ZARZĄDCA.pl

W przeważającej większości wspólnot mieszkaniowych w Polsce funkcjonuje tzw. „fundusz remontowy", na który  wpłacane są środki na poczet remontów nieruchomości wspólnej. Niestety, tylko w nielicznych  właściciele sprecyzowali zasady jego funkcjonowania, co prowadzi  do wielu  nieprawidłowości  w działalności wspólnoty.

Konieczność wprowadzenia klarownych zasad funkcjonowania funduszu remontowego w drodze uchwały  wynika  z braku właściwych  uregulowań prawnych. W ustawie  z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie występuje nawet takie pojęcie.

Właściciele, zgodnie z brzmieniem art. 13 tego aktu, ponoszą koszty utrzymania swoich lokali i koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Stosownie zaś do art. 14 u.w.l.: „na koszty zarządu składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu". Nie jest to wyliczenie wyczerpujące, ponieważ we wspólnocie mogą występować jeszcze inne wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną jak, np. koszty zastępstwa procesowego,  czy sądowe. Koszty zarządu  pokrywane są z góry, zaliczkowo, do  dziesiątego dnia każdego miesiąca (art. 15 uwl) i winny być raz w roku rozliczane (art. 29, ust. 1 a: „okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy").

Właściciele lokali mogą, celem pokrycia kosztów remontów nieruchomości wspólnej, wyodrębnić fundusz remontowy, jego „wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt. 3 „ - cyt. z postanowienia Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 roku, sygnatura I Aca 290/06).

„Fundusz remontowy" to w rzeczywistości część składowa kosztów zarządu, ściśle zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej, którą w szczególny sposób się wyodrębnia, a to poprzez odmienne nazewnictwo ( „fundusz remontowy") czy sposób jej księgowania - zwykle tworzy się odrębne konto księgowe, niekiedy  środki gromadzi  na osobnym  rachunku bankowym. Zwykle tylko do takich kwestii ograniczają się wspólnoty mieszkaniowe w swoich uchwałach, oczywiście podają w nich jeszcze wysokość miesięcznej opłaty na poczet tego funduszu.

Takie ujęcie funduszu remontowego było  wystarczające, w szczególności dla potrzeb rozliczeń z fisksuem.  Do 2005 roku właściciele lokali mieli możliwość,  w ramach ulgi remontowej, odliczania od podatku dochodowego od osób fizycznych dokonanych wpłat na fundusz remontowy.  

Nie ma jednak  żadnych podstaw do stosowania takich praktyk, jak zaniechanie rozliczania poszczególnych właścicieli z dokonanych przez nich wpłat, nieuwzględnianie w planie gospodarczym na dany rok planowanych remontów nieruchomości wspólnej, traktowanie zgromadzonych na funduszu remontowym środków jako zaplecza finansowego do regulowania zobowiązań wspólnoty powstałych z innych, niż remonty tytułów. Bardzo często zarządy w swojej sprawozdawczości ograniczają się jedynie do  informowania właścicieli o stanie środków na funduszu remontowym, oraz poniesionych wydatków wykazując te pozycje w oderwaniu od pozostałych kosztów zarządu.

Charakter wpłat na fundusz remontowy wydaje się być zdeterminowany przez ustawę o własności lokali. W art. 15, rozdziału trzeciego ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali zatytułowanym: „Prawa i obowiązki właścicieli lokali"  ustawodawca jednoznacznie określił, że  właściciele lokali „na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca".

Ustawowo określonym sposobem pokrywania  kosztów zarządu jest więc wpłata zaliczki. Jeżeli wszyscy właściciele zgodzą się na jego zmianę, wtedy to ich wola będzie wiążąca. Wątpliwym jest jednak, aby mogło to nastąpić w drodze uchwały podjętej większością głosów.  Zaliczki, jak sama nazwa wskazuje, wymagają rozliczenia. W stwierdzeniu „wpłaty zaliczek na fundusz remontowych nie podlegają rozliczeniu" występuje wewnętrzna sprzeczność.

Rozliczenie wpłaconych zaliczek jest zagwarantowanym przez ustawę prawem właściciela, dlatego nie ma przy tym większego  znaczenia czyje są środki wpłacone z tego tytułu: wspólnoty czy poszczególnych właścicieli (w orzecznictwie zaprezentowano dwa skrajnie odmienne stanowiska).

Właścicielowi bowiem zawsze przysługuje roszczenie o dokonanie tego rozliczenia. Jeżeli więc wspólnota mieszkaniowa podjęłaby uchwałę, w której nałożyłaby na właścicieli obowiązek dokonywania wpłat nie podlegających rozliczeniom,  to wówczas nałożyłaby na właścicieli nowe, nie znane ustawie o własności  lokali obowiązki. Z tego względu trudno uznać takie działanie za zgodne z prawem. Cytowane przepisy  ustawy o własności lokali są   bezwględnie obowiązujące, co oznacza, że właściciele nie mogą, w drodze uchwały podjętej większością głosów dowolnie określać swoich uprawnień i obowiązków .  Tak jak wspólnota nie ma możliwości  zmienić terminu płatności zaliczek, tak nie może, np. obniżyć obciążeń niektórych właścicieli z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej (może je natomiast zwiększyć w przypadku lokali użytkowych na podstawie art. 12, ust. 3, por. wyrok  Sądu Najwyższego, II CK 98/2004).

Z tych względów wątpliwa również wydaje się możliwość „zatrzymania" nadpłaty z tytułu środków wpłaconych na poczet funduszu remontowego i nie wydatkowanych w sytuacji sprzedaży lokali. Dotychczasowy właściciel ma ustawowe prawo domagać się zwrotu przypadającej na niego  nadpłaty.

W przeciwnym razie mielibyśmy do czynienia z nieznaną ustawie swoistą „daniną" na rzecz wspólnoty.

Wydaje się, że wspólnota mieszkaniowa po dokonaniu rozliczenia zaliczek  wpłaconych na poczet „funduszu remontowego" i wystąpienia nadpłat z tego tytułu może podjąć uchwałę o ich przeksięgowaniu na kolejny okres rozliczeniowy. Na pewno jednak wymaga to sprecyzowania  w uchwale określającej zasady  funkcjonowania funduszu remontowego, skoro nie uczynił tego ustawodawca.  

Portal Informacyjny