Kiedy najem to działalność gospodarcza
- Czwartek, 04 październik 2018 00:11
Najem krótkoterminowy może zostać zakwalifikowany jako działalność gospodarcza, albo najem prywatny, przy czym prawidłowe rozróżnienie z jakim konkretnie mamy w danym przypadku do czynienia ma znaczenie nie tylko na gruncie prawa podatkowego, może się bowiem okazać, że lokal należy odpowiednio do tego rodzaju usług dostosować zmieniając sposób jego użytkowania.
W pierwszej kolejności wyjaśnienia wymagałoby pojęcie działalności gospodarczej, które zdefiniowane zostało w przepisach ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej jako „zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły” (por. art. 2).
Regułka, jak widać jest dość lakoniczna, dlatego też w niejednoznacznych przypadkach (a do takich niewątpliwie należy zaliczyć najem krótkoterminowy świadczony przez właściciela lokalu) często nawet i urzędnicy rozstrzygający sprawy właściwej interpretacji mają z tym problem i zdarza się, że są one uchylane przez sądy administracyjne.
Przyjrzyjmy się zatem orzecznictwu, które wskazując ogólny kierunek wykładni wyjaśnia, w jaki sposób należałoby interpretować cytowany powyżej przepis. Sądy administracyjne wielokrotnie podkreślały, że najem krótkoterminowy nie zawsze jest jednoznaczny z prowadzeniem działalności gospodarczej. W wyroku z dnia 29.04.2014 roku NSA (sygn. akt: II FSK 1417/12) przedstawił pogląd, że decydujące znaczenie ma spełnienie kilku podstawowych przesłanek jak: kompleksowe wyposażenie lokali we wszystkie podstawowe rzeczy niezbędne do przebywania w nich ludzi, ustalanie z góry opłaty za dobę hotelową oraz uzależnianie ceny od terminu rezerwacji, treść internetowych ofert usług, z których wynikają szczegółowe warunki najmu, sposób ustalania warunków wynajmu i opłat pobieranych za te usługi.
Jak jednak pokazuje najnowszy wyrok sądu administracyjnego – wyrok wrocławskiego WSA z dnia 7 lipca 2017 roku, sygn. akt: I SA/Wr251/17 - http://www.zarzadca.pl/prawo/orzecznictwo-sadowe/3090-prawo-podatki-isa-wr251-17-najem-krotkoterminowy , powyższy pogląd należałoby uzupełnić o zwrócenie uwagi na pewne elementy wykluczające działalność gospodarczą, a należy do nich zaliczyć:
-brak usług powiązanych, tj. świadczonych obok najmu (np. recepcja, dostęp do restauracji, usług sprzątania w trakcie pobytu gości),
-sposób pozyskiwania drogą "pantoflową" oraz przez portale internetowe,
-wykonywanie przez właściciela usługi związanej z najmem samodzielnie, bez zatrudniania innych osób.
Jak wskazał Sąd uzasadniając to orzeczenie powyższe cechy powodują, że wynajem świadczony w taki sposób nie jest profesjonalny, wynajmujący nie wykonuje go bowiem w sposób systematyczny i uporządkowany (o czym świadczyć ma w szczególności „pantoflowa” droga pozyskiwania klientów). Nie może być zatem mowy o świadczeniu usługi krótkotrwałego zamieszkiwania (por.: 55.20 Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług zgodnie z treścią rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).
Wyrok WSA okazał się dla wynajmującego korzystny, ponieważ będzie on mógł do rozliczeń z fiskusem zastosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynoszący 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. m.in. przychodów z dzierżawy i najmu.
Konsekwencje tego orzeczenia są jednak dalej idące, nie obejmują swoim zakresem wyłącznie prawa podatkowego. Prowadzenie najmu tego rodzaju nie będzie bowiem wymagało zmiany sposobu użytkowania lokalu, a taki wymóg, w razie wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług krótkotrwałego zamieszkiwania – właściciel musiałby spełnić.
Więcej na ten temat pisaliśmy w artykule: „Najem krótkoterminowy a zmiana przeznaczenia lokalu” :
http://www.zarzadca.pl/abc-wspolnoty/2961-najem-krotkoterminowy-a-zmiana-przeznaczenia-lokalu
źródło:
Anna Kondrasiuk
Portal Informacyjny Zarządca