23 kwietnia (wtorek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeNajem lokalu użytkowego: poręczenie umowy

Najem lokalu użytkowego: poręczenie umowy

 

 

 poręczenie umowy

Wynajem lokalu użytkowego nie jest taki bezpieczny jak się wydaje. Nieuczciwy najemca, nie tylko że  nie zapłaci czynszu, to jeszcze się dobrowolnie  nie wyprowadzi. Właściciel może się jednak odpowiednio przed takimi sytuacjami zabezpieczyć.

 

Przepisy kodeksu cywilnego regulujące najem lokalu użytkowego są korzystniejsze niż regulacje najmu mieszkania, ponieważ nie mają tu zastosowania normy wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Nie wchodzi zatem w ogóle w grę obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego w razie eksmisji lokatora, łatwiej wypowiedzieć umowę, czy podnieść czynsz, ale nie oznacza to, że najem lokalu użytkowego nie jest obarczony ryzykiem. Jeżeli najemca okaże się nieuczciwy straty mogą być duże, szczególnie gdy lokal znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji.

 

 

 

Po pierwsze poręczenie

 

Poręczenie roszczeń z umowy najmu to bardzo dobry sposób zabezpieczenia, nabiera szczególnego znaczenia, gdy lokal zamierzamy wynająć osobie prawnej, np. spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Odzyskanie należności od osoby prawnej lub innej jednostki organizacyjnej może być bowiem bardzo trudne, w szczególności  z dwóch powodów:

 

I.W razie braku płatności najpierw należy wystąpić z pozwem do sądu przeciwko spółce, a dopiero, gdyby ta okazała się niewypłacalna – można pozywać jej zarząd. Sprawy tego rodzaju zwykle ciągną się  latami, bo trzeba uzyskać prawomocny wyrok, a następnie postanowienie komornika o nieściągalnej wierzytelności;

 

II.W przypadku ogłoszenia upadłości najemcy, gdy możliwe jest zawarcie postępowania układowego – nie będziemy mogli wypowiedzieć umowy najmu bez zgody rady wierzycieli, w tym czasie nierzetelny najemca będzie sobie spokojnie lokal używał. Oczywiście obowiązek zapłaty czynszu pozostanie, jednak jeżeli dochodzi już do takiej sytuacji, jak opisana powyżej, to jest to mało realny scenariusz, że najemca zapłaci należności wynikające z umowy najmu.

 

Ryzyko niewypłacalności można jednak ograniczyć  zawierając dodatkową umowę poręczenia, np. z członkami zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

W takie sytuacji poręczyciel odpowie solidarnie z najemcą za płatności czynszu i inne związane z realizacją umowy zobowiązania w sytuacji, gdy ten  przestanie regulować należności. Wtedy pozywamy do sądu najemcę i poręczyciela, a po uzyskaniu tytułu egzekucyjnego komornik wyegzekwuje należności  od któregokolwiek z nich.  

 

 

 

Po drugie notariusz

 

Najemca nie płaci,  w inny sposób nie wywiązuje się z umowy, albo po prostu umowa już wygasła – jednak nie zamierza opuścić lokalu. W takim przypadku, nawet po dokonaniu skutecznego prawnie wypowiedzenia nie możemy opornego najemcy tak po prostu wyrzucić z lokalu. Jako posiadacz, nawet „nielegalny”, czyli bez tytułu prawnego, jest chroniony przez prawo. Jedynie prawomocny wyrok o eksmisję umożliwi wszczęcie egzekucji komorniczej. To komornik będzie władny wyrzucić naszego byłego najemcę. Jesteśmy w nieco lepszej sytuacji niż w przypadku najmu mieszkania, bo nie będziemy dostarczać naszemu dłużnikowi lokalu zastępczego, ale i tak możemy ponieść duże straty, gdy ten zajmie nam lokal na kilka miesięcy, a nawet i lat, bo tyle może trwać uzyskanie wyroku eksmisyjnego.

 

Aby uniknąć podobnych problemów warto zawrzeć umowę najmu przed notariuszem. Zgodnie bowiem z art. 777 kodeksu postępowania cywilnego tytułem egzekucyjnym jest nie tylko prawomocne orzeczenie sądu, ale również m.in. akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;

 

Najemca może zatem w umowie najmu złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do zapłaty , ale również i opróżnienia lokalu.  Może też złożyć odrębne oświadczenie przed notariuszem – również wtedy, gdy umowa została już zawarta. W akcie notarialnym należy określić na czym ma polegać obowiązek dłużnika. Jeżeli to zapłata sumy pieniężnej, to podajemy  jej wysokość (np. równowartość czynszu najmu przez okres trwania umowy). Należy wskazać też termin spełnienia świadczenia, po którym wierzyciel będzie mógł egzekwować świadczenie. Z taką umową lub oświadczeniem wierzyciel udaje się do sądu po tytuł wykonawczy, który umożliwi wszczęcie egzekucji komorniczej.

 

Z możliwości jaką daje art. 777 kpc można też skorzystać przy umowie poręczenia, gdy to poręczyciel podda się egzekucji na wypadek, gdyby najemca nie wywiązał się z umowy.

 

 

 

Po trzecie kara umowna

 

Warto zastrzec karę umowną na wypadek, gdyby najemca nie wydał lokalu w terminie wynikającym z umowy, albo po złożeniu wypowiedzenia. Może ona przybrać postać opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu – znacznie wyższej niż czynsz najmu.

Taka kara może też przybrać formę ...  bonifikaty za terminowe płatności, gdy np. w umowie postanowimy, że kwota czynszu w razie jej uregulowania w terminie określonym w umowie ulegnie zmniejszeniu.

 

 

 

 

 

Anna Kondrasiuk

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 
 
 
 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl