ZARZĄDCA.pl

Anna Kondrasiuk

Status zarządcy sądowego nie został  jednoznacznie uregulowany, co rodzi  problemy w zakresie stosowania prawa. Zarządca nie zawiera umów w imieniu współwłaścicieli, nie jest również ich reprezentantem w sądzie.

Kiedy Zarządca?

Stosunek współwłasności wymaga zgodnego zarządzania, nie zawsze jednak współwłaściciele są w stanie osiągnąć porozumienie. W takich  konfliktowych sytuacjach z pomocą przychodzi państwo, jednak wówczas współwłaściciele  ograniczeni zostają  w realizacji  niektórych  uprawnień wynikających z prawa własności. Instytucja zarządcy sądowego ma na celu zapewnienie racjonalnego gospodarowania nieruchomością, zgodnie z jej przeznaczeniem i z uwzględnieniem interesów wszystkich stron.  

Podstawę prawną ustanowienia zarządu przymusowego w nieruchomościach, w których lokali nie wyodrębniono oraz w tzw. małych wspólnotach (do siedmiu lokali) stanowi art. 203 kodeksu cywilnego, natomiast art. 26 ustawy o własności lokali znajduje zastosowanie do dużych wspólnot mieszkaniowych.

Ustanowienie zarządcy przymusowego ma miejsce w postępowaniu nieprocesowym, z zastosowaniem  przepisów 606-608 kpc („Sprawy z zakresu prawa rzeczowego) oraz 611-616 kpc  ("Zarząd związany ze współwłasnością i użytkowaniem").  Biorą  w nim udział wszyscy współwłaściciele a sąd wydaje w tej sprawie postanowienie.

Status zarządcy przymusowego - prawo niedoskonałe

Sytuacja prawna zarządcy przymusowego budzi szereg wątpliwości. Przepisy 611-616 kpc  nie regulują całej materii  wprost, a art. 615 kpc odsyła do norm  kpc o zarządzie w toku egzekucji nakazując ich „odpowiednie" stosowanie. W toku orzekania oraz faktycznego sprawowania zarządu powstają problemy interpretacyjne, ponieważ pomiędzy zarządem sądowym ustanowionym wyłącznie celem zapewnienia racjonalnej  gospodarki a zarządem rzeczą, do której skierowano egzekucję, występują przecież znaczne różnice. Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się na ten temat. Pełnej wykładni zakresu stosowania tych przepisów  dokonał  w  uchwale  Izby Cywilnej z 1999-09-23, III CZP 25/99 (opubl: OSNC rok 2000, Nr. 3, poz. 45) wskazując, m.in. że: "zarządcą może zostać ustanowiony współwłaściciel lub użytkownik, jak również osoba trzecia; sąd w interesie prawidłowego sprawowania zarządu może ustanowić innego zarządcę w miejsce ustanowionego wcześniej (wskazuje się także, że postępowanie w tym względzie może być wszczęte przez sąd z urzędu, ale stanowisko takie należy ocenić jako dyskusyjne), na postanowienia w wymienionych sprawach przysługuje zażalenie; w razie przeszkód przy obejmowaniu zarządu, zarządca, na polecenie sądu, może być wprowadzony przez komornika".

Zarząd niewykonalny

Zarząd przymusowy wykonywany jest pod kontrolą sądu. Zarządca składa  sprawozdanie ze swej działalności, stanowi ono przedmiot szczegółowej analizy sądu, w wyniku której wydaje postanowienie o zatwierdzeniu lub odmowie jego zatwierdzenia. Ponadto, w toku sprawowania zarządu wielokrotnie konieczna jest ingerencja sądu. Zarówno zarządca, jak i współwłaściciele mogą składać wnioski w różnych, koniecznych do sprawowania zarządu sprawach (zwykle wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zarząd zwykły). Te natomiast rozpatrywane są  w postępowaniu nieprocesowym, z udziałem wszystkich współwłaścicieli.

W przypadku utraty zdolności prawnej przez  chociażby jednego z nich (np. śmierci osoby fizycznej) - sąd obowiązany jest zawiesić wszystkie wszczęte postępowania do czasu uregulowania sprawy następstwa prawnego. Może to w konsekwencji doprowadzić do paraliżu działalności zarządcy przez wiele lat.

Zarządca zawiera umowy i pozywa we własnym imieniu

Zarządca  podejmuje  działania prawne i faktyczne, konieczne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, zgodnie z jej społeczno - gospodarczym przeznaczeniem. W tym celu dokonuje wszelkich  czynności  w ramach zwykłego zarządu, natomiast wykraczających  poza ten zakres - za zgodą stron, a w razie jej braku - sądu. Przysługuje mu  prawo pobierania   pożytków z nieruchomości, spieniężania ich oraz zaciągania zobowiązań. Z uzyskanych dochodów w pierwszej kolejności pokrywa wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości. W doktrynie i orzecznictwie jednolity jest  pogląd, iż zarządca nie jest pełnomocnikiem współwłaścicieli,   działa we własnym imieniu, ale na  ich rzecz (por. orz. SN z 13.04 1966 r., sygn. II CR 24/99 oraz post. SN z 29.01.1987 r., II CZ 3/87).  Stroną zawieranych przez niego umów nie będą zatem współwłaściciele. Zarządca pozywa i jest pozywany, w procesie również nie występuje jako pełnomocnik ani jako przedstawiciel współwłaścicieli, lecz działa we własnym imieniu.

Współwłaściciela można pozbawić lokalu

Współwłaściciele winni używać nieruchomości tylko w taki sposób, aby nie przeszkadzać zarządcy w wykonywaniu przez niego zarządu, w przeciwnym razie mogą być pozbawieni prawa jej używania. Taką możliwość stwarza  art. 612 kpc, wniosek w tej sprawie może złożyć zarządca, uprawnienie przysługuje również innym współwłaścicielom. Rozstrzygnięcia dokonuje  sąd  w postępowaniu nieprocesowym  w formie postanowienia.

Na podstawie tego przepisu współwłaściciel może zostać pozbawiony używania lokalu. Niewątpliwie jest to dopuszczalne w sytuacji, gdy przedmiot zarządu stanowi  nieruchomość, w której nie doszło do wyodrębnienia lokali, co ma miejsce, gdy współwłaściciele  nie dokonają zniesienia współwłasności. Oczywiście postanowienie o pozbawieniu współwłaściciela posiadania lokalu, w którym mieszka on lub jego rodzina nie może być wydawane pochopnie. Wydaje się, że sytuacja uzasadniająca takie orzeczenie musi być wyjątkowa o tyle, że utrudnienia spowodowane przez tego współwłaściciela uniemożliwiają sprawowanie zarządu. 

Zarządca może przejąć czynsze

Art. 934 kpc daje  podstawę do przejęcia wszelkich świadczeń stanowiących dochód z nieruchomości. Z przepisu wynika, że  wezwania dokonuje komornik, jednak jak wskazuje orzecznictwo należy go stosować odpowiednio z tą zmianą, że: „wezwania osób trzecich do uiszczenia do rąk zarządcy świadczeń, które stanowią dochód rzeczy pozostającej w zarządzie, dokonuje sam zarządca" (por: Sąd Najwyższy w  uchwale  Izby Cywilnej z 1999-09-23, III CZP 25/99, opubl: OSNC rok 2000, Nr. 3, poz. 45).

Zarządca może zatem  przejąć czynsze najmu a tytułem wykonawczym jest  postanowienie o ustanowieniu zarządu przymusowego. Nie wymaga to odrębnego orzeczenia sądowego.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej sytuacja jest oczywista, zarządca przejmuje dochody z nieruchomości wspólnej. Jeżeli jednak w nieruchomości położone są lokale, których nie wyodrębniono i współwłaściciele nie tworzą wspólnoty, zarządca może również przejąć czynsze z najmu tych lokali (gdy np. współwłaściciel, który jest posiadaczem lokalu nie wnosi opłat na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości). Jeżeli najemca mimo wezwania nie ureguluje należności na rzecz zarządcy, ten może ją ściągnąć w trybie egzekucji komorniczej.

Podstawa prawna:

Ustawa Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17.11.1964 r. (Dz. U. z 1964r. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.)

Ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994r. (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Źródło:

Portal Informacyjny