ZARZĄDCA.pl

Rozpoczęły się już zebrania sprawozdawcze wspólnot mieszkaniowych.  Właściciele lokali podejmują na nich najważniejsze uchwały.  Decydują o tak istotnych sprawach, jak  koszty, które  będą ponosić w danym roku, czy remonty nieruchomości wspólnej.    W wielu  z nich większościowy  udział ma dotychczasowy właściciel obiektu, zwykle gmina lub Skarb Państwa, który nie wyodrębnił  jeszcze wszystkich lokali. Nie zawsze musi się to jednak przekładać  na decydujący głos w sprawach wspólnoty mieszkaniowej.

Od czasu nowelizacji ustawy o własności lokali z 2000 roku właściciele lokali wyodrębnionych, którzy łącznie posiadają co najmniej 1/5 udziałów mogą doprowadzić do zmiany sposobu głosowania z udziałowego na głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Podstawą zmiany jest złożenie żądania przez właścicieli, o czym stanowi wprost art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali.  Nie każde jednak żądanie wywoła powyższy skutek.  Winno być złożone w odpowiednim czasie oraz zawierać niezbędną treść.

W szczególności  zgłoszone przez właścicieli żądanie zmiany sposobu obliczania głosów to oświadczenie woli, do którego należy stosować kodeksowe reguły  interpretacji oświadczeń woli, na co wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2008 r., sygn. akt: II CSK 605/07. Aby spowodowało przejście z udziałowego głosowania na głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada  jeden   głos,  w swej treści musi  zawierać zapis jakich konkretnie uchwał dotyczy. Właściciele winni więc skonkretyzować przedmiot głosowania, w przeciwnym razie nie będzie możliwe uznanie skuteczności takiego żądania.

Pewne problemy interpretacyjne może też wywoływać kwestia czasu, w którym należy  zgłosić żądanie zmiany systemu głosowania. Zwykle jest ono wnoszone przed rozpoczęciem procedury głosowania nad uchwałami. Sąd Najwyższy w cytowanym powyżej wyroku dopuścił jednak możliwość złożenia takiego żądania w trakcie trwania procedury głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów, wskazał jednak na konieczność podtrzymania swojej woli przez właścicieli, którzy oddali głosy przed zmianą sposobu obliczania głosów.

Decydujące w takiej sytuacji znaczenie będzie miało również określenie momentu zakończenia głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów.  Nastąpi to  w chwili  oddania głosu przez ostatniego głosującego, którego głos przesądził o tym, że dana uchwała została podjęta.

Źródło:

Portal Informacyjny