przepis. Sądy administracyjne wielokrotnie podkreślały, że najem krótkoterminowy  nie zawsze jest jednoznaczny z prowadzeniem działalności gospodarczej.  W wyroku z dnia 29.04.2014 roku  NSA (sygn. akt: II FSK 1417/12)  przedstawił pogląd, że decydujące znaczenie ma spełnienie kilku podstawowych przesłanek jak: kompleksowe wyposażenie lokali we wszystkie podstawowe rzeczy niezbędne do przebywania w nich ludzi, ustalanie z góry opłaty za dobę hotelową oraz uzależnianie ceny od terminu rezerwacji, treść internetowych ofert usług, z których wynikają szczegółowe warunki najmu,  sposób ustalania warunków wynajmu i opłat pobieranych za te usługi.

Jak jednak pokazuje najnowszy wyrok sądu administracyjnego – wyrok wrocławskiego WSA z dnia 7 lipca 2017 roku, sygn. akt: I SA/Wr251/17 - http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3090-prawo-podatki-isa-wr251-17-najem-krotkoterminowy ,  powyższy pogląd należałoby uzupełnić o zwrócenie uwagi na pewne elementy wykluczające działalność gospodarczą, a należy do nich zaliczyć: 

-brak usług powiązanych, tj.  świadczonych obok najmu (np. recepcja, dostęp do restauracji, usług sprzątania w trakcie pobytu gości), 

-sposób pozyskiwania drogą "pantoflową" oraz przez portale internetowe,

-wykonywanie przez właściciela   usługi związanej z najmem samodzielnie, bez zatrudniania  innych osób.

Jak wskazał Sąd uzasadniając to orzeczenie powyższe cechy powodują, że wynajem świadczony w taki sposób  nie jest profesjonalny, wynajmujący nie  wykonuje go bowiem w sposób systematyczny i uporządkowany (o czym świadczyć ma w szczególności „pantoflowa” droga pozyskiwania klientów). Nie może być zatem mowy o świadczeniu usługi krótkotrwałego zamieszkiwania (por.: 55.20 Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług zgodnie z treścią rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Wyrok WSA okazał się dla wynajmującego korzystny, ponieważ będzie on mógł do rozliczeń z fiskusem zastosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynoszący 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. m.in. przychodów z dzierżawy i najmu.

Konsekwencje tego orzeczenia są jednak dalej idące, nie obejmują swoim zakresem wyłącznie prawa podatkowego.  Prowadzenie najmu tego rodzaju nie będzie bowiem wymagało zmiany sposobu użytkowania lokalu, a taki wymóg, w razie wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług krótkotrwałego zamieszkiwania – właściciel musiałby spełnić.

Więcej na ten temat pisaliśmy w artykule: „Najem krótkoterminowy a zmiana przeznaczenia lokalu” :

http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2961-najem-krotkoterminowy-a-zmiana-przeznaczenia-lokalu

źródło:

Anna Kondrasiuk

Portal Informacyjny Zarządca

• « poprzednia
• następna »