21 września (sobota)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeNowe zasady sprzedaży gruntów rolnych

Nowe zasady sprzedaży gruntów rolnych

 

 

sprzedaż gruntów rolnychNowe zasady sprzedaży gruntów rolnych

Rolnictwo w miastach ma się całkiem dobrze. W samej Warszawie ponad 30 procent gruntów to działki rolnicze, a w Krakowie niemal ich połowa przeznaczona jest pod uprawę. Ziemia tu leży odłogiem, nikt nie buduje, ani nie sieje, a tymczasem ceny działek budowlanych szybują w górę. Teraz może się to zmienić – 26 czerwca 2019 roku weszły w życie przepisy liberalizujące zasady zbywania gruntów rolnych.

 

 

Zamiary były dobre, ale prawo zbyt twarde

Dotychczasowe, obowiązujące od 2016 roku  prawo było tak restrykcyjne, że doprowadziło do spadku cen działek rolnych, zahamowania ich sprzedaży  oraz spowodowało obniżenie czynszu dzierżawnego gruntów państwowych, wzrosły za to gwałtownie  ceny działek budowlanych, bo budować trzeba i każdy metr się liczy, czasami bardzo drogo – o czym nabywców nieruchomości nie trzeba przekonywać.

 

U podstaw ograniczeń obrotu ziemią rolną legło przekonanie, całkiem słuszne zresztą,  że trzeba obronić polskie rolnictwo przed masowym wykupem ziemi przez kapitał zagraniczny, który zmieni jej przeznaczenie na czysto komercyjne cele. W maju 2016 roku przestał bowiem obowiązywać 12 – letni okres ochronny na zakup ziemi, od tego momentu cudzoziemcy mogą, bez konieczności uzyskiwania dodatkowych pozwoleń zakupić nieruchomość w Polsce.  Stąd pomysł na wprowadzenie obostrzeń , które choć występują w wielu innych krajach unii, to jednak nie są tak restrykcyjne. Najważniejsze z nich to ograniczenia podmiotowe dotyczące obrotu ziemią rolną, od  0,3 ha wzwyż – dotychczas mogli ją nabyć wyłącznie: rolnik indywidualny, jego bliski, kościół, związek wyznaniowy, samorząd.  Inne podmioty – pod warunkiem udzielenia zgody przez  dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) i to tylko na cele czysto rolne.  Z ograniczeń zwolniono jedynie działki o powierzchni do 0,3 ha, czyli mniejszej niż 3000 m2. Większą, nie dość, że musiał rolnik gospodarować, to jeszcze przez określony czas – aż 10 lat od daty nabycia  uprawiać, dodatkowo liczyło się też przywiązanie do ziemi – należało mieszkać na terenie gminy, w której położona jest działka. Jeszcze trudniej było na gruntach państwowych – bo tutaj w ogóle wstrzymano sprzedaż, rolnicy – nawet ci z największym stażem o zakupie mogli jedynie pomarzyć, w grę wchodziła wyłącznie dzierżawa. Tych obostrzeń było naprawdę dużo, nie dziwią skutki w postaci zahamowania sprzedaży, rolnicy na tym tracili, bo nie mogli swobodnie zbywać nieruchomości, co miało znaczenie również w przypadku ziemi słabszej jakości – taką dotychczas kupowali miastowi na cele nierolnicze, a teraz leżą odłogiem

 

 

Deweloperów sposoby 

Niektórzy jednak omijali zakazy - deweloperzy, ci bardziej pomysłowi, niekiedy działali na granicy prawa. Przepisy ustawy nie wprowadziły ograniczeń co do możliwości podejmowania czynności, które miałyby na celu przekształcenie działki rolnej w budowlanej – jedynie jasno obligowały do prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 10 lat. Przedsiębiorcy płacili zatem rolnikowi za ziemię przed jej oficjalnym zakupem. Wystarczyło, aby ten rozpoczął budowę – wtedy inwestycja była już toku i  taką  działkę można było już spokojnie nabyć i postawić na niej osiedle.

 

 

Nowelizacja – zmiany nie tylko kosmetyczne

Nowelizacja ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zmieniła  te restrykcyjne przepisy. Nie wyeliminowała zasady, że ziemie rolną może nabyć wyłącznie rolnik jednak dopuściła możliwość zakupu gruntu rolnego przez „nie – rolnika”, na inne cele – o ile jego powierzchnia nie przekroczy 1 ha, a nie jak dotychczas 0,3 ha. Można zatem kupić więcej ziemi - zarówno na wsi, jak i w mieście, przy czym działki o powierzchni do 1 ha położone w granicach administracyjnych miast będzie można swobodnie sprzedawać i kupować w dowolnym terminie i co istotne -  nie ma ograniczeń ilościowych. Oczywiście inwestorzy liczyli na całkowite zniesienie ograniczeń, jednak to i tak bardzo duży krok w kierunku rozwoju budownictwa na terenach zurbanizowanych. Należy zwrócić uwagę na jeden bardzo istotny aspekt – o możliwości podziału większych działek na mniejsze - do  1- ha, gdyż ustawa o gospodarce nieruchomościami tego nie  zabrania. Ograniczenia dotyczą podziału na działki  poniżej 0,3 ha, dlatego też po nowelizacji  niemal każdą nieruchomość można podzielić tak, aby spełniała kryteria powierzchniowe ustawy, co nie było dotychczas możliwe.

 

W przypadku terenu wiejskiego, rygory związane z nabywaniem nieruchomości rolnych są większe: „nie -rolnik” może kupić wyłącznie jedną działkę, której nie może zbyć w ciągu  pięciu lat bez zgody właściwego organu.

 

Istotne jest  skrócenie okresu, w którym po nabyciu ziemi nie jest możliwa jej ponowna sprzedaż z 10 do 5 lat i dotyczy również nieruchomości rolnych nabytych przed nowelizacją ustawy, tj. przed 26.06.2019 r.

 

Ułatwiona została  egzekucja nieruchomości rolnych, ponieważ obecnie ziemię może już  nabyć inwestor, który  nie jest rolnikiem indywidualnym bez konieczności uzyskania zgody dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Dotychczas komornik mógł sprzedać grunt rolny włącznie rolnikom, co znacznie utrudniało wyegzekwowanie należności.

 

 

 

Anna Kondrasiuk

źródło:

 

Portal Informacyjny Zarządca

logo

zarzadca

 

 

 

 


forum wspólnot mieszkaniowych
 

 

 

Blogi

 

 

 
Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl