ZARZĄDCA.pl

Do zarządzania nieruchomościami, które nie stanowią zasobów skarbu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie jest konieczna licencja. Wspólnota mieszkaniowa może przekazać zarząd w dowolny, aprobowany przez prawo sposób,  np. przez zawarcie umowy zlecenia, czy też udzielenie  pełnomocnictwa do dokonywania określonych  czynności.

Jednak stroną umowy o zarządzanie ze skutkami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami winien być zarządca licencjonowany lub przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami  w rozumieniu art. 184 ust. 3  - w przeciwnym razie  umowa będzie nieważna. Takie zapatrywanie przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lipca 2007 roku (sygn. akt: III CZP 69/07) .

W uzasadnieniu powyższej uchwały Sąd Najwyższy przedstawił wykładnię przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących m.in. zakresu stosowania ustawy, pojęcia zarządzania nieruchomościami oraz określił szczegółowo charakter prawny umowy o zarządzanie i jej skutki.

Przepisy o gospodarce nieruchomościami  w zakresie zarządzania mają w szczególności zastosowanie do gospodarowania zasobami  skarbu państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Nakładają one na te podmioty (o ile samodzielnie nie zarządzają) obowiązek zawarcia umowy o zarządzanie  z osobą posiadającą  licencję zarządcy nieruchomości lub przedsiębiorcą, który prowadzi działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami (w tym drugim przypadku -  czynności zarządzania mogą  wykonywać jedynie  zarządcy licencjonowani).

W sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości nie jest taki podmiot, lecz np. wspólnota mieszkaniowa (w której skarb państwa i jednostki samorządu terytorialnego nie mają udziałów) właściciele mogą zarząd zlecić, bądź, np.  powierzyć w trybie art. 18 ustawy o własności lokali osobie, która nie posiada licencji i nie należy do ich grona. Ma ona prawo wykonywać wszystkie czynności zawiązane z zarządzaniem. Niedopuszczalne jest natomiast powierzenie zarządzania  na podstawie  umowy o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami , ponieważ jest ona zastrzeżona  tylko i wyłącznie dla osób z licencją zarządcy lub przedsiębiorców prowadzącym działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, o których mowa w art. 184 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.  Zarządzanie można zlecić zawierając  umowę zlecenie, czy nawet udzielając pełnomocnictwa do wykonywania czynności określonego rodzaju.

Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na szczególny charakter umowy o zarządzanie w rozumieniu u.g.n. wskazując na jej specyficzny charakter i  uznając,  że należy ona do kategorii umów nazwanych. Skuteczne jej zawarcie wiąże się ze spełnieniem  wymogów określonych w tej ustawie. W szczególności winna być sporządzona na piśmie - pod rygorem nieważności. Nie zostanie więc zawarta w sposób dorozumiany, ponadto należy w niej określić wynagrodzenie zarządcy lub sposób jego ustalenia, zawrzeć oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. Najistotniejszą sprawą jest jednak to, że taką umowę mogą  zawrzeć jedynie: zarządca licencjonowany lub przedsiębiorca w rozumieniu art. 184 ust. 3 u.g.n. z właścicielem nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową lub inną jednostką organizacyjną posiadającą  prawo do nieruchomości,

Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości, w której jednostki samorządu terytorialnego lub skarb państwa nie posiadają udziałów, nie ma obowiązku zawierania  umowy o zarządzanie. Wskazane jest jednak, aby to uczyniła, jeżeli  ma na celu osiągnięcie skutków wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami, takich jak odpowiedzialność zawodowa, ograniczenie zarządcy w czerpaniu korzyści z zarządzania nieruchomością,  obowiązek stosowania przez zarządcę standardów zawodowych i zasad etyki, wykonywania czynności zarządzania ze szczególna starannością, właściwą dla charakteru działalności zarządcy.

Podkreślenia wymaga, że powierzenie zarządzania zarządcy licencjonowanemu nie zawsze gwarantuje, iż ten poniesie odpowiedzialność zawodową z tytułu niedopełnienia obowiązków. Warunkiem takiej odpowiedzialności, jak również doprowadzenie do innych wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami skutków,  jest zawsze zawaracie umowy o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu u. g. n.

źródło:

Portal Informacyjny