18 listopada (sobota)

www.zarzadca.pl

NAWIGACJA KomentarzeObliczanie głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu

Obliczanie głosów oddanych przez współwłaścicieli lokalu

 Anna Kondrasiuk

 

Ustawa o własności lokali nie normuje kwestii głosowania w sytuacji, gdy  lokal  stanowi przedmiot współwłasności,  dlatego też  zastosowanie mają odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego, a w przypadku ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej  - kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

 

W piśmiennictwie  nie  ma zgodności poglądów w jaki sposób należy obliczać głosy oddane przez współwłaścicieli jednego lokalu, w szczególności czy może głosować każdy z nich z osobna, czy wcześniej winni uzgodnić  swoje stanowisko. Orzecznictwo sądowe wskazuje kierunek wykładni umożliwiający każdemu współwłaścicielowi (niezależnie od tego jak zagłosują pozostali współwłaściciele)  skuteczny udział w głosowaniu.

 

Głosowanie jeden właściciel - jeden głos.

Sposób obliczania głosów przyjęty we wspólnocie mieszkaniowej ma wpływ na udział poszczególnych współwłaścicieli  w akcie głosowania. Co do zasady o sile głosu właściciela decyduje wielkość  jego udziału w nieruchomości wspólnej, jednak wspólnota mieszkaniowa może, na podstawie art. 23 ustawy o własności lokali, przyjąć inny system głosowania - że na każdego właściciela przypada jeden głos. W takim przypadku współwłaściciele lokalu nie mają odrębnych głosów, przypada im jeden . Muszą zatem wcześniej uzgodnić swoje stanowisko, co przy dużej liczbie współwłaścicieli może być niemożliwe (np. kilkudziesięciu współwłaścicieli garażu  wielostanowiskowego), ewentualnie zwrócić do sądu o rozstrzygnięcie w postępowaniu nieprocesowym (na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego).

 

Głosowanie udziałami a  współwłasność    

Z prawem własności lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Niezależnie od tego, na każdego   współwłaściciela przypada  udział w lokalu stanowiącym  przedmiot współwłasności. Na podstawie tych danych można wyliczyć jaka część udziału w nieruchomości wspólnej przypada na poszczególnych współwłaścicieli lokalu. W piśmiennictwie i orzecznictwie dominujący jest pogląd, że współwłaściciele lokalu mogą głosować odrębnie, niezależnie od pozostałych a przypadającą na nich część udziału w nieruchomości należy doliczyć do ogólnych wyników głosowania oddanych przez właścicieli. Spotkać się też można z przeciwnym poglądem, którego zwolennicy twierdzą, iż nie jest możliwe „przeliczanie" części udziału przypadającego na współwłaściciela, odwołują się przy tym do treści art. 199 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

 

Głosowanie a ustawowa wspólność majątkowa małżonków

Jeżeli własność lokalu jest objęta wspólnością majątkową małżeńską, prawo dysponowania udziałem w głosowaniu oceniamy na podstawie art. 36 KRO (por. wyrok SA w Warszawie 10.03.2005 - I ACa 828/2004).   Każdy z małżonków  może  samodzielnie zarządzać wspólnym majątkiem i dokonywać  w tym zakresie czynności prawnych, chyba że drugi złoży sprzeciw do zamierzonej czynności. Jest on jednak skuteczny wobec osoby trzeciej tylko wtedy, gdy mogła się z nim  zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej.

Niektóre, wymienione w KRO  czynności dotyczące majątku wspólnego wymagają jednak wyraźnie udzielonej zgody drugiego małżonka - pod rygorem nieważności. Zgoda współmałżonka konieczna jest m.in. do dokonania: czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego oraz  ta prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków oraz do  czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal.

Jeżeli przedmiotem głosowania jest, np. uchwała w sprawie udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego - głosujący we wspólnym imieniu  małżonek winien dołączyć dokument potwierdzający zgodę drugiego małżonka.  

Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 10 marca 2005 roku ( I ACa 828/2004) stwierdził, że uchwała w sprawie remontu budynku nie jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły majątkiem wspólnym małżonków.

 

 

źródło:

Portal Informacyjny

zarzadca portal informacyjny

 

 

 

 

 

forum wspólnot mieszkaniowych
 
 
  blogi zarządców

 

 

 

 

 

 

Dyskusja dostępna również na forum www.zarzadca.eu

Dodaj komentarz

Dodając komentarz zgadzasz się z postanowieniami regulaminu.

Kod antyspamowy
Odśwież

Księgi wieczyste online

Księgi wieczyste online

 

Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło dostęp do przeglądania ksiąg wieczystych online.

Księgi wieczyste w internecie:

http://ekw.ms.gov.pl