ZARZĄDCA.pl

Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych. Jako sprzeczna z bezwzgzędnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna (wyrok Sądu  Apelacyjnego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08).

Niestety bardzo często, można spotkać się z poglądem, że uchwała niekoniecznie musi być zgodna z przepisami prawa, ponieważ dla jej bytu decydujące jest czy nie została zaskarżona w terminie, jeżeli żaden z właścicieli tego nie uczyni - uchwały nie da się już wzruszyć. Niektórzy nazywają ten stan prawomocnością uchwały.

Taki pogląd nie zawsze wynika ze złej woli.  Stosowanie przepisów budzi szereg wątpliwości  w zakresie stosowania prawa.

Duże problemy powstają, np. podczas  interpretacji art. 3 ustawy o własności lokali w zakresie dotyczącym pojęcia nieruchomości wspólnej. Od tego czy dany element zakwalifikujemy jako część wspólną czy własność poszczególnych właścicieli zależy, m.in.  sposób partycypacji w kosztach , które niekiedy są bardzo wysokie, jak np. w przypadku remontu balkonów.

Wykształciła się praktyka polegająca na tym, że wspólnoty mieszkaniowe podejmują uchwały określające  granice nieruchomości wspólnej, w których precyzują jej pojęcie. W jednej ze wspólnot mieszkaniowych ustalono, m.in. że balkony, które położone są bezpośrednio nad balkonami znajdującymi się poniżej, jako ich zadaszenie, stanowią element nieruchomości wspólnej.  Uchwała nie została zaskarżona, następnie podjęto kolejną - w.s remontu balkonów na koszt wspólnoty, który wykonano ze środków zgromadzonym na funduszu remontowym.  Zakwestionował ją jeden z właścicieli wytaczając powództwo o  uchylenie.   Pozwana wspólnota wnosiła o jego oddalenie.  Powoływała  się m.in. na fakt   podjęcia i niezaskarżenia uchwały w.s określenia granic nieruchomości wspólnej.  Ani Sąd Okręgowy, ani Sąd  Apelacyjny nie podzieliły tej argumentacji. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu wyroku uchylającego uchwałę w.s remontu balkonów stwierdził m.in., że poprzednio podjęta uchwała w.s. ustalenia granic nieruchomości wspólnej jako nieskuteczna nie wywołuje skutków prawnych, ponieważ wykracza poza zakres pojęcia nieruchomości wspólnej i jako taka narusza bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa. Zwrócił uwagę, że „zmiana zakresu nieruchomości wspólnej musiałaby prowadzić do zmiany w zakresie własności lokali" (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 12 marca 2008 roku, sygn. akt: I C 467/06).  Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę w II instancji w pełni podzielił pogląd Sądu Okręgowego ( wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, Wydział I Cywilny z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I Aca 601/08).

Źródło:

Portal Informacyjny