19 kwietnia (czwartek)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzePodstawy funkcjonowania funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej

Podstawy funkcjonowania funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej

 

W przeważającej większości wspólnot mieszkaniowych w Polsce funkcjonuje tzw. „fundusz remontowy", na który  wpłacane są środki na poczet remontów nieruchomości wspólnej. Niestety, tylko w nielicznych  właściciele sprecyzowali zasady jego funkcjonowania, co prowadzi  do wielu  nieprawidłowości  w działalności wspólnoty.

 

Konieczność wprowadzenia klarownych zasad funkcjonowania funduszu remontowego w drodze uchwały  wynika  z braku właściwych  uregulowań prawnych. W ustawie  z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie występuje nawet takie pojęcie.

 

Właściciele, zgodnie z brzmieniem art. 13 tego aktu, ponoszą koszty utrzymania swoich lokali i koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Stosownie zaś do art. 14 u.w.l.: „na koszty zarządu składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu". Nie jest to wyliczenie wyczerpujące, ponieważ we wspólnocie mogą występować jeszcze inne wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną jak, np. koszty zastępstwa procesowego,  czy sądowe. Koszty zarządu  pokrywane są z góry, zaliczkowo, do  dziesiątego dnia każdego miesiąca (art. 15 uwl) i winny być raz w roku rozliczane (art. 29, ust. 1 a: „okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy").

 

Właściciele lokali mogą, celem pokrycia kosztów remontów nieruchomości wspólnej, wyodrębnić fundusz remontowy, jego wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt. 3 „ - cyt. z postanowienia Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 roku, sygnatura I Aca 290/06).

 

„Fundusz remontowy" to w rzeczywistości część składowa kosztów zarządu, ściśle zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej, którą w szczególny sposób się wyodrębnia, a to poprzez odmienne nazewnictwo ( „fundusz remontowy") czy sposób jej księgowania - zwykle tworzy się odrębne konto księgowe, niekiedy  środki gromadzi  na osobnym  rachunku bankowym. Zwykle tylko do takich kwestii ograniczają się wspólnoty mieszkaniowe w swoich uchwałach, oczywiście podają w nich jeszcze wysokość miesięcznej opłaty na poczet tego funduszu.

 

Takie ujęcie funduszu remontowego było  wystarczające, w szczególności dla potrzeb rozliczeń z fisksuem.  Do 2005 roku właściciele lokali mieli możliwość,  w ramach ulgi remontowej, odliczania od podatku dochodowego od osób fizycznych dokonanych wpłat na fundusz remontowy.  

 

Nie ma jednak  żadnych podstaw do stosowania takich praktyk, jak zaniechanie rozliczania poszczególnych właścicieli z dokonanych przez nich wpłat, nieuwzględnianie w planie gospodarczym na dany rok planowanych remontów nieruchomości wspólnej, traktowanie zgromadzonych na funduszu remontowym środków jako zaplecza finansowego do regulowania zobowiązań wspólnoty powstałych z innych, niż remonty tytułów. Bardzo często zarządy w swojej sprawozdawczości ograniczają się jedynie do  informowania właścicieli o stanie środków na funduszu remontowym, oraz poniesionych wydatków wykazując te pozycje w oderwaniu od pozostałych kosztów zarządu.

 

Charakter wpłat na fundusz remontowy wydaje się być zdeterminowany przez ustawę o własności lokali. W art. 15, rozdziału trzeciego ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali zatytułowanym: „Prawa i obowiązki właścicieli lokali"  ustawodawca jednoznacznie określił, że  właściciele lokali „na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca".

 

Ustawowo określonym sposobem pokrywania  kosztów zarządu jest więc wpłata zaliczki. Jeżeli wszyscy właściciele zgodzą się na jego zmianę, wtedy to ich wola będzie wiążąca. Wątpliwym jest jednak, aby mogło to nastąpić w drodze uchwały podjętej większością głosów.  Zaliczki, jak sama nazwa wskazuje, wymagają rozliczenia. W stwierdzeniu „wpłaty zaliczek na fundusz remontowych nie podlegają rozliczeniu" występuje wewnętrzna sprzeczność.

Rozliczenie wpłaconych zaliczek jest zagwarantowanym przez ustawę prawem właściciela, dlatego nie ma przy tym większego  znaczenia czyje są środki wpłacone z tego tytułu: wspólnoty czy poszczególnych właścicieli (w orzecznictwie zaprezentowano dwa skrajnie odmienne stanowiska).

 

Właścicielowi bowiem zawsze przysługuje roszczenie o dokonanie tego rozliczenia. Jeżeli więc wspólnota mieszkaniowa podjęłaby uchwałę, w której nałożyłaby na właścicieli obowiązek dokonywania wpłat nie podlegających rozliczeniom,  to wówczas nałożyłaby na właścicieli nowe, nie znane ustawie o własności  lokali obowiązki. Z tego względu trudno uznać takie działanie za zgodne z prawem. Cytowane przepisy  ustawy o własności lokali są   bezwględnie obowiązujące, co oznacza, że właściciele nie mogą, w drodze uchwały podjętej większością głosów dowolnie określać swoich uprawnień i obowiązków .  Tak jak wspólnota nie ma możliwości  zmienić terminu płatności zaliczek, tak nie może, np. obniżyć obciążeń niektórych właścicieli z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej (może je natomiast zwiększyć w przypadku lokali użytkowych na podstawie art. 12, ust. 3, por. wyrok  Sądu Najwyższego, II CK 98/2004).

 

Z tych względów wątpliwa również wydaje się możliwość „zatrzymania" nadpłaty z tytułu środków wpłaconych na poczet funduszu remontowego i nie wydatkowanych w sytuacji sprzedaży lokali. Dotychczasowy właściciel ma ustawowe prawo domagać się zwrotu przypadającej na niego  nadpłaty.

W przeciwnym razie mielibyśmy do czynienia z nieznaną ustawie swoistą „daniną" na rzecz wspólnoty.

 

Wydaje się, że wspólnota mieszkaniowa po dokonaniu rozliczenia zaliczek  wpłaconych na poczet „funduszu remontowego" i wystąpienia nadpłat z tego tytułu może podjąć uchwałę o ich przeksięgowaniu na kolejny okres rozliczeniowy. Na pewno jednak wymaga to sprecyzowania  w uchwale określającej zasady  funkcjonowania funduszu remontowego, skoro nie uczynił tego ustawodawca.  

 

 

zarzadca portal informacyjny

 

Portal Informacyjny

 

 

Komentarze  

#92 www.zarzadca.eu: KubaP 2016-11-20 13:43
[cite] Gość Zarzadca.pl:[/c ite] Moja mama jest w spolnocie od 2 lat,płaci składki na fundusz remontowy wraz czynszem zaliczką. zanim sprawa sie wyjaśni to odpowiedz
czy na FR jest wyodrębnione konto bankowe?
Jaki stan FR wspólnoty był na koniec 2015 roku.?
Ile lokali liczy ta wspólnota?

[ cite] Gość Zarzadca.pl:[/c ite]Niedawno w kamienicy został wykonany remont dachu,faktura opiewa na ponad 25 tys złotych!we wspólnocie sa trzy osoby,jedna z nich od dziesięciu lat,druga od dwóch a trzecia wykupiła mieszkanie zaraz po remoncie dachu.
Zarządca zarządał od mojej mamy spłaty składek remontowych w kwocie 1590 zł,niby zaległe. pewnie po rozliczeniu tego remontu nie było na tyle pieniedzy na FR i właściciele są zobowiązani do uzupełnienia brakującej kwoty zgodnie z posiadanym udziałem w NW.

[cite] Gość Zarzadca.pl:[/c ite]Gdy wykupywali to mieszkanie dwa lata temu,sam prezes zarządu mówił jej ze składkami nie ma sie przejmować, pomalutku bedzie je spłacać na bieżąco, co tez robiła. Teraz w oficjalnym piśmie z terminem 14 dni zada od niej 1590 zł. a kto to jest ten prezes zarządu, bo jak jest zarządca to nie ma prezesa zarządu , bo nie ma Zarządu WM. Niestety co do rozliczenia to taka jest gorzka prawda obwiązania należy spłacać.
Wszytko jest zapisane w ustawie o własności lokali

[cite] Gość Zarzadca.pl:[/c ite]Co robić w takiej sytuacji? mama znerwicowana, nie wie co począć. prosze o pomoc w rozkminieniu tego tematu.należy poprosić o wyliczenie / rozliczenie Administratora , niech Wam powie skąd sie wzięła ta kwota 1590 zł .
Napisać podanie o spłacie w ratach tego rozliczenia.
Cytuj
#91 www.zarzadca.eu: kasander 2016-11-20 12:37
Cytat:
Moja mama jest w spolnocie od 2 lat,płaci składki na fundusz remontowy wraz czynszem.
Jak rozumiem, mama jest właścicielem lokalu od 2 lat i płaci zaliczki na koszty zarządu (a nie czynsz), w tym składki na FR - tak?
Cytat:

we wspólnocie sa trzy osoby
Należy rozumieć, że wspólnota ma 3 właścicieli i 3 lokale - tak?
Cytat:

Zarządca zarządał od mojej mamy spłaty składek remontowych w kwocie 1590 zł,niby zaległe.
Kim jest ten zarządca, co on robi w 3-lokalowej wspólnocie?
Cytat:

prezes zarządu mówił jej ze składkami nie ma sie przejmować,
Co to znowu za prezes w 3-lokalowej wspólnocie?

Abyś mogła otrzymać rzetelną odpowiedź musisz uściślić:
- czy mama jest właścicielką lokalu?
- czy mama mieszka w małej (do 7 lokali) czy dużej wspólnocie?
- czy mama nie wpłacała comiesięcznych zaliczek w pełnej, ustalonej wysokości?
- co to za zaległość z tym FR i czy rzeczywiście istnieje (jako właścicielka lokalu powinna dokładnie znać stan swoich finansów we wspólnocie!)?
Cytuj
#90 Beata Kasprzak 2016-11-20 12:19
Nie wiem czy sytuacja jest adekwatna,natom iast zwracam sie z prośba o wyjaśnienie.
Moja mama jest w spolnocie od 2 lat,płaci składki na fundusz remontowy wraz czynszem.
Niedawno w kamienicy został wykonany remont dachu,faktura opiewa na ponad 25tys złotych!we wspólnocie sa trzy osoby,jedna z nich od dziesięciu lat,druga od dwóch a trzecia wykupiła mieszkanie zaraz po remoncie dachu.
Zarządca zarządał od mojej mamy spłaty składek remontowych w kwocie 1590 zł,niby zaległe.
Gdy wykupywali to mieszkanie dwa lata temu,sam prezes zarządu mówił jej ze składkami nie ma sie przejmować,poma lutku bedzie je spłacać na bieżąco,co tez robiła.Teraz w oficjalnym piśmie z terminem 14 dni zada od niej 1590 zł.
Co robić w takiej sytuacji?mama znerwicowana,ni e wie co począć.prosze o pomoc w rozkminieniu tego tematu.
Pozdrawiam wszystkich forumowiczów :)
Cytuj
#89 www.zarzadca.eu: blazejh 2015-09-04 11:49
"Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. "

Ustawa zaliczką nazywa każdy z elementów składowych kosztów zarządu. Nie ma niczego innego oprócz zaliczek w ustawie, nie powinno być w działaniu wspólnot.
Pods tawą obciążenia jest plan gospodarczy, z niego bierze się ilość i wysokość zaliczek.
Nic innego praktykom nie potrzeba. Mnożenie uchwał to radosna twórczość i nie powinno być polecane na tym forum.

W artykule podzielono włos na czworo i jest to mącenie ludziom w głowach. Przenoszenie definicji i pojęć z innych ustaw lub z interpretacji dyrektorów izb skarbowych, wprowadza zamieszane do czegoś, co powinno być proste i nie powinno wymagać zatrudniania głównego księgowego.
Cytuj
#88 www.zarzadca.eu: Lalunia 2015-09-04 11:33
Zaliczki na NW to coś zupełnie innego niż kwoty wnoszone na rachunek bankowy wspólnoty przez własciciela. Oprócz zaliczek na NW dokonuje on wpłat na media, wywóz nieczystości, fundusze celowe, garaż wielostanowisko wy, inne. Żeby móc obciążyć właściciela lokalu daną kwotą obciążenie musi mieć podstawę. W przypadku NW - rozliczenie kosztów eksploatacji. W przypadku mediów - rozliczenie obowiązujące we WM. Nieczystości - deklaracja. Pozostałe obciążenia również muszą być poparte inną czynnośćią niż tylko zamieszczenie w PG. FR też.

Moje stanowisko znajduje poparcie w artykule, który uważacie Państwo, że należy usunąć, bo jest niezgodny z Państwa stanowiskiem. No urocze :)

Zatem ja nie mam już nic więcej do powiedzenia w tym temacie
Cytuj
#87 www.zarzadca.eu: blazejh 2015-09-04 11:15
Rozliczenia zbywcy z nabywcą lokalu to ich własna sprawa.

Druga połowa linkowanego artykułu to wielkie nieporozumienie .
Bierze się ono ze stwierdzenia, że: (...) Zaliczki, jak sama nazwa wskazuje, wymagają rozliczenia.(.. .) oraz, że: (...) W stwierdzeniu „wpłaty zaliczek na fundusz remontowych nie podlegają rozliczeniu" występuje wewnętrzna sprzeczność."

Większość zaliczek nie podlega rozliczeniu, a nazwa jest tylko nazwą i niczego nie wskazuje. Nie ma żadnej sprzeczności.
Artykuł należałoby usunąć z portalu.
Cytuj
#86 www.zarzadca.eu: citizen 2015-09-04 11:12
Potrzebna jest Ci uchwała tworząca FR, to oczywiście nie ma przeciwwskazań by taka uchwala była podejmowana.

Mnie wystarczą uchwały zatwierdzające sprawozdanie roczne i plan na rok następny. Z obydwu tych dokumentów wynika jednoznacznie, co się dzieje z funduszem remontowym. I nie mam siły udowadniać, że mam rację.
Cytuj
#85 www.zarzadca.eu: Lalunia 2015-09-04 11:02
[cite] citizen:[/cite]Cytat:
Tworzenie funduszu remontowego we WM to czynność przekraczająca zwykły zarząd, zatem wymaga uchwały.
Toż Ci cały czas tłumaczą, że taką uchwałą jest uchwała właścicieli zatwierdzająca składkę na FR w planie finansowym[...]
W planie finansowym zatwierdzana jest również wyskość innych wydatków na NW (sprzatanie, media, konserwacja, itp.) co nie przekłada się na konieczność poniesienia dokładnie takiego wydatku, jak określono w PG. Podstawę do uznania, że wydatek został poniesiony winny stanowić zaakceptowane faktury. To samo dotyczy funduszu remontowego - można uznać, że dana kwota planowana w PG została wniesiona na fundusz remontowy musi znaleźć potwierdzenie w uchwale stricte tworzącej ten fundusz.
(prze cież jak w PG zaplanowano wydatek na coś, czego nie zrobiono to właściciele lokali nie są tym obciążani)
Cytuj
#84 www.zarzadca.eu: citizen 2015-09-04 10:51
Cytat:
Tworzenie funduszu remontowego we WM to czynność przekraczająca zwykły zarząd, zatem wymaga uchwały.
Toż Ci cały czas tłumaczą, że taką uchwałą jest uchwała właścicieli zatwierdzająca składkę na FR w planie finansowym

Cytat:
Środki wniesione na fundusz remontowy nie podlegają zwrotowi, niemniej jednak właściciel lokalu, w przypadku sprzedaży, mógłby domagać się ich zwrotu od nabywcy lokalu. Przyszły remont będzie wydatekiem poniesionym w przyszłości przez WM, zostanie jednak sfinansowany ze środków właścicieli lokali zgromadzonych na funduszu remontowym. Taki fundusz to nic innego jak rezerwa utworzona na przyszłe wydatki.
Bardzo słuszna uwaga. Przy czym to, jak się rozlicza nabywca lokalu ze sprzedającym, to ich sprawa i nie wymaga uchwały właścicieli lokali
Cytuj
#83 www.zarzadca.eu: Lalunia 2015-09-04 10:32
Tworzenie funduszu remontowego we WM to czynność przekraczająca zwykły zarząd, zatem wymaga uchwały.

Śro dki wniesione na fundusz remontowy nie podlegają zwrotowi, niemniej jednak właściciel lokalu, w przypadku sprzedaży, mógłby domagać się ich zwrotu od nabywcy lokalu. Przyszły remont będzie wydatekiem poniesionym w przyszłości przez WM, zostanie jednak sfinansowany ze środków właścicieli lokali zgromadzonych na funduszu remontowym. Taki fundusz to nic innego jak rezerwa utworzona na przyszłe wydatki.

Pol ecam artukuł http://www.zarzadca.pl/komentarze/493-podstawy-funkcjonowania-funduszu-remontowego-we-wspolnocie-mieszkaniowej, który był zaczątkiem do tego wątku
Cytuj

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl