ZARZĄDCA.pl

Jeżeli deweloper opóźnia się z budową, albo wykonuje ją wadliwie  - jednym słowem nie wywiązuje się z umowy - nabywca może wystąpić do sądu, aby na  koszt i ryzyko dewelopera dalsze wykonanie prac powierzył  innemu    wykonawcy.   Warunkiem skorzystania z takiej możliwości jest zawarcie umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali  - tj. w formie aktu notarialnego i dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

Umowa deweloperska była już przedmiotem orzeczeń Sądu Najwyższego, w uzasadnieniu wyroku z dnia 9 lipca 2003 roku sygn. akt: (CKN 305/01) sąd orzekł, iż nie ma ona charakteru umowy przedwstępnej, jest umową nienazwaną (mieszaną),  na podstawie której deweloper zobowiązuje się wybudować lokal, a następnie ustanowić na rzecz nabywcy  własność tego lokalu w zamian za zapłatę umówionej ceny.

Jeżeli deweloper nie wywiązuje się z umowy, art. 9 ustawy o własności lokali daje możliwość zwrócenia się do sądu, aby ten powierzył wykonanie prac innemu wykonawcy. Ma on jednak zastosowanie tylko i wyłącznie do umów deweloperskich sporządzonych w formie aktu notarialnego. Na ich podstawie  roszczenie o ustanowienie po wybudowaniu własności lokalu i o przeniesienie tego prawa wpisuje się do księgi wieczystej.

Sprawę o powierzenie dalszego wykonywania umowy rozpoznaje właściwy według miejsca położenia nieruchomości Sąd Rejonowy w trybie nieprocesowym (na wniosek nabywcy). Na tle orzekania mogą powstać liczne wątpliwości , jak np. dotyczące zakresu powierzenia, czy dotyczy ono całego procesu inwestycyjnego oraz przeniesienia własności wybudowanego lokalu, jaki wpływ na umowę deweloperską ma ingerencja sądu.  W piśmiennictwie brak opracowań dotyczących tej problematyki.  Sąd Najwyższy wypowiedział się na ten temat jak dotąd tylko raz - udzielając odpowiedzi na zapytanie Sądu Okręgowego dokonał gruntownej analizy powyższej kwestii. W uchwale z dnia 16 maja 2008 roku sygn. akt: III CZP 35/08 orzekł, iż zakres powierzenia ogranicza się do budowy domu, a nie do ustanowienia odrębnej własności wybudowanych lokali na rzecz nabywców, przy czym wykonanie tych robót sąd może powierzyć nabywcom.  Orzeczenie winno wskazywać podmiot, któremu powierzono dalsze wykonanie umowy, zakres czynności koniecznych do zakończenia budowy oraz kto winien być uczestnikiem postepowania.

Do wystąpienia z wnioskiem legitymowany jest każdy z nabywców ze skutkiem dla innych. Jego żądanie może zatem dotyczyć całej niedokończonej inwestycji, nie jest ograniczone tylko i wyłącznie do lokalu, którego budowa była przedmiotem  zawartej przez niego  umowy.

Źródło:

Portal Informacyjny